Оценка недвижимости и оценка бизнеса.
Оценка недвижимости и оценка бизнеса.

Начало
Оценка
Бизнес-планы
Консалтинг
Оценка бизнеса
Законы
Мониторинг
Библиотека
Клиенты
О фирме
Карта сайта




Налоги
ФНС
Высший Арбитражный суд
Арбитраж
ЦБ РФ
ЦБ РФ
Федеральная Комиссия по рынку ценных бумаг
ФСФР
Федеральное Агентство по Управлению Федеральным Имуществом
ФАУФИ
Министерство Экономического Развития и Торговли РФ
МЭРиТ

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА::ПРИЛОЖЕНИЕ 2.ГЛАВА 1::РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.5.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Данные, полученные тремя подходами, приведены в нижеследующей Таблице.

Таблица 79. Данные по подходам оценки

Подход Рыночная стоимость
Затратный подход 368 733 634р.
Сравнительный подход 586 576 045р.
Доходный подход 502 659 177р.

Согласование результатов производится с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ).

Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.

Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования:
* А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
* Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
* В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
* Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:

* Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала:

Таблица 80. Шкала отношений для парного сравнения

Важность параметра оценки Значение
Одинаковая важность 1
Умеренное превосходство 3
Значительное превосходство 5
Явное превосходство 7
Абсолютное превосходство 9

* Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:W ij =(Пaij)1/n. где aij- важность критерия (индекса)
* Полученные веса нормируются:W ij = W ij / W. Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.
* Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы.
* Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.

Результаты расчета весовых коэффициентов приведены в нижеследующей Таблице 81.

Таблица 81. Вычисление весовых коэффициентов

1. Выявляются приоритеты в критериях

Матрица сравнения  и расчет значения приоритетов критериев

  А Б В Г Расчет Вес критерия
А 1 1 3 5 1,97 0,41
Б 1 1 3 3 1,73 0,36
В 0,33 0,33 1 1 0,57 0,12
Г 0,2 0,33 1 1 0,51 0,11
сумма         4,79 1,00
2. Сравниваются результаты, полученные тремя подходами, по каждому критерию.
2.1. Возможность отразить    действительные    намерения      потенциального инвестора и продавца ( А )
  Доходный Сравнительный Затратный Вес метода по критерию А
Доходный 1 2 2 1,59 0,49
Сравнительный 0,5 1 0,5 0,63 0,20
Затратный 0,5 2 1 1,00 0,31
сумма       3,22 1,00

2.2. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ ( Б )

  Доходный Сравнительный Затратный Вес метода по критерию Б
Доходный 1 0,33 3 1,00 0,28
Сравнительный 3 1 3 2,08 0,58
Затратный 0,33 0,33 1 0,48 0,13
сумма       3,56 1,00
2.3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания ( В )
  Доходный Сравнительный Затратный Вес метода по критерию В
Доходный 1 3 3 2,08 0,60
Сравнительный 0,33 1 1 0,69 0,20
Затратный 0,33 1 1 0,69 0,20
сумма       3,47 1,00
2.4. Способность  учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность) ( Г )
  Доходный Сравнительный Затратный Вес метода по критерию Г
Доходный 1 1 3 1,44 0,44
Сравнительный 1 1 2 1,26 0,39
Затратный 0,33 0,5 1 0,55 0,17
сумма       3,25 1,00
3. Рассчитывается итоговое значение весов каждого подхода
  А Б В Г Удельный вес

(округленно)
  0,41 0,36 0,12 0,11   
Доходный 0,49 0,28 0,6 0,44 0,4
Сравнительный 0,2 0,58 0,2 0,39 0,4
Затратный 0,31 0,13 0,2 0,17 0,2

Таблица 82. Расчет итоговой величины рыночной   стоимости оцениваемых объектов недвижимости

подходы оценки стоимость весовой коэффициент скорректированная стоимость
затратный подход 368 733 634р. 0,20 73 746 727р.
сравнительный подход 586 576 045р. 0,40 234 630 418р.
доходный подход 502 659 177р. 0,40 201 063 671р.
Итоговая величина рыночной стоимости:     509 440 816р.

Полученную величину целесообразно округлить до тысяч рублей:

Рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 18 процентов) составляет (округленно):

509 441 000 (Пятьсот девять миллионов четыреста сорок одну тысячу рублей) или
по курсу Банка России на дату проведения оценки (29,0639 руб. за 1 долл. США)
17 528 308(Семнадцать миллионов пятьсот двадцать восемь тысяч триста восемь долларов США).

Рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости (без учета налога на добавленную стоимость по ставке 18 процентов) составляет (округленно):
331 730 000  (Триста тридцать один  миллион семьсот тридцать тысяч   рублей) или
по курсу Банка России на дату проведения оценки (29,0639 руб. за 1 долл. США)
11 413 815 (Одиннадцать миллионов четыреста тринадцать тысяч восемьсот пятнадцать долларов США).

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА::ПРИЛОЖЕНИЕ 2::ГЛАВА 2. РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДВИЖИМЫХ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ


Представленное к оценке имущество разделено на группы:
* транспортные средства,
* вычислительная техника,
* машины и оборудование,
* производственный и хозяйственный инвентарь.

Ниже, в таблице 83, приведен полный перечень имущества с указанием  балансовой стоимости каждой позиции.

Таблица 83. Список имущества предприятия

Наименование Год ввода в эксплуатацию Балансовая стоимость 1 ед. оборудов., руб
Транспортные средства    
Автомобиль ЗИЛ – 431410 (фург) 1993 238 000
Автомобиль ГАЗ-3102 (Р 027 ЕК) 1999 190 000
Автомобиль ГАЗ-3102 (У 027СХ) 1997 190 000
Автомобиль ЗИЛ 43410 1998 320 000
Автопогрузчик 1995 500 000
Машина тротуароуборочная 1993 228 000
Автопогрузчики (2 шт.) 1998 1 000 000
Поливочная машина ЗИЛ 2002 345 000
ИТОГО   3 011 000
Вычислительная техника

 

 

Модуль 1999 3 000
Блок питания 1999 3 500
Принтер НФ 1999 9 000
Компьютер Р-150 2000 21 250
Принтер  1180 2000 18 000
Принтер 1180 2000 18 000
Принтер «Самсунг» 2000 9 000
Принтер «НР лазер» 2000 18 000
Компьютер (в комплекте) 2002 25 000
Компьютер 2002 18 750
Компьютер 2003 16 832
Ксерокс 2003 10 276
Компьютер 1999 21 250
Компьютер в компл 2004 35 279,88
ИТОГО   227 137,88
Машины и оборудование  

 

Электропогрузчик 7 шт. 1996 1 942 000
Электропогрузчик 1998 360 000
Электропогрузчик 1999 360 000
Электропогрузчик ев 817-33-72 2 шт. 1989 360 000
Зарядное устройство УЗА150/80 1976 43 200
Электропогрузчики  2000 360 000
Зарядное устройство УЗА 1984 250 000
Электропогрузчик эп-10к 1991 220 000
Электропогрузчик 2000 228 400
Электрокара ЕВ 6874511 2000 303 000
Банк.машина для счета денег 1995 13 000
Банк.машина для счета денег 1996 18 500
Зарядное устройство 1999 250 000
Электротележка 2002 90 000
Лифт 1990 231 000
Лифт грузовой 5 тн 1991 231 000
Тельфер 3,5 тн 2000 57 750
Тельфер ( 3шт.) 2000 173 250
Компрессор КВ 1/1 2000 70 000
Лебедка 1тн 2000 52 000
Контейнероопрокидыватель (2 шт) 2000 217 800
Бочкоопрокидыватель 2000 99 000
Теплосчетчик СТЭМ 1999 35 000
АТС 110 А № 2 1997 37 200
Холодильное оборудование 1999 32 300 320
Холодильный шкаф 1995 30 000
Насос НШ-21 2000 58 000
Шлагбаум 2002 30 000
Холодильный шкаф (3 шт.) 1995 90 000
Холодильный прилавок (2 шт.) 1995 70 000
Холодильный прилавок (2 шт.) 1995 70 000
Торговое оборудование 1997 240 000
Вертикальный холод. шкаф 1998 27 000
Холодильный прилавок ( 2 шт.) 1997 70 000
Кассовый аппарат 1995 3 500
Морозильный ларь 2001 25 000
ИТОГО   39 015 920
Производственный и хоз. инвентарь  

 

Мягкая мебель 1995 12 000
Набор мебели 1996 12 000
Компрессор 2001 20 000
Кондиционер 2001 28 000
Стенка угловая 2002 14 000
Диван угловой 2002 15 000
Электромясорубка 1996 16 700
Машинка для резки овощей 1996 18 000
Электромиксер 1996 14 000
Хоз. блок 2001 13 750
Тепловентилятор 2002 10 000
Хоз. блок 2001 13 750
ИТОГО   187 200
Прочие  

 

Рекламная вывеска 2001 40 000
Рекламная вывеска 2001 65 000
ИТОГО   105 000

Определение рыночной стоимости С имущества в рамках затратного подхода осуществлялось по формуле

С = СН*( 1-ИФ ) * ( 1-ИМ ),(1)

где
СН– значение стоимости нового имущества на дату проведения оценки (восстановительная стоимость);
ИФ– физический износ имущества на дату проведения оценки;
ИМ– моральный износ имущества на дату проведения оценки.

Определение стоимости нового имущества на дату проведения оценки (восстановительная стоимость) СН проводилось с использованием индексного метода. В общем виде выражение для определения величины  СН описывается формулой:

СН= C0 ·I, (2)

где
СН– искомая стоимость объекта оценки как нового;
C0– базовая стоимость объекта оценки (например, стоимость его приобретения на прошедшую дату);
I  – индекс (или цепочка индексов) изменения цен по соответствующей группе имущества за период между датой проведения оценки и их известной стоимостью на какой-либо момент времени в прошлом. Индекс изменения цен I Оценщик определял с помощью программы «СтОФ 3.14» Госкомстата РФ.

В качестве базовой стоимости имущества Оценщик принял стоимость, по которой оно было поставлено на баланс в результате переоценки, которая проведена ООО «Независимый оценщик», отчет № 10/04-оц/2003, дата оценки 01.01.2003г. (директор Ананьев В.И.).

Величина физического износа определена с применением базы данных программы «СтОФ 3.14» Госкомстата РФ.  Величина морального износа принята равной нулю, поскольку все имущество предприятия не утратило своих   потребительских характеристик и используется по своему прямому назначению. Величина физического износа транспортных средств определена с применением методики оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния.   Согласно методике, расчет физического износа с учетом возраста (ТФ) и пробега (LФ) транспортного средства с начала эксплуатации проводится по формуле:  ИФ= 100*(1-е-??), где величина ? зависит от типа транспортного средства, его пробега и возраста. Например, для легковых автомобилей отечественного производства  ?=0,07*ТФ+ 0,0035*LФ. Для определения величины физического износа погрузчиков и коммунальной техники (поливочная машина) использовались табличные данные методики.

Таблица 84.  Физический износ специальной техники в зависимости от возраста, в %

Вид техники Возраст, лет
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
  6 18 33 40 60 72 85 90 98 99
Автогрейдеры 8 22 29 46 52 68 75 88 95 96
Погрузчики 4 8 12 15 30 54 67 75 88 95
Экскаваторы одноковшовые 4 8 12 18 39 50 75 85 95 97
Дорожные катки 5 8 16 28 44 62 76 87 94 96

Ниже в таблице приведены результаты расчета рыночной стоимости имущества.

Таблица 85.

Наименование ПВС, руб. Физич. Износ, % Рыночная ст-ть, руб Рыночная ст-ть, включая НДС 18%, руб
Транспортные средства        
Автомобиль ЗИЛ – 431410 (фург) 295 120 74,92 74 009 87 330
Автомобиль ГАЗ-3102 (Р 027 ЕК) 233 320 76,71 54 345 64 128
Автомобиль ГАЗ-3102 (У 027СХ) 233 320 79,52 47 778 56 378
Автомобиль ЗИЛ 43410 396 800 76,14 94 683 111 726
Автопогрузчик 554 000 95 27 700 32 686
Машина тротуароуборочная 274 512 98 5 490 6 478
Автопогрузчики (2 шт.) 1 108 000 88 132 960 156 893
Поливочная машина ЗИЛ 415 380 35,60 267 520 315 673
ИТОГО 3 510 452   704 485 831 292
Вычислительная техника        
Модуль 3 000 16,56 2 503 2 954
Блок питания 4 760 6,56 4 448 5 248
Принтер НФ 9 648 49,31 4 891 5 771
Компьютер Р-150 22 780 37,09 14 331 16 910
Принтер  1180 19 296 37,09 12 139 14 324
Принтер 1180 19 296 37,09 12 139 14 324
Принтер «Самсунг» 9 648 37,09 6 070 7 162
Принтер «НР лазер» 19 296 37,09 12 139 14 324
Компьютер (в комплекте) 26 800 15,32 22 694 26 779
Компьютер 20 100 15,32 17 021 20 084
Компьютер 17 640 6,55 16 485 19 452
Ксерокс 10 769 6,55 10 064 11 875
Компьютер 22 780 49,31 11 547 13 626
Компьютер в компл 35 280 0,11 35 241 41 584
ИТОГО 241 093   181 711 214 419
Машины и оборудование        
Электропогрузчик 7 шт. 2 128 432 77,5 478 897 565 099
Электропогрузчик 394 560 54,17 180 827 213 376
Электропогрузчик 394 560 43,17 224 228 264 590
Электропогрузчик ев 817-33-72 2 шт. 394 560 97,92 8 207 9 684
Зарядное устройство УЗА150/80 58 752 93,48 3 831 4 520
Электропогрузчики  394 560 32,62 265 855 313 708
Зарядное устройство УЗА 340 000 91,48 28 968 34 182
Электропогрузчик эп-10к 241 120 96,92 7 426 8 763
Электропогрузчик 250 326 32,62 168 670 199 031
Электрокара ЕВ 6874511 332 088 32,62 223 761 264 038
Банк.машина для счета денег 14 716 96,04 583 688
Банк.машина для счета денег 20 942 95,42 959 1 132
Зарядное устройство 340 000 6,56 317 696 374 881
Электротележка 98 640 13,38 85 442 100 822
Лифт 303 072 94,28 17 336 20 456
Лифт грузовой 5 тн 303 072 93,86 18 609 21 958
Тельфер 3,5 тн 77 847 14,28 66 730 78 742
Тельфер ( 3шт.) 233 541 14,28 200 191 236 226
Компрессор КВ 1/1 78 400 18,45 63 935 75 444
Лебедка 1тн 70 096 14,28 60 086 70 902
Контейнероопрокидыватель (2 шт) 262 231 24,84 197 093 232 570
Бочкоопрокидыватель 119 196 24,84 89 588 105 714
Теплосчетчик СТЭМ 46 340 56,99 19 931 23 518
АТС 110 А № 2 37 200 28,54 26 583 31 368
Холодильное оборудование 41 215 208 43,17 23 422 603 27 638 671
Холодильный шкаф 38 280 88,47 4 414 5 208
Насос НШ-21 70 528 32,62 47 522 56 076
Шлагбаум 34 680 6,6 32 391 38 222
Холодильный шкаф (3 шт.) 114 840 88,47 13 241 15 624
Холодильный прилавок (2 шт.) 89 320 88,47 10 299 12 152
Холодильный прилавок (2 шт.) 89 320 88,47 10 299 12 152
Торговое оборудование 306 240 65,5 105 653 124 670
Вертикальный холод. шкаф 34 452 54,17 15 789 18 631
Холодильный прилавок ( 2 шт.) 89 320 65,5 30 815 36 362
Кассовый аппарат 4 340 96,04 172 203
Морозильный ларь 27 400 2,03 26 844 31 676
ИТОГО 49 048 180   26 475 473 31 241 058
Производственный и хозяйственный инвентарь        
Мягкая мебель 15 168 75,93 3 651 4 308
Набор мебели 15 168 63,61 5 520 6 513
Компрессор 22 400 11,48 19 828 23 398
Кондиционер 35 728 11,48 31 626 37 319
Стенка угловая 17 696 6,88 16 479 19 445
Диван угловой 18 960 6,88 17 656 20 834
Электромясорубка 17 902 24,74 13 473 15 899
Машинка для резки овощей 19 296 24,74 14 522 17 136
Электромиксер 16 352 24,74 12 307 14 522
Хоз. блок 15 895 19,8 12 748 15 042
Тепловентилятор 19 720 4,33 18 866 22 262
Хоз. блок 15 895 19,8 12 748 15 042
ИТОГО 230 180   179 423 211 719
Прочие        
Рекламная вывеска 46 240 15,53 39 059 46 090
Рекламная вывеска 75 140 15,53 63 471 74 895
ИТОГО 121 380   102 530 120 985
ВСЕГО 26 575 643   13 821 811 16 309 737

 

Таким образом, рыночная стоимость имущества предприятия равна 16 309 737 (шестнадцать миллионов триста девять тысяч семьсот тридцать семь) рублей.

Рыночная стоимость движимых основных средств ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» (с учетом НДС по ставке 18%) составляет (округленно):

16 310  000 (Шестнадцать миллионов триста десять тысяч) рублей,
что составляет без учета НДС по ставке 18% (округленно)
13 822 000 (тринадцать миллионов восемьсот двадцать две тысячи) рублей.


(499) 972-3100

как нас найти

Об услуге
Документы для оценки бизнеса
Как использовать отчет об оценке бизнеса
Как определяется рыночная стоимость бизнеса
Образец договора
Отчет об оценке.(начало)
Отчет об оценке.(гл.1)
Отчет об оценке.(гл.2)
Отчет об оценке.(гл.3)
Отчет об оценке.(гл.4.р.1-2)
Отчет об оценке.(гл.4.р.3)
Отчет об оценке.(гл.4.р.4)
Отчет об оценке.(гл.5.р.1-4)
Отчет об оценке.(гл.5.р.5)
Отчет об оценке.(гл.5.р.6-7)
Отчет об оценке.(глоссарий)
Отчет об оценке.(пр.1.1)
Отчет об оценке.(пр.1.2-3)
Отчет об оценке.(пр.1.4.1)
Отчет об оценке.(пр.1.4.2)
Отчет об оценке.(пр.1.4.3)
Отчет об оценке.(пр.2)

Статистика





Rambler's Top100

 © ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки
Как нас найти | Карта сайта |