ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА::ПРИЛОЖЕНИЕ 2.ГЛАВА 1::РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.5.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Данные, полученные тремя подходами, приведены в нижеследующей Таблице.

Таблица 79. Данные по подходам оценки

Согласование результатов производится с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ).

Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.

Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования:
* А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
* Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
* В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
* Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:

* Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала:

Таблица 80. Шкала отношений для парного сравнения

* Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:W ij =(Пaij)1/n. где aij- важность критерия (индекса)
* Полученные веса нормируются:W ij = W ij / W. Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.
* Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы.
* Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.

Результаты расчета весовых коэффициентов приведены в нижеследующей Таблице 81.

Таблица 81. Вычисление весовых коэффициентов

Таблица 82. Расчет итоговой величины рыночной   стоимости оцениваемых объектов недвижимости

Полученную величину целесообразно округлить до тысяч рублей:

Рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 18 процентов) составляет (округленно):

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА::ПРИЛОЖЕНИЕ 2::ГЛАВА 2. РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДВИЖИМЫХ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ

Представленное к оценке имущество разделено на группы:
* транспортные средства,
* вычислительная техника,
* машины и оборудование,
* производственный и хозяйственный инвентарь.

Ниже, в таблице 83, приведен полный перечень имущества с указанием  балансовой стоимости каждой позиции.

Таблица 83. Список имущества предприятия

Определение рыночной стоимости С имущества в рамках затратного подхода осуществлялось по формуле

где
СН– значение стоимости нового имущества на дату проведения оценки (восстановительная стоимость);
ИФ– физический износ имущества на дату проведения оценки;
ИМ– моральный износ имущества на дату проведения оценки.

Определение стоимости нового имущества на дату проведения оценки (восстановительная стоимость) СН проводилось с использованием индексного метода. В общем виде выражение для определения величины  СН описывается формулой:

где
СН– искомая стоимость объекта оценки как нового;
C0– базовая стоимость объекта оценки (например, стоимость его приобретения на прошедшую дату);
I  – индекс (или цепочка индексов) изменения цен по соответствующей группе имущества за период между датой проведения оценки и их известной стоимостью на какой-либо момент времени в прошлом. Индекс изменения цен I Оценщик определял с помощью программы «СтОФ 3.14» Госкомстата РФ.

В качестве базовой стоимости имущества Оценщик принял стоимость, по которой оно было поставлено на баланс в результате переоценки, которая проведена ООО «Независимый оценщик», отчет № 10/04-оц/2003, дата оценки 01.01.2003г. (директор Ананьев В.И.).

Величина физического износа определена с применением базы данных программы «СтОФ 3.14» Госкомстата РФ.  Величина морального износа принята равной нулю, поскольку все имущество предприятия не утратило своих   потребительских характеристик и используется по своему прямому назначению. Величина физического износа транспортных средств определена с применением методики оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния.   Согласно методике, расчет физического износа с учетом возраста (ТФ) и пробега (LФ) транспортного средства с начала эксплуатации проводится по формуле:  ИФ= 100*(1-е-??), где величина ? зависит от типа транспортного средства, его пробега и возраста. Например, для легковых автомобилей отечественного производства  ?=0,07*ТФ+ 0,0035*LФ. Для определения величины физического износа погрузчиков и коммунальной техники (поливочная машина) использовались табличные данные методики.

Таблица 84.  Физический износ специальной техники в зависимости от возраста, в %

Ниже в таблице приведены результаты расчета рыночной стоимости имущества.

Таблица 85.

Таким образом, рыночная стоимость имущества предприятия равна 16 309 737 (шестнадцать миллионов триста девять тысяч семьсот тридцать семь) рублей.

Рыночная стоимость движимых основных средств ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» (с учетом НДС по ставке 18%) составляет (округленно):