Оценка недвижимости и оценка бизнеса.
Оценка недвижимости и оценка бизнеса.

Начало
Оценка
Бизнес-планы
Консалтинг
Оценка бизнеса
Законы
Мониторинг
Библиотека
Клиенты
О фирме
Карта сайта




Налоги
ФНС
Высший Арбитражный суд
Арбитраж
ЦБ РФ
ЦБ РФ
Федеральная Комиссия по рынку ценных бумаг
ФСФР
Федеральное Агентство по Управлению Федеральным Имуществом
ФАУФИ
Министерство Экономического Развития и Торговли РФ
МЭРиТ

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА::ПРИЛОЖЕНИЕ 2.ГЛАВА 1::РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.4.3. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Этапы процедуры оценки при данном подходе:

* Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД).

ПВД - представляет собой максимальный годовой доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

Формула,

Aст – средняя ставка аренды Объекта оценки,
S – площадь Объекта оценки.

* Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки.

Таким образом, величина потерь о незанятости площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:

Формула

КНД – коэффициент недоиспользования;
Кn – доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов;
nc – средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых;
na – общее число арендных периодов в году.

Полученная в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта недвижимости. Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (Кз), который определяется следующим образом:

Формула.

Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) (Кн), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.

Таким образом, коэффициент сбора платежей (Кс) составит:

Формула.

Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:

Формула.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверх арендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами – прачечной, автомобильной стоянкой, то есть к прочим доходам можно отнести дополнительные средства, получение которых можно увязать с нормальным использованием объекта недвижимости.

* Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.

Эксплуатационные расходы (ЭР) – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

Эксплуатационные расходы принято делить на три группы:
* условно-постоянные;
* условно-переменные;
* расходы на замещение.

К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:
* налог на имущество;
* страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
* платежи за земельный участок;
* некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:
* коммунальные;
* на текущие ремонтные работы;
* заработная плата обслуживающего персонала;
* налоги на заработную плату;
* на пожарную охрану и обеспечение безопасности;
* на рекламу и заключение арендных договоров;
* на консультации и юридическое обслуживание;
* на управление;
* прочие расходы.

Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:
* кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы;
* санитарно-техническое оборудование и электроарматура;
* элементы наружного благоустройства – пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из действительного валового дохода, а итоговый показатель является чистым операционным доходом.

* Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта рядом способов в зависимости от выбранного метода оценки.

Для определения текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование двух методов:
* метод прямой капитализации доходов;
* метод капитализации по норме отдачи на капитал:
* метод капитализации по расчетным моделям;
* метод   дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.

При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой ... классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал– метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как «сальдо реальных денег», которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод капитализации по норме отдачи на капиталимеет с формальной (математической) точки зрения две разновидности:
* метод дисконтированных денежных потоков – метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.
* метод капитализации по расчетным моделям – метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.

Метод дисконтированных денежных потоков используется, если:
* Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;
* Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
* Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
* Оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
* Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию.

Метод капитализации по расчетным моделям используется, если:
* Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
* Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Обоснование выбора метода доходного подхода и расчет стоимости объектов недвижимости

Принимая во внимание существующие тенденции на рынке недвижимости г. Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы).

Исследование арендных ставок проводилось по данным электронных баз газеты «Из рук в руки», интернет-сайтов агентств недвижимости и др.

Таблица 72. Характеристики сопоставимых объектов для определения средней ставки арендной платы производственно-складских помещений

Характеристики Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4
Источник информации Собственник, тел. 785-97-88 Собственник, тел. 217-34-56, 217-39-38 Собственник, тел. 763-22-85 Собственник, тел. 509-40-94
Местоположение г. … г. … г. …, 3-й … проезд г. …, Малино
Общая площадь кв. м 2 000 800 400 80
  ОСЗ 2-х этажное, отапливаемое, со всеми коммуникациями, высота потолков 4-5 м Отапливаемое, охрана, удобный подъезд На территории базы, отапливаемое, со всеми коммуникациями На территории складского комплекса
Уровень отделки помещений Рабочее состояние Рабочее состояние Рабочее состояние Рабочее состояние
Ставка арендной платы, долл./кв. м/год $90 $90 $96 $96
Средняя ставка арендной платы, долл./кв. м/год $93

Таким образом,  ставка арендной платы для производственно-складских помещений будет определяться, как средняя ставка арендной платы по выбранным объектам, скорректированная с учетом поправки на отсутствие отопления.

Таблица 73. Корректировка средней ставки арендной платы для производственно-складских помещений

Площадь, кв.м. Средняя ставка арендной платы, долл. США/кв.м. в год Поправка на отсутствие отопления  (К1), % Общая процентная поправка, % Скорректированная ставка арендной платы, долл./кв.м в год
53328,8 $93 0% 0% $93
785 -23% -23% $72

Таблица 74. Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы офисных помещений

Характеристики Оцениваемый объект Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4
Источник информации   Собственник, тел. 722-56-92, 530-07-33 АН "РАИН", тел. 255-55-57, 916-60-55 АН "ФЛЭТ", тел. 530-68-97 Собственник, тел. …-22-8..5
Местоположение г. …, 2-й … проезд, д. 1 г. … г. …, проезд 4806, д. 6 г. … г. …, 3-й ... проезд
Функциональное назначение ОСЗ офисного назначения, расположенное на территории предприятия Офис на территории предприятия Бывший НИИ, охрана, парковка 4-х этажное административное здание, расположен в Южной промзоне В административном здании на территории базы
Общая площадь кв.м 1 441,2 15 199 2 000 100
Расположение помещения в здании 1, 2 этаж 1 этаж 5 этаж 2 этаж 2 этаж
Уровень отделки помещений Требуется косметический ремонт Рабочее состояние Рабочее состояние Требуется косметический ремонт Рабочее состояние
Ставка арендной платы, долл./м2/год - $120 $126 $108 $132
Корректировка на различие в площади, % - 0% 0% 0% 0%
Корректировка на расположение в здании, % - 0% 0% 0% 0%
Корректировка на расположение на огороженной территории, % - 0% 0% 0% 0%
Корректировка на уровень отделки, в % - 0% 0% 10% 0%
Общая процентная поправка, % - 0% 0% 10% 0%
Скорректированная ставка арендной платы, долл./м2/год $124 $120 $126 $119 $132

Таким образом, ставка арендной платы для офисных помещений будет определяться, как средняя ставка арендной платы по выбранным объектам, скорректированная с учетом поправок, определенных в рамках сравнительного подхода, и составит (округленно) 124 долл. /кв.м./год.

Таблица 75. Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы торговых помещений

Характеристики Оцениваемый объект Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4
Источник информации   АН "Реконструкция и развитие+", тел. 194-04-05, 533-55-33 Московская Центральная Биржа Недвижимости, тел. 534-08-98, 538-32-00, 538-22-00 Московская Центральная Биржа Недвижимости, тел. 534-08-98, 538-32-00, 538-22-00 АН МИЭЛЬ, тел. 777-88-86
Местоположение г. ..., 2-й ... проезд, д. 1 г. ... г. ..., ул. Советская г. ..., 6-й Микрорайон г. ..., корп. 1824
Общая площадь кв.м 283,7 230 700 170 170
Расположение помещения в здании 1 этаж 1 этаж 1 этаж 1 этаж 1 этаж
Уровень отделки помещений Рабочее состояние Рабочее состояние Стандартный ремонт Требуется косметический ремонт Рабочее состояние
Ставка арендной платы, долл./м2/год $365 $420 $300 $360
Корректировка на различие в площади, % - 0% 0% 0% 0%
Корректировка на расположение в здании, % - 0% 0% 0% 0%
Корректировка на расположение на огороженной территории, % - -30% -30% -30% -30%
Корректировка на уровень отделки, в % - 0% -10% 10% 0%
Общая процентная поправка, % - -30% -40% -20% -30%
Скорректированная ставка арендной платы, долл./м2/год $250 $256 $252 $240 $252

Таким образом, ставка арендной платы для торговых помещений будет определяться, как средняя ставка арендной платы по выбранным объектам, скорректированная с учетом поправок, определенных в рамках сравнительного подхода, и составит (округленно) 250 долл. /кв.м./год.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОТЕРЬ ОТ ПРОСТОЯ (НЕДОЗАГРУЗКИ) ПОМЕЩЕНИЯ И ПОТЕРЬ ОТ НЕДОСБОРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования для производственно-складских помещений составит 25%, определяется из расчета того, что арендодатель три месяца тратит на поиск арендатора (3/12 х 100 %) = 25% или в долях 0,25. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 – 0,25 = 0,75. Для офисных и торговых помещений коэффициент недоиспользования  составит 17%, определяется из расчета того, что арендодатель два месяца тратит на поиск арендатора (2/12 х 100 %) = 17% или в долях 0,17. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 – 0,17 = 0,83.

По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ

Учитывая, что фактические данные по эксплуатационным расходам представлены в виде общей величины (без уточнения по каждому типу зданий), Специалисты ориентировались на средние величины эксплуатационных расходов, характерные для аналогичных оцениваемым типам помещений, составляющих $15 на 1 кв. м общей площади в год для производственно-складских помещений и $35 на 1 кв. м общей площади для офисных и торговых помещений.

Также следует учесть, что в современных условиях собственники обычно не формируют фонд замещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случае необходимости. Это заключение было сделано в результате бесед с собственниками нежилых зданий и помещений.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:
* обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);
* окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).

Определение ставки дисконтирования

Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.

Ставка дисконтирования включает в себя:
* безрисковую ставку;
* премию за различные виды рисков.

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.

Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:
* премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;
* премия за низкую ликвидность;
* премия за инвестиционный менеджмент.

Определение безрисковой ставки

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
* Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков.

Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов.

* Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR).

Сложности при использовании ставки LIBOR (London Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США.

* Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR).

Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки.

* Ставка рефинансирования ЦБ РФ.

Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке.

* Государственные облигации РФ.

Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами.

События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений.

* Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации).

На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитывая ее долгосрочность.

Таким образом, в качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности по еврооблигациям Минфина со сроком погашения 31.03.2030 г., составляющая 7,61% на   5 июля 2004 г.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".

Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».

Таблица 76. Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска Категория риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Систематический риск 
Ухудшение общей экономической ситуации динамичный     1              
Увеличение числа конкурирующих объектов динамичный       1            
Изменение федерального или местного законодательства динамичный     1              
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации статичный     1              
Ускоренный износ здания статичный                    
Неполучение арендных платежей динамичный   1   1            
Неэффективный менеджмент динамичный       1            
Криминогенные факторы динамичный   1                
Финансовые проверки динамичный   1                
Неправильное оформление договоров аренды динамичный     1              
Количество наблюдений   0 3 4 3 0 0 0 0 0 0
Взвешенный итог   0 6 12 12 0 0 0 0 0 0
Сумма 30
Количество факторов 10
Средневзвешенное значение балла 3,0
Величина поправки за риск

 (1 балл = 1%)

5,0%

Определение премии за низкую ликвидность

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется по формуле:

Формула,

где:
П – премия за низкую ликвидность;
Rб - безрисковая ставка;
L- период экспозиции (в месяцах);
Q- общее количество месяцев в году.

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность для произовдственно-складских помещений принимается равной 5,708%, что соответствует девяти месяцам экспонирования объекта, для офисных и торговых помещений – 3,805, что соответствует девяти месяцам экспонирования объекта.

Определение премии за инвестиционный менеджмент

Премию за инвестиционный менеджмент Специалисты оценивают на уровне 2%.

Определение нормы возврата капитала

Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

Существует три способа расчета нормы возврата капитала:

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок – «безрисковой» ставке.

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

В данной оценке используется метод Хоскольда, который, по мнению Специалистов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России.

Расчет производится по формуле:

Формула

Rвозвр – норма возврата капитала;
R – безрисковая ставка;
k – срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

Таблица 77. Расчет ставки капитализации

Показатель Значение
для производственно-складских помещений для офисных и торговых помещений
Безрисковая ставка 7,610% 7,610%
Премия за риск 3,000% 3,000%
Премия за низкую ликвидность 5,708% 3,805%
Премия за инвест. менеджмент 2,000% 2,000%
Норма возврата 0,948% 0,948%
Коэффициент капитализации для улучшений 19,266% 17,363%

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

Формула.

При определении итоговой рыночной стоимости при использовании доходного подхода к стоимости объектов недвижимости была прибавлена величина стоимости земельного участка прилегающей территории, так как при подборе сопоставимых объектов выбирались объекты без прилегающего участка.

Из стоимости оцениваемых объектов были вычтены затраты на необходимую замену трубопроводов системы отопления, частичную замену электрокабельных линий. Данные по стоимости работы были предоставлены предприятием.

Таблица 78. Определение рыночной стоимости при использовании доходного подхода

Показатели Значение
Площадь помещения, кв.м. 53 328,8 785,0 1 441,2 283,7
Ставка арендной платы, долл./кв.м./год $93 $72 $124 $250
Потенциальный валовый доход, долл./год $4 959 578 $56 520 $178 709 $70 925
Коэффициент загрузки помещений 0,75 0,75 0,83 0,83
Коэффициент сбора арендных платежей 1,0 1,0 1,0 1,0
Действительный валовой доход, долл./год $3 719 684 $42 390 $148 328 $58 868
Эксплуатационные расходы, долл./кв.м./год $15 $15 $35 $35
Эксплуатационные расходы, долл./год $799 932 $11 775 $50 442 $9 930
Чистый операционный доход, долл. $2 919 752 $30 615 $97 886 $48 938
Коэффициент капитализации для объекта 19,266% 19,266% 17,363% 17,363%
Стоимость помещения, долл. $15 154 947 $158 907 $563 762 $281 852
Стоимость помещения, руб. 440 461 864р. 4 618 457р. 16 385 122р. 8 191 718р.
Стоимость затрат на проведение ремонтных работ, долл./кв. м. $0 $0 $50 $0
Стоимость затрат на проведение ремонтных работ, руб. 0р. 0р. 2 094 345р. 0р.
Стоимость помещений с учетом затрат на проведение ремонтных работ, руб. 440 461 864р. 4 618 457р. 14 290 777р. 8 191 718р.
Общая стоимость оцениваемых объектов недвижимости, руб. 467 562 816р.
Затраты на ремонт коммуникаций и сетей, руб. 10 000 000р.
Общая стоимость оцениваемых объектов недвижимости с учетом затрат на ремонт коммуникаций и сетей, руб. 457 562 816р.
Стоимость земельного участка прилегающей территории, руб. 44 930 406р.
Стоимость земельного участка в краткосрочной аренде, руб. 165 955р.
Итого, рыночная стоимость, полученная при использовании доходного подхода, руб. 502 659 177р.

(499) 972-3100

как нас найти

Об услуге
Документы для оценки бизнеса
Как использовать отчет об оценке бизнеса
Как определяется рыночная стоимость бизнеса
Образец договора
Отчет об оценке.(начало)
Отчет об оценке.(гл.1)
Отчет об оценке.(гл.2)
Отчет об оценке.(гл.3)
Отчет об оценке.(гл.4.р.1-2)
Отчет об оценке.(гл.4.р.3)
Отчет об оценке.(гл.4.р.4)
Отчет об оценке.(гл.5.р.1-4)
Отчет об оценке.(гл.5.р.5)
Отчет об оценке.(гл.5.р.6-7)
Отчет об оценке.(глоссарий)
Отчет об оценке.(пр.1.1)
Отчет об оценке.(пр.1.2-3)
Отчет об оценке.(пр.1.4.1)
Отчет об оценке.(пр.1.4.2)
Отчет об оценке.(пр.1.4.3)
Отчет об оценке.(пр.2)

Статистика





Rambler's Top100

 © ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки
Как нас найти | Карта сайта |