ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА::ПРИЛОЖЕНИЕ 2.ГЛАВА 1::РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ

1.4.1. Расчет стоимости методами затратного подхода

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
* Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
* Расчет восстановительной стоимости нового объекта недвижимости.

В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:
* метод сравнительной единицы;
* метод разбивки по компонентам;
* метод количественного обследования.
* Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости.
* Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на величину накопленного износа.
* Суммирование полученных стоимостей воспроизводства / замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода

Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно Договорам аренды земельный участок, площадью 0,075 га, предоставлен на правах краткосрочной аренды (4 года), а земельный участок, площадью 12,9881 га, предоставлен на правах долгосрочной аренды (49 лет).

Стоимость прав долгосрочной аренды определялась на основе средних размеров платы за право долгосрочной аренды (49 лет) земельного участка,  не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции), указанных в Постановлении Правительства Москвы от 13.11.2001 №1022-ПП «Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка» по формуле:

– стоимость продажи прав аренды земельного участка;
- площадь земельного участка (кв. м);
- средний размер платы (в долл. США/га) за право аренды земельного участка на 49 лет в конкретной территориально-экономической зоне;
- безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды на срок менее 49 лет;
- безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право аренды для эксплуатации производственно-складских объектов. Для производственных и производственно-складских объектов данный коэффициент равен 0,8. В остальных случаях 1,0.

Расчет стоимости прав аренды на земельные участки представлен в Таблице 59.

Таблица 59. Расчет стоимости прав аренды на земельные участки

Определение восстановительной стоимости объектов недвижимости

Восстановительная стоимость объектов недвижимости определялась как стоимость в ценах на дату проведения оценки возведения объектов-аналогов.

В качестве объектов-аналогов рассматриваются типовые объекты с тем же, что и у оцениваемых объектов недвижимости, функциональным назначением, сходным объемно-планировочным и конструктивным решением.

Последовательность выполнения оценки в общем случае включает:
* выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;
* корректировку  показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от оцениваемого объекта недвижимости;
* определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости в базисном уровне цен, используемой нормативной базы;
* перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату проведения оценки.

Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970-1972 годах.

Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС.

Переход к ценам на дату проведения оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

Общая формула расчета восстановительной стоимости:

– восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости;
– восстановительная стоимость единицы исходного параметра аналогичного объекта в ценах 1969 года;
- исходный параметр (строительный объем, площадь, протяженность);
- переходный коэффициент от цен 1969 года к ценам на дату проведения оценки;
- коэффициент, учитывающий разницу в группах капитальности оцениваемого объекта недвижимости и сопоставимого объекта (определяется в соответствии с Разъяснениями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС);
- коэффициент, учитывающий этажность объекта (определяется в соответствии с Разъяснениями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС);
- коэффициент учета прибыли предпринимателя;
- коэффициент учета НДС.

Для получения обоснованной стоимости затратным подходом необходимо определить величину прибыли предпринимателя. Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Беседы с инвесторами показали, что фактически прибыль предпринимателя составляет 20-40% от затрат на строительство. Специалисты в расчетах использовали норму прибыли в 20%, учитывая риск инвестиций в недвижимость данного типа.

Переходный ценовой коэффициент К рассчитывается следующим образом:

– разница в ценах СМР 1969 и 1984 гг. по Приложению 2
- территориальный коэффициент для Москвы по Приложению 3
- разница в ценах СМР 1984 г. и марта 2003 г. по Сборнику «Индексы цен в строительстве» № 47-2004 г. (стр. 17) для зданий или сооружений данного класса конструктивных систем;
- разница в ценах СМР марта 2003 г. и даты проведения оценки (08.07.2004 г.) по Сборнику «Индексы цен в строительстве» № 47-2004 г.

Расчет переходного ценового коэффициента К представлен в Таблице 60.

Таблица 60. Расчет переходного ценового коэффициента

Расчет восстановительной стоимости представлен в Таблице 61.

Так как расчетный объем наземной части строений №№1, 2, 4, 5, 6 превышает максимальное табличное значение объема по аналогу, то восстановительная стоимость оцениваемых объектов недвижимости в ценах 1969 года, будет равна:

P– восстановительная стоимость единицы исходного параметра аналогичного объекта в ценах 1969 года;
V- исходный параметр (строительный объем);
Vmax– максимальное табличное значение объема здания по данному сборнику;
- поправочный коэффициент, учитывающий разницу в объеме аналога и оцениваемого здания (0,95 – для кирпичных зданий, 0,98 – для крупнопанельных зданий).

По строению №1 восстановительная стоимость единицы исходного параметра аналогичного объекта в ценах 1969 года была скорректирована на отсутствие встроенной котельной (скидка составляет 0,2 рубля на куб. м).

Таблица 62. Расчет стоимости навесных ворот

Определение величины накопленного износа

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привл90екательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства / замещения объекта.

Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.

Величина физического износа для оцениваемых зданий определялась модифицированным методом срока жизни. Данный метод основан на определении совокупного износа путем вычисления двух его составляющих: устранимого и неустранимого физического износа.

При этом устранимый износ принимается равным затратам на его устранение, а не устранимый износ   - отношению эффективного возраста (ЭВ) здания к их типичному сроку экономической жизни (ТС), умноженному на восстановительную стоимость (С), уменьшенную на величину устранимого износа (УИ). Таким образом, формула для расчета совокупного износа такова:

ТС  определялся согласно сроку жизни жилых зданий в зависимости от группы капитальности, указанному в «Конспекте лекций по основным принципам оценки технического состояния зданий и сооружений Ю. В. Бейлезона.

Величины устранимого физического износа конструкционных элементов здания определяем в соответствии с ВСН 53-86(р) «Правила оценки физических износов...». Согласно данным правилам устранимый износ помещения равен сумме устранимых износов отдельных конструктивных элементов здания, умноженных на их долю в восстановительной стоимости.

Расчет устранимого физического износа ведем в табличной форме, ориентируясь на удельные веса конструктивных элементов (указанных в соответствующих приложениях к таблицам УПВС) и их текущее состояние.

Таблица 63. Определение величины накопленного износа для зданий

Величина физического износа для сооружений (Иф) определялась методом срока жизни. Данный метод основан на том факте, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к типичному сроку экономической жизни (ТС), как накопленный физический износ к восстановительной стоимости, при чем под эффективным возрастом понимается время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния и других факторов, влияющих на его стоимость. Из этого соотношения вытекает следующая формула определения физического износа в процентах:

При определении накопленного физического износа сооружений,  срок жизни Специалисты определяли, ориентируясь на  «Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР»,  утвержденные Постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. №1072 или исходили из внешнего осмотра сооружения.

Функциональный износ, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам.

Функциональный и физический износ делят на устранимый и неустранимый.

Внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Внешний износ принят равным нулю, в связи с отсутствием  существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости.

Общая формула расчета стоимости воспроизводства объектов недвижимости:

ВС – восстановительная стоимость объекта недвижимости;
Своспр - стоимость воспроизводства объекта недвижимости;
Ифиз – коэффициент физического износа (в долях);
Ифун – коэффициент функционального износа (в долях);
Ивнеш – коэффициент внешнего износа (в долях).

Таблица 64. Определение величины накопленного износа и стоимости воспроизводства для сооружений

Таблица 65. Определение стоимости воспроизводства для зданий

Итого, стоимость воспроизводства оцениваемых объектов недвижимости составит:

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости

Рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, определяется путем прибавления к стоимости воспроизводства объектов недвижимости стоимость земельного участка.

Таблица 66. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости при использовании затратного подхода