Оценка недвижимости и оценка бизнеса.
Оценка недвижимости и оценка бизнеса.

Начало
Оценка
Бизнес-планы
Консалтинг
Оценка бизнеса
Законы
Мониторинг
Библиотека
Клиенты
О фирме
Карта сайта




Налоги
ФНС
Высший Арбитражный суд
Арбитраж
ЦБ РФ
ЦБ РФ
Федеральная Комиссия по рынку ценных бумаг
ФСФР
Федеральное Агентство по Управлению Федеральным Имуществом
ФАУФИ
Министерство Экономического Развития и Торговли РФ
МЭРиТ

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА::ПРИЛОЖЕНИЕ 2.ГЛАВА 1::РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ

1.4.1. Расчет стоимости методами затратного подхода

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
* Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
* Расчет восстановительной стоимости нового объекта недвижимости.

В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:
* метод сравнительной единицы;
* метод разбивки по компонентам;
* метод количественного обследования.
* Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости.
* Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на величину накопленного износа.
* Суммирование полученных стоимостей воспроизводства / замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода

Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно Договорам аренды земельный участок, площадью 0,075 га, предоставлен на правах краткосрочной аренды (4 года), а земельный участок, площадью 12,9881 га, предоставлен на правах долгосрочной аренды (49 лет).

Стоимость прав долгосрочной аренды определялась на основе средних размеров платы за право долгосрочной аренды (49 лет) земельного участка,  не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции), указанных в Постановлении Правительства Москвы от 13.11.2001 №1022-ПП «Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка» по формуле:

Формула

Формула – стоимость продажи прав аренды земельного участка;
Формула - площадь земельного участка (кв. м);
Формула- средний размер платы (в долл. США/га) за право аренды земельного участка на 49 лет в конкретной территориально-экономической зоне;
Формула- безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды на срок менее 49 лет;
Формула- безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право аренды для эксплуатации производственно-складских объектов. Для производственных и производственно-складских объектов данный коэффициент равен 0,8. В остальных случаях 1,0.

Расчет стоимости прав аренды на земельные участки представлен в Таблице 59.

Таблица 59. Расчет стоимости прав аренды на земельные участки

Показатель Значение
для участка в долгосрочной аренде для участка в краткосрочной аренде для участка прилегающей территории
Площадь земельного участка, га 12,98810 0,07500 7,43230
Средний размер платы за право аренды, долл. США/га 260 000 260 000 260 000
Коэффициент корректировки при сроке аренды менее 49 лет (Кср.а) 1 0,366 1
Безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право аренды для эксплуатации производственно-складских объектов (Кп) 0,8 0,8 0,8
Стоимость земельного участка, долл. США 2 701 525 5 710 1 545 918
Курс доллара США ЦБ РФ на дату проведения оценки 29,0639 29,0639 29,0639
Стоимость земельного участка, руб. 78 516 852 165 955 44 930 406
Общая стоимость земельного участка, руб. 78 682 807р. -

Определение восстановительной стоимости объектов недвижимости

Восстановительная стоимость объектов недвижимости определялась как стоимость в ценах на дату проведения оценки возведения объектов-аналогов.

В качестве объектов-аналогов рассматриваются типовые объекты с тем же, что и у оцениваемых объектов недвижимости, функциональным назначением, сходным объемно-планировочным и конструктивным решением.

Последовательность выполнения оценки в общем случае включает:
* выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;
* корректировку  показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от оцениваемого объекта недвижимости;
* определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости в базисном уровне цен, используемой нормативной базы;
* перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату проведения оценки.

Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970-1972 годах.

Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС.

Переход к ценам на дату проведения оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

Общая формула расчета восстановительной стоимости:

Формула

Формула– восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости;
Формула– восстановительная стоимость единицы исходного параметра аналогичного объекта в ценах 1969 года;
Формула- исходный параметр (строительный объем, площадь, протяженность);
Формула- переходный коэффициент от цен 1969 года к ценам на дату проведения оценки;
Формула- коэффициент, учитывающий разницу в группах капитальности оцениваемого объекта недвижимости и сопоставимого объекта (определяется в соответствии с Разъяснениями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС);
Формула- коэффициент, учитывающий этажность объекта (определяется в соответствии с Разъяснениями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС);
Формула- коэффициент учета прибыли предпринимателя;
Формула- коэффициент учета НДС.

Для получения обоснованной стоимости затратным подходом необходимо определить величину прибыли предпринимателя. Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Беседы с инвесторами показали, что фактически прибыль предпринимателя составляет 20-40% от затрат на строительство. Специалисты в расчетах использовали норму прибыли в 20%, учитывая риск инвестиций в недвижимость данного типа.

Переходный ценовой коэффициент К рассчитывается следующим образом:

Формула

Формула– разница в ценах СМР 1969 и 1984 гг. по Приложению 2
Формула- территориальный коэффициент для Москвы по Приложению 3
Формула- разница в ценах СМР 1984 г. и марта 2003 г. по Сборнику «Индексы цен в строительстве» № 47-2004 г. (стр. 17) для зданий или сооружений данного класса конструктивных систем;
Формула- разница в ценах СМР марта 2003 г. и даты проведения оценки (08.07.2004 г.) по Сборнику «Индексы цен в строительстве» № 47-2004 г.

Расчет переходного ценового коэффициента К представлен в Таблице 60.

Таблица 60. Расчет переходного ценового коэффициента

Показатель Значение коэффициента
для зданий со стенами из кирпича и ж/б перекрытиями для зданий со стенами из кирпича  и деревянными перекрытиями для зданий со стенами и перекрытиями из ж/б из сборного ж/б из стали из нерудных и бетона
Индекс перехода от уровня цен 1969 г. к 1984 г. (К1) 1,17 1,17 1,17 1,17 1,17 1,17
Территориальный коэффициент для Москвы (К2) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Индекс перехода от уровня цен 1984 г. к марту 2003 г. (К3) 40,306 54,605 44,430 46,233 56,507 44,989
Разница в ценах СМР март 2003 г. и даты оценки (июль 2004 г.) по Сборнику «Индексы цен в строительстве» № 47-2004 (К4) 1,043 1,043 1,043 1,043 1,043 1,043
Переходный ценовой коэффициент (К) 49,19 66,64 54,22 56,42 68,96 54,90

Расчет восстановительной стоимости представлен в Таблице 61.

Так как расчетный объем наземной части строений №№1, 2, 4, 5, 6 превышает максимальное табличное значение объема по аналогу, то восстановительная стоимость оцениваемых объектов недвижимости в ценах 1969 года, будет равна:

Формула

P– восстановительная стоимость единицы исходного параметра аналогичного объекта в ценах 1969 года;
V- исходный параметр (строительный объем);
Vmax– максимальное табличное значение объема здания по данному сборнику;
Формула - поправочный коэффициент, учитывающий разницу в объеме аналога и оцениваемого здания (0,95 – для кирпичных зданий, 0,98 – для крупнопанельных зданий).

По строению №1 восстановительная стоимость единицы исходного параметра аналогичного объекта в ценах 1969 года была скорректирована на отсутствие встроенной котельной (скидка составляет 0,2 рубля на куб. м).

Назв. объекта Исх. парам. Номер сборника УПВС Макс. знач. сб. Восст стоим. единицы исх. парам. анал. объекта в ценах 1969 года, (Р) Пер. коэф. от цен 1969 года к ценам на дату провед. оценки (К) Коэф., учит. раз. в гр. кап., (П1) Коэф., учит. эт. об. (П2) Коэф. учёта приб. пред. (Кпп) К. уч. НДС (Кндс) Восст стоим. оцен. об. недв. (ВС), руб.
стр. 1 362 307 УПВС 33, табл. 31 20 000 14,6 49,19 1,00 1,00 1,20 1,18 346 228 528
стр. 2 29 625 УПВС 33, табл. 33 15 000 15,9 49,19 1,00 1,00 1,20 1,18 31 999 347
стр. 3 11 686 УПВС 33, табл. 33 15 000 15,9 54,22 1,00 1,00 1,20 1,18 14 265 460
стр. 4 26 031 УПВС 33, табл. 33 15 000 15,9 54,22 1,00 1,00 1,20 1,18 49 433 246
стр. 5 26 031 УПВС 33, табл. 33 15 000 15,9 54,22 1,00 1,00 1,20 1,18 49 433 246
стр. 6 26 031 УПВС 33, табл. 33 15 000 15,9 54,22 1,00 1,00 1,20 1,18 49 433 246
стр. 7 198 УПВС 10, табл. 40 394 39,6 49,19 1,00 1,00 1,20 1,18 546 136
стр. 8 10 УПВС 18, табл. 61а 100 34,5 49,19 1,00 1,00 1,20 1,18 24 030
стр. 9 812 УПВС 33, табл. 35 1 000 19,6 49,19 1,00 - 1,20 1,18 1 108 542
стр. 10 929 УПВС 18, табл. 56б 2 000 20,7 49,19 1,00 1,00 1,20 1,18 1 339 449
стр. 11 472 УПВС 33, табл. 35 15 000 15,9 49,19 1,00 - 1,20 1,18 522 732
стр. 12 52 УПВС 27, табл. 122 - 25,0 49,19 - - 1,20 1,18 90 549
стр. 13 165 УПВС 18, табл. 42а 500 21,3 49,19 1,00 - 1,20 1,18 244 796
стр. 14 50 УПВС 21, табл. 184   39,0 66,64 1,00 - 1,20 1,18 184 006
стр. 15 986 УПВС 18, табл. 42б 2 000 20,2 66,64 1,00 1,00 1,20 1,18 1 879 432
стр. 16 42 УПВС 21, табл. 130 - 34,7 66,64 0,93 - 1,20 1,18 127 897
стр. 17 732 УПВС 27, табл. 122 - 25,0 54,22 - - 1,20 1,18 1 404 992
стр. 18 2 361 УПВС 20, табл. 175 15 000 5,8 68,96 1,00 - 1,20 1,18 1 337 163
стр. 19 2 352 УПВС 20, табл. 175 15 000 5,8 68,96 1,00 - 1,20 1,18 1 332 066
стр. 20 44 УПВС 18, табл. 2а 1 000 21,0 68,96 0,94 - 1,20 1,18 84 813
стр. 25 - УПВС 23, табл. 41 - 625,0 56,42 - - 1,20 1,18 49 932
стр. 26 179 УПВС 18, табл. 29а 600 28,3 54,90 1,00 - 1,20 1,18 393 799
стр. 28 80 УПВС 18, табл. 34а 500 13,8 54,90 0,84 - 1,20 1,18 72 091
стр. 29 694 УПВС 18, табл. 27а 1 500 43,9 68,96 1,00 - 1,20 1,18 2 974 983
стр. 30 199 УПВС 18, табл. 31а 500 22,1 68,96 1,27 - 1,20 1,18 545 393
стр. 33 445 УПВС 20, табл. 175 15 000 5,8 68,96 1,00 - 1,20 1,18 252 028
стр. 34 140 УПВС 18, табл. 2а 1 000 21,0 68,96 0,94 - 1,20 1,18 269 858
стр. 35 12 УПВС 18, табл. 31а 500 22,1 68,96 1,27 - 1,20 1,18 32 888
Ограда территории 1 480 УПВС 18, табл. 72в - 24,5 56,42 - - 1,20 1,18 2 896 838
Павильон "Арбузы-дыни" 24 УПВС 33, табл. 10г 30 99,8 68,96 - - 1,20 1,18 233 885
Сети электрические 0,37 УПВС 3, табл. 135ж - 5 300 68,96 - - 1,20 1,18 191 486
2,94 УПВС 3, табл. 146г - 2 790 68,96 - - 1,20 1,18 800 962
Сети канализации и очистные сооружения 2 401 УПВС 3, табл. 44б - 7,8 68,96 - - 1,20 1,18 1 828 720
2 544 УПВС 27, табл. 44г - 13,0 68,96 - - 1,20 1,18 3 229 393
Сети водопроводные с запорной арматурой 6 110 УПВС 27, табл. 25б - 6,7 68,96 - - 1,20 1,18 3 997 390
Сети тепловые 3 400 УПВС 27, табл. 25д - 11,6 68,96 - - 1,20 1,18 3 851 212

 

Таблица 62. Расчет стоимости навесных ворот

Показатель Значение
Балансовая стоимость на 01.01.2003 г. (без учета НДС), руб. 9 600,00
Индекс цен на строительно-монтажные работы (январь 2003 г. г. Москва Ко-Инвест №43, апрель. 2003 г.) 1,963
Индекс цен на строительно-монтажные работы (март 2004 г. г. Москва Ко-Инвест №47, апр. 2004г.) 2,303
Разница в ценах СМР март 2004 г. и даты оценки (июль 2004 г.) по Сборнику «Индексы цен в строительстве» № 47-2004 (И4) 1,043
Индекс изменения цен с января 2003 г. на июль 2004 г 1,224
Стоимость в ценах на дату проведения оценки, руб. 11 750
Коэффициент учёта прибыли предпринимателя (Кпп) 1,20
Коэффициент учёта НДС (Кндс) 1,18
Стоимость в ценах на дату проведения оценки, руб. 16 638

Определение величины накопленного износа

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привл90екательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства / замещения объекта.

Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.

Величина физического износа для оцениваемых зданий определялась модифицированным методом срока жизни. Данный метод основан на определении совокупного износа путем вычисления двух его составляющих: устранимого и неустранимого физического износа.

При этом устранимый износ принимается равным затратам на его устранение, а не устранимый износ   - отношению эффективного возраста (ЭВ) здания к их типичному сроку экономической жизни (ТС), умноженному на восстановительную стоимость (С), уменьшенную на величину устранимого износа (УИ). Таким образом, формула для расчета совокупного износа такова:

Формула, где

ТС  определялся согласно сроку жизни жилых зданий в зависимости от группы капитальности, указанному в «Конспекте лекций по основным принципам оценки технического состояния зданий и сооружений Ю. В. Бейлезона.

Величины устранимого физического износа конструкционных элементов здания определяем в соответствии с ВСН 53-86(р) «Правила оценки физических износов...». Согласно данным правилам устранимый износ помещения равен сумме устранимых износов отдельных конструктивных элементов здания, умноженных на их долю в восстановительной стоимости.

Расчет устранимого физического износа ведем в табличной форме, ориентируясь на удельные веса конструктивных элементов (указанных в соответствующих приложениях к таблицам УПВС) и их текущее состояние.

Таблица 63. Определение величины накопленного износа для зданий

стр. 1
Наименование конструктивных элементов Удельный вес, (%) Износ, (%) Удельный вес с учетом износов, (%)
Фундамент 11 20 2,2
Стены и перегородки 28 30 8,4
Перекрытия 28 30 8,4
Крыши 4 30 1,2
Полы 9 30 2,7
Проемы 5 30 1,5
Изоляционные работы 4 45 1,8
Отделочные работы 4 40 1,6
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства 6 50 3,0
Прочие работы 1 30 0,3
Величина устранимого износа, (%) 100   31,1
Величина устранимого износа, руб.     107 677 072
Ифиз = 34/125 х (346 228 528 - 107 677 072) + 107 677 072 = 172 563 068 или 50%
стр. 2
Наименование конструктивных элементов Удельный вес, (%) Износ, (%) Удельный вес с учетом износов, (%)
Фундамент 9 20 1,8
Стены и перегородки 19 30 5,7
Перекрытия 13 30 3,9
Крыши 15 30 4,5
Полы 7 30 2,1
Проемы 3 30 0,9
Отделочные работы 3 30 0,9
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства 17 50 8,5
Прочие работы 14 30 4,2
Величина устранимого износа, (%) 100   33,0
Величина устранимого износа, руб.     10 559 785
Ифиз = 30/150 х (31 999 347 - 10 559 785) + 10 559 785 = 14 847 697 или 46%
стр. 3
Наименование конструктивных элементов Удельный вес, (%) Износ, (%) Удельный вес с учетом износов, (%)
Фундамент 9 20 1,8
Стены и перегородки 19 30 5,7
Перекрытия 13 30 3,9
Крыши 15 30 4,5
Полы 7 30 2,1
Проемы 3 30 0,9
Отделочные работы 3 30 0,9
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства 17 50 8,5
Прочие работы 14 30 4,2
Величина устранимого износа, (%) 100   32,5
Величина устранимого износа, руб.     4 636 275
Ифиз = 33/150 х (14 265 460 - 4 636 275) + 4 636 275 = 6 754 696 или 47%
стр. 4
Наименование конструктивных элементов Удельный вес, (%) Износ, (%) Удельный вес с учетом износов, (%)
Фундамент 9 20 1,8
Стены и перегородки 19 30 5,7
Перекрытия 13 30 3,9
Крыши 15 30 4,5
Полы 7 30 2,1
Проемы 3 30 0,9
Отделочные работы 3 30 0,9
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства 17 50 8,5
Прочие работы 14 30 4,2
Величина устранимого износа, (%) 100   32,5
Величина устранимого износа, руб.     16 065 805
Ифиз = 28/150 х (49 433 246 - 16 065 805) + 16 065 805 = 22 294 394 или 45%
стр. 5
Наименование конструктивных элементов Удельный вес, (%) Износ, (%) Удельный вес с учетом износов, (%)
Фундамент 9 20 1,8
Стены и перегородки 19 30 5,7
Перекрытия 13 30 3,9
Крыши 15 30 4,5
Полы 7 30 2,1
Проемы 3 30 0,9
Отделочные работы 3 30 0,9
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства 17 50 8,5
Прочие работы 14 30 4,2
Величина устранимого износа, (%) 100   32,5
Величина устранимого износа, руб.     16 065 805
Ифиз = 28/150 х (49 433 246 - 16 065 805) + 16 065 805 = 22 294 394 или 45%
стр. 6
Наименование конструктивных элементов Удельный вес, (%) Износ, (%) Удельный вес с учетом износов, (%)
Фундамент 9 20 1,8
Стены и перегородки 19 30 5,7
Перекрытия 13 30 3,9
Крыши 15 30 4,5
Полы 7 30 2,1
Проемы 3 30 0,9
Отделочные работы 3 30 0,9
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства 17 50 8,5
Прочие работы 14 30 4,2
Величина устранимого износа, (%) 100   32,5
Величина устранимого износа, руб.     16 065 805
Ифиз = 28/150 х (49 433 246 - 16 065 805) + 16 065 805 = 22 294 394 или 45%
стр. 7
Наименование конструктивных элементов Удельный вес, (%) Износ, (%) Удельный вес с учетом износов, (%)
Земляные работы 3 20 0,6
Подземный резервуар 57 20 11,4
Стены и перегородки 14 30 4,2
Покрытие 4 30 1,2
Кровля 3 30 0,9
Полы - - -
Проемы 2 20 0,4
Отделочные работы 3 30 0,9
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства 13 20 2,6
Прочие работы 1 30 0,3
Величина устранимого износа, (%) 100   22,5
Величина устранимого износа, руб.     122 881
Ифиз = 34/125 х (546 136 - 122 881) + 122 881 = 238 006 или 44%
стр. 8
Наименование конструктивных элементов Удельный вес, (%) Износ, (%) Удельный вес с учетом износов, (%)
Фундамент 18 20 3,6
Стены и перегородки 36 30 10,8
Перекрытия 8 30 2,4
Крыши 7 30 2,1
Полы 8 30 2,4
Проемы 5 30 1,5
Отделочные работы 9 30 2,7
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства 4 20 0,8
Прочие работы 5 30 1,5
Величина устранимого износа, (%) 100   27,8
Величина устранимого износа, руб.     6 680
Ифиз = 34/125 х (24 030 - 6 680) + 6 680 = 11 399 или 47%
стр. 9
Наименование конструктивных элементов Удельный вес, (%) Износ, (%) Удельный вес с учетом износов, (%)
Фундаменты 39 20 7,8
Стены и перегородки 12 30 3,6
Перекрытия 18 30 5,4
Крыши 6 30 1,8
Полы 5 30 1,5
Проемы 6 30 1,8
Отделочные работы 2 20 0,4
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства 6 20 1,2
Прочие работы 6 30 1,8
Величина устранимого износа, (%) 100   25,3
Величина устранимого износа, руб.     280 461
Ифиз = 35/125 х (1 108 542 - 280 461) + 280 461 = 512 324 или 46%
стр. 10
Наименование конструктивных элементов Удельный вес, (%) Износ, (%) Удельный вес с учетом износов, (%)
Фундаменты 4 20 0,8
Стены и перегородки 20 30 6,0
Перекрытия и покрытия 12 30 3,6
Крыши 15 30 4,5
Полы 9 30 2,7
Проемы 11 30 3,3
Отделочные работы 6 30 1,8
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства 18 50 9,0
Прочие работы 5 30 1,5
Величина устранимого износа, (%) 100   33,2
Величина устранимого износа, руб.     444 697
Ифиз = 34/125 х (1 339 449 - 444 697) + 444 697 = 688 070 или 51%
стр. 11
Наименование конструктивных элементов Удельный вес, (%) Износ, (%) Удельный вес с учетом износов, (%)
Фундамент 9 20 1,8
Стены и перегородки 19 30 5,7
Перекрытия 13 30 3,9
Крыши 15 30 4,5
Полы 7 30 2,1
Проемы 3 30 0,9
Отделочные работы 3 30 0,9
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства 17 20 3,4
Прочие работы 14 30 4,2
Величина устранимого износа, (%) 100   27,4
Величина устранимого износа, руб.     143 229
Ифиз = 30/125 х (522 732 - 143 229) + 143 229 = 234 310 или 45%
стр. 12
Наименование конструктивных элементов Удельный вес, (%) Износ, (%) Удельный вес с учетом износов, (%)
Земляные работы 5 20 1,0
Основание и фундаменты 16 60 9,6
Железобетонные конструкции 28 30 8,4
Стены 27 60 16,2
Проемы 5 30 1,5
Кровля 6 30  
Полы 1 20 0,2
Металлоконструкции лестниц и ограждении 6 30 1,8
Отделочные работы 1 30 0,3
Сантехнические работы и электроосвещение 3 20 0,6
Разные работы 2 15 0,3
Величина устранимого износа, (%) 100   39,6
Величина устранимого износа, руб.     35 857
Ифиз = 32/125 х (90 549 - 35 857) + 35 857 = 49 858 или 55%
стр. 13
Наименование конструктивных элементов Удельный вес, (%) Износ, (%) Удельный вес с учетом износов, (%)
Фундаменты 15 30 4,5
Стены, перегородки и колонны 38 30 11,4
Перекрытия и покрытия 13 30 3,9
Кровля 6 30 1,8
Полы 8 30 2,4
Проемы 7 30 2,1
Отделочные работы 3 30 0,9
Электротехнические работы 2 30 0,6
Прочие работы 8 30 2,4
Величина устранимого износа, (%) 100   30,0
Величина устранимого износа, руб.     73 439
Ифиз = 24/125 х (244 796 - 73 439) + 73 439 = 106 340 или 43%
стр. 14
Наименование конструктивных элементов Удельный вес, (%) Износ, (%) Удельный вес с учетом износов, (%)
Фундаменты 11 30 3,3
Стены 24 30 7,2
Перегородки 1 30 0,3
Перекрытия 8 30 2,4
Кровля 5 30 1,5
Полы 6 30 1,8
Проемы 22 30 6,6
Отделочные работы 5 30 1,5
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства 2 30 0,6
Прочие работы 16 30 4,8
Величина устранимого износа, (%) 100   29,4
Величина устранимого износа, руб.     54 098
Ифиз = 34/100 х (184 006 - 54 098) + 54 098 = 98 267 или 53%
стр. 15
Наименование конструктивных элементов Удельный вес, (%) Износ, (%) Удельный вес с учетом износов, (%)
Фундамент 9 30 2,7
Стены и перегородки 19 40 7,6
Перекрытия 13 40 5,2
Крыши 15 45 6,8
Полы 7 40 2,8
Проемы 3 45 1,4
Отделочные работы 3 45 1,4
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства 17 30 5,1
Прочие работы 14 30 4,2
Величина устранимого износа, (%) 100   37,2
Величина устранимого износа, руб.     699 149
Ифиз = 34/125 х (1 879 432 - 699 149) + 699 149 = 1 020 186 или 54%
стр. 16
Наименование конструктивных элементов Удельный вес, (%) Износ, (%) Удельный вес с учетом износов, (%)
Фундамент 8 40 3,2
Стены 41 40 16,4
Перекрытия 8 40 3,2
Кровля 4 60 2,4
Полы 5 40 2,0
Проемы 14 90 12,6
Отделочные работы 7 60 4,2
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства 3 90 2,7
Прочие работы 10 30 3,0
Величина устранимого износа, (%) 100   49,7
Величина устранимого износа, руб.     63 565
Ифиз = 34/100 х (127 897 - 63 565) + 63 565 = 85 438 или 67%
стр. 17
Наименование конструктивных элементов Удельный вес, (%) Износ, (%) Удельный вес с учетом износов, (%)
Земляные работы 5 20 1,0
Основание и фундаменты 16 45 7,2
Железобетонные конструкции 28 45 12,6
Стены 27 45 12,2
Проемы 5 30 1,5
Кровля 6 30  
Полы 1 60 0,6
Металлоконструкции лестниц и ограждении 6 30 1,8
Отделочные работы 1 50 0,5
Сантехнические работы и электроосвещение 3 45 1,4
Разные работы 2 50 1,0
Величина устранимого износа, (%) 100   38,8
Величина устранимого износа, руб.     545 137
Ифиз = 21/100 х (1 404 992 - 545 137) + 545 137 = 725 707 или 52%

Величина физического износа для сооружений (Иф) определялась методом срока жизни. Данный метод основан на том факте, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к типичному сроку экономической жизни (ТС), как накопленный физический износ к восстановительной стоимости, при чем под эффективным возрастом понимается время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния и других факторов, влияющих на его стоимость. Из этого соотношения вытекает следующая формула определения физического износа в процентах:

Формула.

При определении накопленного физического износа сооружений,  срок жизни Специалисты определяли, ориентируясь на  «Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР»,  утвержденные Постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. №1072 или исходили из внешнего осмотра сооружения.

Функциональный износ, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам.

Функциональный и физический износ делят на устранимый и неустранимый.

Внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Внешний износ принят равным нулю, в связи с отсутствием  существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости.

Общая формула расчета стоимости воспроизводства объектов недвижимости:

Формула, где

ВС – восстановительная стоимость объекта недвижимости;
Своспр - стоимость воспроизводства объекта недвижимости;
Ифиз – коэффициент физического износа (в долях);
Ифун – коэффициент функционального износа (в долях);
Ивнеш – коэффициент внешнего износа (в долях).

Таблица 64. Определение величины накопленного износа и стоимости воспроизводства для сооружений

Наим. объекта Стоим. возведения сооруж. Норма аморт. отч. Срок эконом. жизни сооруж. (лет) Эф. воз. сооруж., лет Физ износ Функ износ, % Внеш. износ, % Стоим. воспр. здания, сооруж., руб.
стр. 18 1 337 163 1,7 59 24 41% 0% 0% 788 926
стр. 19 1 332 066 1,7 59 27 46% 0% 0% 719 316
стр. 20 84 813 1,7 59 27 46% 0% 0% 45 799
стр. 25 49 932 2,5 40 27 68% 0% 0% 15 978
стр. 26 393 799 2,5 40 25 63% 0% 0% 145 706
стр. 28 72 091 2,5 40 26 65% 0% 0% 25 232
стр. 29 2 974 983 2,5 40 26 65% 0% 0% 1 041 244
стр. 30 545 393 2,5 40 24 60% 0% 0% 218 157
стр. 33 252 028 2,5 40 25 63% 0% 0% 93 250
стр. 34 269 858 2,5 40 24 60% 0% 0% 107 943
стр. 35 32 888 2,5 40 27 68% 0% 0% 10 524
Ворота навесные 16 638 2,1 48 37 77% 0% 0% 3 827
Ограда территории 2 896 838 2,1 48 36 75% 0% 0% 724 210
Павильон "Арбузы-дыни" 233 885 10,0 10 3 30% 0% 0% 163 720
Сети электрические 191 486 2,0 50 37 74% 0% 0% 49 786
800 962 2,0 50 37 74% 0% 0% 208 250
Сети канализации и очистные сооружения 1 828 720 2,0 50 37 74% 0% 0% 475 467
3 229 393 2,0 50 37 74% 0% 0% 839 642
Сети водопроводные с запорной арматурой 3 997 390 5,0 20 15 75% 0% 0% 999 348
Сети тепловые 3 851 212 4,0 25 20 80% 0% 0% 770 242
Итого, стоимость воспроизводства сооружений, руб.: 7 446 567

Таблица 65. Определение стоимости воспроизводства для зданий

Наименование объекта Стоимость воспроизводства зданий Физ износ Функ износ, % Внешний износ, % Стоимость воспроизводства здания, сооружения, руб.
стр. 1 346 228 528 50% 0% 0% 173 114 264
стр. 2 31 999 347 46% 0% 0% 17 279 647
стр. 3 14 265 460 47% 0% 0% 7 560 694
стр. 4 49 433 246 45% 0% 0% 27 188 285
стр. 5 49 433 246 45% 0% 0% 27 188 285
стр. 6 49 433 246 45% 0% 0% 27 188 285
стр. 7 546 136 44% 0% 0% 305 836
стр. 8 24 030 47% 0% 0% 12 736
стр. 9 1 108 542 46% 0% 0% 598 613
стр. 10 1 339 449 51% 0% 0% 656 330
стр. 11 522 732 45% 0% 0% 287 503
стр. 12 90 549 55% 0% 0% 40 747
стр. 13 244 796 43% 0% 0% 139 534
стр. 14 184 006 53% 0% 0% 86 483
стр. 15 522 732 54% 0% 0% 240 457
стр. 16 127 897 67% 0% 0% 42 206
стр. 17 1 404 992 52% 0% 0% 674 396
Итого, стоимость воспроизводства зданий, руб.: 282 604 301

Итого, стоимость воспроизводства оцениваемых объектов недвижимости составит:

 

7 446 567 + 282 604 301 = 290 050 868 руб.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости

Рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, определяется путем прибавления к стоимости воспроизводства объектов недвижимости стоимость земельного участка.

Таблица 66. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости при использовании затратного подхода

Показатель Значение
Стоимость воспроизводства объектов недвижимости, руб. 290 050 868
Стоимость земельного участка, руб. 78 682 807
Рыночная стоимость объектов недвижимости, полученная при использовании затратного подхода, руб. 368 733 675р.

(499) 972-3100

как нас найти

Об услуге
Документы для оценки бизнеса
Как использовать отчет об оценке бизнеса
Как определяется рыночная стоимость бизнеса
Образец договора
Отчет об оценке.(начало)
Отчет об оценке.(гл.1)
Отчет об оценке.(гл.2)
Отчет об оценке.(гл.3)
Отчет об оценке.(гл.4.р.1-2)
Отчет об оценке.(гл.4.р.3)
Отчет об оценке.(гл.4.р.4)
Отчет об оценке.(гл.5.р.1-4)
Отчет об оценке.(гл.5.р.5)
Отчет об оценке.(гл.5.р.6-7)
Отчет об оценке.(глоссарий)
Отчет об оценке.(пр.1.1)
Отчет об оценке.(пр.1.2-3)
Отчет об оценке.(пр.1.4.1)
Отчет об оценке.(пр.1.4.2)
Отчет об оценке.(пр.1.4.3)
Отчет об оценке.(пр.2)

Статистика





Rambler's Top100

 © ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки
Как нас найти | Карта сайта |