Оценка недвижимости и оценка бизнеса.
Оценка недвижимости и оценка бизнеса.

Начало
Оценка
Бизнес-планы
Консалтинг
Оценка бизнеса
Законы
Мониторинг
Библиотека
Клиенты
О фирме
Карта сайта




Налоги
ФНС
Высший Арбитражный суд
Арбитраж
ЦБ РФ
ЦБ РФ
Федеральная Комиссия по рынку ценных бумаг
ФСФР
Федеральное Агентство по Управлению Федеральным Имуществом
ФАУФИ
Министерство Экономического Развития и Торговли РФ
МЭРиТ

Оценка

В бизнесе предприятия и при ведении деловых операций физическим лицом часто возникает необходимость в проведении оценки. Данный материал ставит целью систематизировать случаи, в которых проведение оценки обязательно. При этом “обязательность” трактуется не строго в нормативном плане, т.е. не только тогда, когда этого требует закон, а с точки зрения потребностей бизнеса и адекватной информированности.

При этом мы старались дать представление об обязательности оценки с точки зрения её заказчика. Зачастую это могут быть разные стороны в одном и том же деловом процессе и результаты оценки для них могут быть разными. Примером может быть Oценка предприятия при банкротстве.

Для успешного решения задачи эксперту – оценщику, кроме согласия и взаимопонимания с Заказчиком, нужен некоторый комплект документов, который разнится от случая к случаю. В него могут входить и общепринятые документы (такие, как Паспорт или выписка из Паспорта БТИ – для оценки недвижимости, технический паспорт транспортного средства – для оценки автомобиля и пр.), и документы, разработанные непосредственно Департаментом оценки (форма А1, А2, А3 по недвижимости, Анкеты для оценки бизнеса или интеллектуальной собственности и пр.).

После окончания работ Заказчик получает “Отчет об оценке”, который имеет некоторые “Ограничительные условия” – в плане своей применимости. Для разных видов отчетов это могут быть разные условия – по “времени жизни оценки”, по кругу организаций и ведомств, для которых сделан отчет, по случаям, в которых эта оценка может быть использована.

По прошествии некоторого времени стороны – Заказчик и эксперт – оценщик могут встретиться снова. Потребность в этом может быть вызвана изготовлением дополнительной копии отчета, необходимостью выступления эксперта в суде, проведением повторной оценки из-за изменившихся обстоятельств или целей, для которых проводилась оценка. Отношения сторон при этом становятся ещё более доверительными, так как Заказчик, обратившийся во второй раз – для нас уже VIP-клиент.

И конечно, не последний вопрос, которым задается Заказчик – цены. При этом существует несколько аспектов, которые обязательно нужно пояснить.

Первое: ценообразование в оценочном бизнесе – вещь нестабильная и подверженная влиянию многих факторов. Это могут быть “Простые случаи оценки” или, наоборот, “Сложные случаи”. Оценка объекта недвижимости, например 1000 м2 офисного помещения, в прейскуранте подразумевает одну цену, Х единиц денег. Однако если этот объект имеет выдающееся архитектурное решение, является памятником архитектуры, находится под арестом, повреждён разливом реки и используется под склад пиротехники, стоимость его оценки может быть больше, чем Х единиц денег.

Второе: За абсолютно одинаковую работу две разные организации хотят разные деньги. Естественно. Но если при покупке видеокамеры эта разница может достигать максимум 10%, то при оценке объекта недвижимости – 500%.

Здесь вступают в силу Приоритеты выбора. Заказчику нужно обращать внимание на гудвилл – доброе имя, “марку” предприятия. На чашу весов лягут все аккредитации, сертификаты, лицензии и срок работы на рынке. Не последний фактор – рекомендации и Cписок клиентов.

Важно при этом, каков Опыт работы экспертов – оценщиков в аналогичных отраслях промышленности. Действительно, если оценочная организация никогда не работала с торговыми предприятиями и не знает их специфики, вряд ли работа будет полностью доказательной и корректной.

Ограничительные условия

Мы не будем перечислять здесь все ограничительные условия, являющиеся неотъемлемой частью любого отчета. Обратим внимание на несколько, прямо или косвенно оказывающих влияние на отношения Заказчика и эксперта – оценщика.

  • Оценка имеет “срок жизни”. Действительно, по прошествии года стоимость практически любого имущества изменится, где-то значительно, где-то на единицы процентов. Дело каждого конкретного случая в отношениях Заказчика и эксперта четко оговорить этот срок. В течение него желательно, чтобы оценка “была использована”, т. е. чтобы “Отчет об оценке” дошел до адресата. Тем не менее необходимо помнить, что согласно п. 20 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением правительства РФ от 06 июля 2001 г. №519: "итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. А в соответствии с законом "Об оценочной деятельности в РФ" №135-ФЗ от 29 июля 1998 года копии Отчета об оценке оценщик обязан хранить в течение трех лет.
  • Оценка (цифра) имеет свой доверительный интервал и доверительную вероятность. Почему-то не в практике оценщиков рассчитывать подобные величины, хотя они могли бы многое сказать посвященным. Видимо, посвященных маловато. Поэтому Заказчик должен обращать внимание хотя бы на то, чтобы итоговая цифра оценки была должным образом округлена, или, говоря точнее, имела нужное количество значащих цифр. Действительно, нелепо, когда в отчете об оценке бизнеса указывается стоимость действующего предприятия в $3 236 256,22. То есть именно 22 цента, а не 23??!
  • Каждая оценка предназначена только для тех целей, которые указаны в Сопроводительном письме. Оценка для взноса в Уставный капитал не может использоваться при банкротстве, а для купли/продажи – для целей залога. Все эти цифры будут разными, и не нужно с точки зрения Заказчика пытаться сделать оценку “для ведения финансовых и хозяйственных дел”.
  • Проведение работ по оценке никогда не предполагает участия эксперта в “дальнейшей жизни отчета” - в судах, слушаниях, совещаниях и прочем, связанным с обсуждением самой оценки. Это не означает, что эксперт не будет этого делать. Конечно будет, только эту дополнительную часть сотрудничества нужно отдельно обсуждать. Это консультации, а не оценка.

  • Особо важные клиенты

    Для Департамента оценки любой клиент, обращающийся к нам снова, становится VIP-клиентом. Он получает персональную карточку, которая даёт право пользоваться скидками и льготами. Например:

  • имеет право на 10% скидку на все работы по оценке;
  • дополнительная 5% скидка на переоценку основных фондов;
  • скоростная курьерская доставка документов по Москве;
  • специальные цены на услуги юридического и Интернет- подразделений;
  • улыбка – всегда бесплатно.

  • Цены

    Обратите внимание на следующее:

  • Цены – не аддитивная величина. Это означает, что оценка десяти зданий по $200 не стоит $2 000, а гораздо меньше. Насколько? Обсуждайте с экспертом.
  • Ценообразование в значительной мере зависит от того, простой или сложный случай оценки мы рассматриваем. Оценить Заказчику это практически невозможно. К сожалению, в большинстве случаев Заказчик считает, что его случай – простейший. Ну, что может быть проще, чем оценить квартиру на Тверской в $200 за метр??!

  • Случаи оценки

    Как мы уже говорили, на ценообразование и на оценку в целом, влияние может оказывать “простота” или “сложность” конкретного оценочного случая. Приведём некоторые примеры, в которых оценка является заведомо не простой:

  • Оценка в целях судопроизводства. Как правило, в этих случаях нужно учитывать большее количество факторов, чем при обычной оценке. Может быть затруднен доступ к объекту оценки. Могут оказывать давление противодействующие стороны.
  • Оценка ущерба недвижимости. По сути, значительную часть работы занимает составление сметы. Процесс трудоёмкий, кропотливый. По сложившейся практике стоимость только сметы составляет 3% от стоимости работ. А составление сметы – только часть оценочной работы.
  • Оценка памятников архитектуры.
  • Оценка уникальных установок.
  • Оценка имущества на границе “разумной цены” - верхней или нижней. Действительно, можно обосновать различные цены, но чем менее вероятна цена, тем более кропотливой должна быть работа по её доказательству.
  • Оценка векселей, выданных на большие суммы неизвестными векселедателями. Платежеспособность эмитента, возможно, не вызывает сомнений, но это снова очень кропотливая работа.
  • Оценка инвестиционных проектов с расплывчатыми понятиями о маркетинге.
  • Оценка интеллектуальной собственности – “самодельных” компьютерных программ, не запатентованных изобретений и пр., которые владельцы оценивают в сотни тысяч долларов.

  • Приоритеты выбора

    Итак, почему Вам, уважаемый Заказчик, выгодно работать именно с Департаментом оценки. С этого следовало бы начать, но не стоит хвастаться.

  • Оцените образовательный уровень наших экспертов – там есть практически всё.
  • Ознакомьтесь со Списком наших клиентов. Все они доверяют нам.
  • Загляните на рейтинги РА “Эксперт”. Оценочный объём, выполненный нашим учредителем – “Универс Аудит” - это наш объём.
  • Мы работаем одними из первых – с 1997 года.
  • Наш подход – комплексный. Оценка, аудит, юридические услуги, представительство в Интернет – здесь мы чувствуем себя уверенно.
  • И последнее – мы всегда договоримся!!!

  • (499) 972-3100

    как нас найти

    Бизнес-планы
    Консалтинг
    Оценка Бизнеса
    Оценка Акций
    Оценка Недвижимости
    Оценка Земли
    Оценка Оборудования

    Статистика





    Rambler's Top100

     © ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки
    Как нас найти | Карта сайта |