Оценка недвижимости и оценка бизнеса.
Оценка недвижимости и оценка бизнеса.

Начало
Оценка
Бизнес-планы
Консалтинг
Оценка бизнеса
Законы
Мониторинг
Библиотека
Клиенты
О фирме
Карта сайта




Налоги
ФНС
Высший Арбитражный суд
Арбитраж
ЦБ РФ
ЦБ РФ
Федеральная Комиссия по рынку ценных бумаг
ФСФР
Федеральное Агентство по Управлению Федеральным Имуществом
ФАУФИ
Министерство Экономического Развития и Торговли РФ
МЭРиТ

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА::ПРИЛОЖЕНИЕ 2.ГЛАВА 1::РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.2. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:
  * объекты недвижимости
  * субъекты рынка
  * процессы функционирования рынка
  * механизмы (инфраструктуру) рынка.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют:
  * земельные участки;
  * жилье (жилые здания и помещения);
  * нежилые здания и помещения, строения, сооружения;

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

1. земельные участки

В соответствии с ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
  1. земли сельскохозяйственного назначения;
  2. земли поселений;
  3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
  5. земли лесного фонда;
  6. земли водного фонда;
  7. земли запаса.

Земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах в пределах их черты (земли поселений) в соответствии с градостроительными регламентами делятся на следующие территориальные зоны:
  * жилая;
  * общественно-деловая;
  * производственная;
  * инженерных и транспортных инфраструктур;
  * рекреационная;
  * сельскохозяйственного использования;
  * специального назначения;
  * военных объектов;
  * иные территориальные зоны.

2. жилье (жилые здания и помещения):
  * многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);
  * индивидуальные и двух - четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы);

3. коммерческая недвижимость:
  * офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
  * гостиницы, мотели, дома отдыха;
  * магазины, торговые центры;
  * рестораны, кафе и др. пункты общепита;
  * пункты бытового обслуживания, сервиса.

4. промышленная недвижимость:
  * заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;
  * мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;
  * паркинги, гаражи, автосервисы;
  * склады, складские помещения.

5. недвижимость социально-культурного назначения:
  * здания правительственных и административных учреждений;
  * культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
  * религиозные объекты.

 

Рынок недвижимости Москвы и Московской области

Сектор офисной недвижимости. В 2003 году предложение московских офисных помещений класса «А» и «В» за счет нового строительства увеличилось более чем на 450 тыс. кв.м. В течение следующего года в Москве будет построено еще порядка 400-500 тыс. кв. метров офисов классов «А» и «В». Только начало реализации «Москва-Сити» в ближайшие годы должно принести городу около двух с половиной миллионов квадратных метров площадей - как офисных, так и торговых, плюс часть из них будет отведена под апартаменты. В результате ожидается изменение уровня вакантных площадей. Если в 2003 г. уровень свободных площадей класса А приближался к диапазону 1-1,5%, то в 2004 г. доля вакантных площадей класса А составит около 5%, В - 8-9%.

По мнению аналитиков, спрос на офисную недвижимость класса А-В в Москве еще будет превышать предложение в 2004 г., но активность спроса будет спадать до скорой стабилизации уровня предложения и уровня устойчивого платежеспособного спроса в этом секторе. Средние цены продаж в 2003 г. составляли $2,5-4 тыс. за кв.м для класса А и $1,5-2,5 тыс. за кв. м для класса В. Арендная ставка в новых бизнес-центрах класса А в 2003 г. находилась на уровне 600 долларов США, не включая НДС. Снижения цен (арендных ставок) не прогнозируется, но уровень доходности инвестиций в этом секторе перемещается с планки 15-18% годовых к 11-13%. Стабильный рынок с высокой активностью - это хорошо для институциональных инвесторов с крупными долгосрочными капиталами. Приход такого инвестора означает, что спекулятивная составляющая в этом бизнесе практически исчезнет и это символизирует кристаллизацию сектора рынка как долгосрочного инструмента с низким уровнем инвестиционного риска. Первая институциональная инвестиционная сделка в области офисной недвижимости Москвы - продажа Credit First Swiss Boston офисного здания фонду Fleming Family & Partners   стала   таким символическим событием 2003 г.

На этом фоне необходимо отметить еще несколько тенденций, которые возникли в офисном секторе рынка в 2003 г., но в полной мере проявятся в 2004 г. и далее. Это появление еще одного типа объектов класса В - "бизнес-парков" и общая децентрализация и демократизация спроса на качественные офисные площади. Если в 2003 г. цены продаж значительно различались в зависимости от местоположения и коммерческих характеристик объекта, то в 2004 г. цены на офисы в центре и в районе третьего кольца начнут выравниваться. Коммерческое строительство внутри Садового кольца начинает ограничиваться уже сейчас. Самым перспективным деловым центром столицы теперь считается район третьего транспортного кольца, в основном вдоль крупных трасс - проспекта Мира, Олимпийского, Кутузовского, Ленинградского, Ленинского проспектов.

Сектор торговой недвижимости. В секторе торговой недвижимости объемы предложения за счет нового строительства также растут. Суммарная площадь введенных в эксплуатацию торговых площадей в 2003 году составила более 1,5 млн. кв.м, а в 2004 году общая площадь торговых центров составит более 2 млн. кв.м. Переизбыток площадей приводит к тому, что цены на них начинают постепенно стабилизироваться - особенно это касается центров за пределами Садового кольца. Спрос на площади в центре города остается очень высоким, хотя средняя арендная ставка здесь составляет $1,5 тыс. за кв. м в год. За пределами Садового кольца ставка не поднимается выше $1 тыс. за кв. м в год. На рынке аренды торговых площадей не хватает качественных арендаторов, способных платить за помещения в течение длительного времени, поскольку несмотря на бурный рост розничных сетей операторы не могут наращивать объемы с той же скоростью, с какой на рынок выводятся новые торговые площади. Арендные ставки на площади в торговых центрах, не соответствующих современным стандартам, сейчас снижаются, в то время как в удачных объектах они остаются стабильно высокими. Менее всего подвержены колебаниям ставки в объектах, расположенных в центре города. Якорные арендаторы обычно платят за аренду меньше или не платят вообще. Кроме того, размер ставки напрямую зависит от арендуемой площади - чем она больше, тем меньше ставка. Аналитики отмечают, что в последнее время владельцы московских торговых центров вынуждены разрешать арендаторам платить некий фиксированный минимум плюс определенный процент с оборота. Ставка для крупных супермаркетов сейчас составляет 4-5% с оборота, для предприятий, специализирующихся на продаже одежды  и обуви  -   15-20%, для   магазинов, торгующих товарами класса люкс - более 20%.

Генеральная схема размещения торговых объектов городского значения в Москве до 2020 года предусматривает общее увеличение площадей с 8 млн. кв. м до 16 млн. кв. м. 6,3 млн. кв. м из них должны появиться за счет строительства 300 крупных торговых центров. Кроме того, девять производственных зон и незастроенных территорий рядом с крупными транспортными узлами площадью от 13 до 38 га должны быть реорганизованы в торговые зоны.

К тенденциям 2004 г. специалисты относят продолжение развития крупных сетевых торговых центров (уровня Мега-2, Ашан, Метро и др.), вытеснение существующих рынков и павильонов районными, региональными и суперрегиональными торговыми центрами, появление новой для Москвы концепции (типа объектов) - "ритейл-парков". В целом прогноз доходности в секторе неочевиден даже для узких специалистов.

Сектор производственно-складской недвижимостиявляется одним из самых молодых секторов недвижимости, что характерно не только для России, но и для других стран. Современная логистика как комплексная система перемещения грузов появилась всего 10-12 лет назад, и неудивительно, что сфера товарного обращения складской недвижимости в Московском регионе до некоторых пор развивалась медленно.

На сегодняшний день общее предложение складских помещений в Москве составляет приблизительно 1,6 млн. кв.м. Однако структура этого предложения - преимущественно низкий стандарт, часто - с ненадлежащее оформленными правами. Только 200 000 кв.м. можно рассматривать как международный стандарт. В 2004 г. складские комплексы класса А-В начнут строиться. К концу года объем нового предложения составит до 150 000 кв.м. (без учета строительства для собственных нужд). Ставка аренды в мелких и средних комплексах составит $150 за 1 кв.м. в год (на уровне 2003 г.), в крупных - упадет до уровня $120 за 1 кв.м. в год. В целом доходность сектора в 2004 г. и еще год-два останется стабильной (15-18%) за счет неудовлетворенного спроса, после чего произойдет насыщение и возможное скатывание к тем же 11%.

Девелоперы, ведущие дела в России, классифицируют склады аналогично системе, принятой для офисных помещений.

Компания Jones Lang LaSalle, например, выделяет склады класса А, В (высококлассные) и советского образца (ангары, многоэтажные складские и промышленные постройки, используемые для хранения).

Что касается складов класса А и В, то компания определяет их следующим образом: они построены после 1990 г., имеют площадь не менее 5 тыс. кв. м, к ним ведут удобные подъездные пути, иногда рядом проходит железнодорожная ветка. Подобные здания можно разделить, если необходимо разместить в них несколько арендаторов или пользователей.

Обязательные условия:
  * круглосуточный доступ и расположение, при котором обеспечен подъезд большегрузных еврофур;
  * огороженная и постоянно охраняемая территория, доступ на которую ограничен. Так, внутри кольца окружной железной дороги движение транспорта разрешено только по специальным пропускам;
  * автономная электроподстанция и тепловой узел (это необходимо практически всегда);
  * площадка для маневрирования крупнотоннажного транспорта — не менее 25 м свободного пространства перед воротами внутри огороженной территории;
  * прямоугольная планировка (предпочтительно);
  * рабочая высота потолков от 7 м (9 или 10 м);
  * одноуровневое расположение помещений на первом этаже, на втором этаже и выше могут находиться вспомогательные (офисные) службы, но не складские;
  * минимум колонн (чем их меньше, тем больше гибкость использования склада) — не более одной на 100 кв. м;
  * выровненный пол (технология суперфлэт), чаще всего со специальным антипылевым покрытием для удобства работы автопогрузчиков с грузами высокостеллажного хранения;
  * большое количество ворот — минимум одни на 500 кв. м;
  * система пожаротушения (спринклерная) — наряду с прочими документами для оформления собственности следует иметь разрешение и от пожарной инспекции;
  * погрузочно-разгрузочные площадки регулируемой высоты (dock levelers), пол на уровне кузова фуры (примерно 1,2 м);
  * использование в строительстве передовых технологий (металлокаркасы и стеновые панели типа сандвич);
  * принудительная вентиляция (желательно). В некоторых современных складских объектах окна предусмотрены в крыше — они дают приток свежего воздуха и естественное освещение, при этом в стенах окон нет.

Склады класса В обычно обладают многими из вышеперечисленных характеристик, но это старые здания, возведенные еще в советское время. Они менее функциональны, не всегда оборудованы всеми необходимыми системами и сделаны не из новейших материалов.

По мнению Владимира Пенаева, сегодня застройщиками высококлассных складских помещений выступают либо их будущие собственники, либо структуры, оказывающие логистические услуги. Сделки по покупке их в собственность крайне редки. При этом большинство хозяев так называемых спекулятивных складских площадей, то есть фирм, которые делают свой бизнес на сдаче их внаем, — российские компании.

Еще один вид комплексов, которые можно отнести к высшему слою класса А, — интеллектуальные склады. Как считает Пенаев, именно спекулятивных проектов такого качества на московском рынке пока не существует. Что касается объектов, возведенных собственниками, то они нечасто разглашают данные о своих площадях, поэтому говорить о том, сколько их на самом деле, сложно. Как правило, они строятся будущими владельцами зданий, которым в силу специфики своего бизнеса нужен высокоэффективный склад, оснащенный различными системами, регулирующими его работу.

На середину июня 2004 года средние цены на складские услуги в Московском регионе (за 1 кв. метр в сутки) были следующие:
* для неотапливаемых (в пределах МКАД) - $0,33;
* для отапливаемых (в пределах МКАД) - $0,43;
* для неотапливаемых (за пределами МКАД) - $0,28;
* для отапливаемых (за пределами МКАД) - $0,30.

Стоимость погрузочно-разгрузочных работ на середину июня 2004 года, согласно ежемесячному бюллетеню «Rway», составляла $1,5 до $4,1 за одну тонну груза.

Стоимость продажи складских комплексов составляет $350-800 за 1 кв. метр в зависимости от имеющегося специального оборудования, и при этом весьма незначительно зависит от месторасположения склада.

 

Источник информации:Аналитический бюллетень «Rway».


1.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемых зданий, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования оцениваемых зданий обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Потенциал местоположения- доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

Рыночный спрос -насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.

ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ)– характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ– возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Финансовая оправданность- рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования)- рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования будет приносить максимальный чистый  доход или максимальную текущую стоимость.

Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей зданий, Специалисты решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, следующие виды использования:
   * жилое;
  * офисное;
  * торговое;
  * производственное;
  * складское.

При анализе оптимального варианта использования Специалисты провели качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям.

Жилое назначение

Оцениваемые объекты недвижимости относятся к объектам нежилого фонда, поэтому использование оцениваемых помещений в качестве жилых не соответствует критерию юридической допустимости.

Офисное назначение

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании объектов недвижимости в качестве офисных помещений:
  1) Оцениваемые объекты недвижимости представляют собой нежилые помещения;
  2) Планировка помещений 2-го этажа строения №1, а также помещений строения №10 соответствует офисному назначению.

Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемых объектов недвижимости в качестве офисных помещений:
  1) Технические характеристики и планировка зданий, за исключением помещений строения №1, строения №10,  не позволяют использовать их в качестве офисных.

Торговое назначение

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемых объектов недвижимости под торговые помещения:
  1) Оцениваемые объекты недвижимости представляют собой нежилые помещения;
  2) Часть помещений строения №2, а также помещения строения №13 в настоящее время используются под торговые цели.

Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемых объектов недвижимости в качестве торговых помещений:
  1) Оцениваемые здания находятся в промышленной зоне, расположенной в достаточной удаленности от жилого массива;
  2) Планировка, технические характеристики, отсутствие витрин не позволяют использовать помещения в качестве торговых.

Производственно-складское назначение

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемых объектов недвижимости в качестве производственно-складских помещений:
  1) Оцениваемые объекты недвижимости представляют собой нежилые помещения;
  2) Оцениваемые объекты недвижимости расположены на промышленной территории;
  3) Планировка помещений и технические характеристики строений №№1 (за исключение помещений 2-го этажа), 2, 3 ,4, 5, 6, 15, 18, 19 соответствуют производственно-складскому назначению.

Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости,  а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемых объектов недвижимости, Специалисты пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемых объектов недвижимости является использование в качестве помещений производственно-складского назначения с наличием офисных и торговых помещений.


(499) 972-3100

как нас найти

Об услуге
Документы для оценки бизнеса
Как использовать отчет об оценке бизнеса
Как определяется рыночная стоимость бизнеса
Образец договора
Отчет об оценке.(начало)
Отчет об оценке.(гл.1)
Отчет об оценке.(гл.2)
Отчет об оценке.(гл.3)
Отчет об оценке.(гл.4.р.1-2)
Отчет об оценке.(гл.4.р.3)
Отчет об оценке.(гл.4.р.4)
Отчет об оценке.(гл.5.р.1-4)
Отчет об оценке.(гл.5.р.5)
Отчет об оценке.(гл.5.р.6-7)
Отчет об оценке.(глоссарий)
Отчет об оценке.(пр.1.1)
Отчет об оценке.(пр.1.2-3)
Отчет об оценке.(пр.1.4.1)
Отчет об оценке.(пр.1.4.2)
Отчет об оценке.(пр.1.4.3)
Отчет об оценке.(пр.2)

Статистика





Rambler's Top100

 © ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки
Как нас найти | Карта сайта |