ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА::ПРИЛОЖЕНИЕ 2.ГЛАВА 1::РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.2. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:
  * объекты недвижимости
  * субъекты рынка
  * процессы функционирования рынка
  * механизмы (инфраструктуру) рынка.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют:
  * земельные участки;
  * жилье (жилые здания и помещения);
  * нежилые здания и помещения, строения, сооружения;

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

1. земельные участки

В соответствии с ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
  1. земли сельскохозяйственного назначения;
  2. земли поселений;
  3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
  5. земли лесного фонда;
  6. земли водного фонда;
  7. земли запаса.

Земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах в пределах их черты (земли поселений) в соответствии с градостроительными регламентами делятся на следующие территориальные зоны:
  * жилая;
  * общественно-деловая;
  * производственная;
  * инженерных и транспортных инфраструктур;
  * рекреационная;
  * сельскохозяйственного использования;
  * специального назначения;
  * военных объектов;
  * иные территориальные зоны.

2. жилье (жилые здания и помещения):
  * многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);
  * индивидуальные и двух - четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы);

3. коммерческая недвижимость:
  * офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
  * гостиницы, мотели, дома отдыха;
  * магазины, торговые центры;
  * рестораны, кафе и др. пункты общепита;
  * пункты бытового обслуживания, сервиса.

4. промышленная недвижимость:
  * заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;
  * мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;
  * паркинги, гаражи, автосервисы;
  * склады, складские помещения.

5. недвижимость социально-культурного назначения:
  * здания правительственных и административных учреждений;
  * культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
  * религиозные объекты.

Рынок недвижимости Москвы и Московской области

Сектор офисной недвижимости. В 2003 году предложение московских офисных помещений класса «А» и «В» за счет нового строительства увеличилось более чем на 450 тыс. кв.м. В течение следующего года в Москве будет построено еще порядка 400-500 тыс. кв. метров офисов классов «А» и «В». Только начало реализации «Москва-Сити» в ближайшие годы должно принести городу около двух с половиной миллионов квадратных метров площадей - как офисных, так и торговых, плюс часть из них будет отведена под апартаменты. В результате ожидается изменение уровня вакантных площадей. Если в 2003 г. уровень свободных площадей класса А приближался к диапазону 1-1,5%, то в 2004 г. доля вакантных площадей класса А составит около 5%, В - 8-9%.

По мнению аналитиков, спрос на офисную недвижимость класса А-В в Москве еще будет превышать предложение в 2004 г., но активность спроса будет спадать до скорой стабилизации уровня предложения и уровня устойчивого платежеспособного спроса в этом секторе. Средние цены продаж в 2003 г. составляли $2,5-4 тыс. за кв.м для класса А и $1,5-2,5 тыс. за кв. м для класса В. Арендная ставка в новых бизнес-центрах класса А в 2003 г. находилась на уровне 600 долларов США, не включая НДС. Снижения цен (арендных ставок) не прогнозируется, но уровень доходности инвестиций в этом секторе перемещается с планки 15-18% годовых к 11-13%. Стабильный рынок с высокой активностью - это хорошо для институциональных инвесторов с крупными долгосрочными капиталами. Приход такого инвестора означает, что спекулятивная составляющая в этом бизнесе практически исчезнет и это символизирует кристаллизацию сектора рынка как долгосрочного инструмента с низким уровнем инвестиционного риска. Первая институциональная инвестиционная сделка в области офисной недвижимости Москвы - продажа Credit First Swiss Boston офисного здания фонду Fleming Family & Partners   стала   таким символическим событием 2003 г.

На этом фоне необходимо отметить еще несколько тенденций, которые возникли в офисном секторе рынка в 2003 г., но в полной мере проявятся в 2004 г. и далее. Это появление еще одного типа объектов класса В - "бизнес-парков" и общая децентрализация и демократизация спроса на качественные офисные площади. Если в 2003 г. цены продаж значительно различались в зависимости от местоположения и коммерческих характеристик объекта, то в 2004 г. цены на офисы в центре и в районе третьего кольца начнут выравниваться. Коммерческое строительство внутри Садового кольца начинает ограничиваться уже сейчас. Самым перспективным деловым центром столицы теперь считается район третьего транспортного кольца, в основном вдоль крупных трасс - проспекта Мира, Олимпийского, Кутузовского, Ленинградского, Ленинского проспектов.

Сектор торговой недвижимости. В секторе торговой недвижимости объемы предложения за счет нового строительства также растут. Суммарная площадь введенных в эксплуатацию торговых площадей в 2003 году составила более 1,5 млн. кв.м, а в 2004 году общая площадь торговых центров составит более 2 млн. кв.м. Переизбыток площадей приводит к тому, что цены на них начинают постепенно стабилизироваться - особенно это касается центров за пределами Садового кольца. Спрос на площади в центре города остается очень высоким, хотя средняя арендная ставка здесь составляет $1,5 тыс. за кв. м в год. За пределами Садового кольца ставка не поднимается выше $1 тыс. за кв. м в год. На рынке аренды торговых площадей не хватает качественных арендаторов, способных платить за помещения в течение длительного времени, поскольку несмотря на бурный рост розничных сетей операторы не могут наращивать объемы с той же скоростью, с какой на рынок выводятся новые торговые площади. Арендные ставки на площади в торговых центрах, не соответствующих современным стандартам, сейчас снижаются, в то время как в удачных объектах они остаются стабильно высокими. Менее всего подвержены колебаниям ставки в объектах, расположенных в центре города. Якорные арендаторы обычно платят за аренду меньше или не платят вообще. Кроме того, размер ставки напрямую зависит от арендуемой площади - чем она больше, тем меньше ставка. Аналитики отмечают, что в последнее время владельцы московских торговых центров вынуждены разрешать арендаторам платить некий фиксированный минимум плюс определенный процент с оборота. Ставка для крупных супермаркетов сейчас составляет 4-5% с оборота, для предприятий, специализирующихся на продаже одежды  и обуви  -   15-20%, для   магазинов, торгующих товарами класса люкс - более 20%.

Генеральная схема размещения торговых объектов городского значения в Москве до 2020 года предусматривает общее увеличение площадей с 8 млн. кв. м до 16 млн. кв. м. 6,3 млн. кв. м из них должны появиться за счет строительства 300 крупных торговых центров. Кроме того, девять производственных зон и незастроенных территорий рядом с крупными транспортными узлами площадью от 13 до 38 га должны быть реорганизованы в торговые зоны.

К тенденциям 2004 г. специалисты относят продолжение развития крупных сетевых торговых центров (уровня Мега-2, Ашан, Метро и др.), вытеснение существующих рынков и павильонов районными, региональными и суперрегиональными торговыми центрами, появление новой для Москвы концепции (типа объектов) - "ритейл-парков". В целом прогноз доходности в секторе неочевиден даже для узких специалистов.

Сектор производственно-складской недвижимостиявляется одним из самых молодых секторов недвижимости, что характерно не только для России, но и для других стран. Современная логистика как комплексная система перемещения грузов появилась всего 10-12 лет назад, и неудивительно, что сфера товарного обращения складской недвижимости в Московском регионе до некоторых пор развивалась медленно.

На сегодняшний день общее предложение складских помещений в Москве составляет приблизительно 1,6 млн. кв.м. Однако структура этого предложения - преимущественно низкий стандарт, часто - с ненадлежащее оформленными правами. Только 200 000 кв.м. можно рассматривать как международный стандарт. В 2004 г. складские комплексы класса А-В начнут строиться. К концу года объем нового предложения составит до 150 000 кв.м. (без учета строительства для собственных нужд). Ставка аренды в мелких и средних комплексах составит $150 за 1 кв.м. в год (на уровне 2003 г.), в крупных - упадет до уровня $120 за 1 кв.м. в год. В целом доходность сектора в 2004 г. и еще год-два останется стабильной (15-18%) за счет неудовлетворенного спроса, после чего произойдет насыщение и возможное скатывание к тем же 11%.

Девелоперы, ведущие дела в России, классифицируют склады аналогично системе, принятой для офисных помещений.

Компания Jones Lang LaSalle, например, выделяет склады класса А, В (высококлассные) и советского образца (ангары, многоэтажные складские и промышленные постройки, используемые для хранения).

Что касается складов класса А и В, то компания определяет их следующим образом: они построены после 1990 г., имеют площадь не менее 5 тыс. кв. м, к ним ведут удобные подъездные пути, иногда рядом проходит железнодорожная ветка. Подобные здания можно разделить, если необходимо разместить в них несколько арендаторов или пользователей.

Обязательные условия:
  * круглосуточный доступ и расположение, при котором обеспечен подъезд большегрузных еврофур;
  * огороженная и постоянно охраняемая территория, доступ на которую ограничен. Так, внутри кольца окружной железной дороги движение транспорта разрешено только по специальным пропускам;
  * автономная электроподстанция и тепловой узел (это необходимо практически всегда);
  * площадка для маневрирования крупнотоннажного транспорта — не менее 25 м свободного пространства перед воротами внутри огороженной территории;
  * прямоугольная планировка (предпочтительно);
  * рабочая высота потолков от 7 м (9 или 10 м);
  * одноуровневое расположение помещений на первом этаже, на втором этаже и выше могут находиться вспомогательные (офисные) службы, но не складские;
  * минимум колонн (чем их меньше, тем больше гибкость использования склада) — не более одной на 100 кв. м;
  * выровненный пол (технология суперфлэт), чаще всего со специальным антипылевым покрытием для удобства работы автопогрузчиков с грузами высокостеллажного хранения;
  * большое количество ворот — минимум одни на 500 кв. м;
  * система пожаротушения (спринклерная) — наряду с прочими документами для оформления собственности следует иметь разрешение и от пожарной инспекции;
  * погрузочно-разгрузочные площадки регулируемой высоты (dock levelers), пол на уровне кузова фуры (примерно 1,2 м);
  * использование в строительстве передовых технологий (металлокаркасы и стеновые панели типа сандвич);
  * принудительная вентиляция (желательно). В некоторых современных складских объектах окна предусмотрены в крыше — они дают приток свежего воздуха и естественное освещение, при этом в стенах окон нет.

Склады класса В обычно обладают многими из вышеперечисленных характеристик, но это старые здания, возведенные еще в советское время. Они менее функциональны, не всегда оборудованы всеми необходимыми системами и сделаны не из новейших материалов.

По мнению Владимира Пенаева, сегодня застройщиками высококлассных складских помещений выступают либо их будущие собственники, либо структуры, оказывающие логистические услуги. Сделки по покупке их в собственность крайне редки. При этом большинство хозяев так называемых спекулятивных складских площадей, то есть фирм, которые делают свой бизнес на сдаче их внаем, — российские компании.

Еще один вид комплексов, которые можно отнести к высшему слою класса А, — интеллектуальные склады. Как считает Пенаев, именно спекулятивных проектов такого качества на московском рынке пока не существует. Что касается объектов, возведенных собственниками, то они нечасто разглашают данные о своих площадях, поэтому говорить о том, сколько их на самом деле, сложно. Как правило, они строятся будущими владельцами зданий, которым в силу специфики своего бизнеса нужен высокоэффективный склад, оснащенный различными системами, регулирующими его работу.

На середину июня 2004 года средние цены на складские услуги в Московском регионе (за 1 кв. метр в сутки) были следующие:
* для неотапливаемых (в пределах МКАД) - $0,33;
* для отапливаемых (в пределах МКАД) - $0,43;
* для неотапливаемых (за пределами МКАД) - $0,28;
* для отапливаемых (за пределами МКАД) - $0,30.

Стоимость погрузочно-разгрузочных работ на середину июня 2004 года, согласно ежемесячному бюллетеню «Rway», составляла $1,5 до $4,1 за одну тонну груза.

Стоимость продажи складских комплексов составляет $350-800 за 1 кв. метр в зависимости от имеющегося специального оборудования, и при этом весьма незначительно зависит от месторасположения склада.

Источник информации:Аналитический бюллетень «Rway».

1.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемых зданий, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования оцениваемых зданий обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Потенциал местоположения- доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

Рыночный спрос -насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.

ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ)– характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ– возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Финансовая оправданность- рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования)- рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования будет приносить максимальный чистый  доход или максимальную текущую стоимость.

Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей зданий, Специалисты решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, следующие виды использования:
   * жилое;
  * офисное;
  * торговое;
  * производственное;
  * складское.

При анализе оптимального варианта использования Специалисты провели качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям.

Жилое назначение

Оцениваемые объекты недвижимости относятся к объектам нежилого фонда, поэтому использование оцениваемых помещений в качестве жилых не соответствует критерию юридической допустимости.

Офисное назначение

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании объектов недвижимости в качестве офисных помещений:
  1) Оцениваемые объекты недвижимости представляют собой нежилые помещения;
  2) Планировка помещений 2-го этажа строения №1, а также помещений строения №10 соответствует офисному назначению.

Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемых объектов недвижимости в качестве офисных помещений:
  1) Технические характеристики и планировка зданий, за исключением помещений строения №1, строения №10,  не позволяют использовать их в качестве офисных.

Торговое назначение

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемых объектов недвижимости под торговые помещения:
  1) Оцениваемые объекты недвижимости представляют собой нежилые помещения;
  2) Часть помещений строения №2, а также помещения строения №13 в настоящее время используются под торговые цели.

Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемых объектов недвижимости в качестве торговых помещений:
  1) Оцениваемые здания находятся в промышленной зоне, расположенной в достаточной удаленности от жилого массива;
  2) Планировка, технические характеристики, отсутствие витрин не позволяют использовать помещения в качестве торговых.

Производственно-складское назначение

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемых объектов недвижимости в качестве производственно-складских помещений:
  1) Оцениваемые объекты недвижимости представляют собой нежилые помещения;
  2) Оцениваемые объекты недвижимости расположены на промышленной территории;
  3) Планировка помещений и технические характеристики строений №№1 (за исключение помещений 2-го этажа), 2, 3 ,4, 5, 6, 15, 18, 19 соответствуют производственно-складскому назначению.

Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости,  а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемых объектов недвижимости, Специалисты пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемых объектов недвижимости является использование в качестве помещений производственно-складского назначения с наличием офисных и торговых помещений.