|
ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА::ПРИЛОЖЕНИЕ 2.ГЛАВА 1::РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.1.2. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИРынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка). В соответствии с приведенным определением,
структура рынка включает: Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования). По физическому статусу выделяют: Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов: 1. земельные участки В соответствии с ЗК РФ земли в Российской
Федерации по целевому назначению подразделяются
на следующие категории: Земельные участки в городах, поселках, других
населенных пунктах в пределах их черты (земли
поселений) в соответствии с градостроительными
регламентами делятся на следующие
территориальные зоны: 2. жилье (жилые здания и помещения): 3. коммерческая недвижимость: 4. промышленная недвижимость: 5. недвижимость социально-культурного
назначения:
Рынок недвижимости Москвы и Московской областиСектор офисной недвижимости. В 2003 году предложение московских офисных помещений класса «А» и «В» за счет нового строительства увеличилось более чем на 450 тыс. кв.м. В течение следующего года в Москве будет построено еще порядка 400-500 тыс. кв. метров офисов классов «А» и «В». Только начало реализации «Москва-Сити» в ближайшие годы должно принести городу около двух с половиной миллионов квадратных метров площадей - как офисных, так и торговых, плюс часть из них будет отведена под апартаменты. В результате ожидается изменение уровня вакантных площадей. Если в 2003 г. уровень свободных площадей класса А приближался к диапазону 1-1,5%, то в 2004 г. доля вакантных площадей класса А составит около 5%, В - 8-9%. По мнению аналитиков, спрос на офисную недвижимость класса А-В в Москве еще будет превышать предложение в 2004 г., но активность спроса будет спадать до скорой стабилизации уровня предложения и уровня устойчивого платежеспособного спроса в этом секторе. Средние цены продаж в 2003 г. составляли $2,5-4 тыс. за кв.м для класса А и $1,5-2,5 тыс. за кв. м для класса В. Арендная ставка в новых бизнес-центрах класса А в 2003 г. находилась на уровне 600 долларов США, не включая НДС. Снижения цен (арендных ставок) не прогнозируется, но уровень доходности инвестиций в этом секторе перемещается с планки 15-18% годовых к 11-13%. Стабильный рынок с высокой активностью - это хорошо для институциональных инвесторов с крупными долгосрочными капиталами. Приход такого инвестора означает, что спекулятивная составляющая в этом бизнесе практически исчезнет и это символизирует кристаллизацию сектора рынка как долгосрочного инструмента с низким уровнем инвестиционного риска. Первая институциональная инвестиционная сделка в области офисной недвижимости Москвы - продажа Credit First Swiss Boston офисного здания фонду Fleming Family & Partners стала таким символическим событием 2003 г. На этом фоне необходимо отметить еще несколько тенденций, которые возникли в офисном секторе рынка в 2003 г., но в полной мере проявятся в 2004 г. и далее. Это появление еще одного типа объектов класса В - "бизнес-парков" и общая децентрализация и демократизация спроса на качественные офисные площади. Если в 2003 г. цены продаж значительно различались в зависимости от местоположения и коммерческих характеристик объекта, то в 2004 г. цены на офисы в центре и в районе третьего кольца начнут выравниваться. Коммерческое строительство внутри Садового кольца начинает ограничиваться уже сейчас. Самым перспективным деловым центром столицы теперь считается район третьего транспортного кольца, в основном вдоль крупных трасс - проспекта Мира, Олимпийского, Кутузовского, Ленинградского, Ленинского проспектов. Сектор торговой недвижимости. В секторе торговой недвижимости объемы предложения за счет нового строительства также растут. Суммарная площадь введенных в эксплуатацию торговых площадей в 2003 году составила более 1,5 млн. кв.м, а в 2004 году общая площадь торговых центров составит более 2 млн. кв.м. Переизбыток площадей приводит к тому, что цены на них начинают постепенно стабилизироваться - особенно это касается центров за пределами Садового кольца. Спрос на площади в центре города остается очень высоким, хотя средняя арендная ставка здесь составляет $1,5 тыс. за кв. м в год. За пределами Садового кольца ставка не поднимается выше $1 тыс. за кв. м в год. На рынке аренды торговых площадей не хватает качественных арендаторов, способных платить за помещения в течение длительного времени, поскольку несмотря на бурный рост розничных сетей операторы не могут наращивать объемы с той же скоростью, с какой на рынок выводятся новые торговые площади. Арендные ставки на площади в торговых центрах, не соответствующих современным стандартам, сейчас снижаются, в то время как в удачных объектах они остаются стабильно высокими. Менее всего подвержены колебаниям ставки в объектах, расположенных в центре города. Якорные арендаторы обычно платят за аренду меньше или не платят вообще. Кроме того, размер ставки напрямую зависит от арендуемой площади - чем она больше, тем меньше ставка. Аналитики отмечают, что в последнее время владельцы московских торговых центров вынуждены разрешать арендаторам платить некий фиксированный минимум плюс определенный процент с оборота. Ставка для крупных супермаркетов сейчас составляет 4-5% с оборота, для предприятий, специализирующихся на продаже одежды и обуви - 15-20%, для магазинов, торгующих товарами класса люкс - более 20%. Генеральная схема размещения торговых объектов городского значения в Москве до 2020 года предусматривает общее увеличение площадей с 8 млн. кв. м до 16 млн. кв. м. 6,3 млн. кв. м из них должны появиться за счет строительства 300 крупных торговых центров. Кроме того, девять производственных зон и незастроенных территорий рядом с крупными транспортными узлами площадью от 13 до 38 га должны быть реорганизованы в торговые зоны. К тенденциям 2004 г. специалисты относят продолжение развития крупных сетевых торговых центров (уровня Мега-2, Ашан, Метро и др.), вытеснение существующих рынков и павильонов районными, региональными и суперрегиональными торговыми центрами, появление новой для Москвы концепции (типа объектов) - "ритейл-парков". В целом прогноз доходности в секторе неочевиден даже для узких специалистов. Сектор производственно-складской недвижимостиявляется одним из самых молодых секторов недвижимости, что характерно не только для России, но и для других стран. Современная логистика как комплексная система перемещения грузов появилась всего 10-12 лет назад, и неудивительно, что сфера товарного обращения складской недвижимости в Московском регионе до некоторых пор развивалась медленно. На сегодняшний день общее предложение складских помещений в Москве составляет приблизительно 1,6 млн. кв.м. Однако структура этого предложения - преимущественно низкий стандарт, часто - с ненадлежащее оформленными правами. Только 200 000 кв.м. можно рассматривать как международный стандарт. В 2004 г. складские комплексы класса А-В начнут строиться. К концу года объем нового предложения составит до 150 000 кв.м. (без учета строительства для собственных нужд). Ставка аренды в мелких и средних комплексах составит $150 за 1 кв.м. в год (на уровне 2003 г.), в крупных - упадет до уровня $120 за 1 кв.м. в год. В целом доходность сектора в 2004 г. и еще год-два останется стабильной (15-18%) за счет неудовлетворенного спроса, после чего произойдет насыщение и возможное скатывание к тем же 11%. Девелоперы, ведущие дела в России, классифицируют склады аналогично системе, принятой для офисных помещений. Компания Jones Lang LaSalle, например, выделяет склады класса А, В (высококлассные) и советского образца (ангары, многоэтажные складские и промышленные постройки, используемые для хранения). Что касается складов класса А и В, то компания определяет их следующим образом: они построены после 1990 г., имеют площадь не менее 5 тыс. кв. м, к ним ведут удобные подъездные пути, иногда рядом проходит железнодорожная ветка. Подобные здания можно разделить, если необходимо разместить в них несколько арендаторов или пользователей. Обязательные условия: Склады класса В обычно обладают многими из вышеперечисленных характеристик, но это старые здания, возведенные еще в советское время. Они менее функциональны, не всегда оборудованы всеми необходимыми системами и сделаны не из новейших материалов. По мнению Владимира Пенаева, сегодня застройщиками высококлассных складских помещений выступают либо их будущие собственники, либо структуры, оказывающие логистические услуги. Сделки по покупке их в собственность крайне редки. При этом большинство хозяев так называемых спекулятивных складских площадей, то есть фирм, которые делают свой бизнес на сдаче их внаем, — российские компании. Еще один вид комплексов, которые можно отнести к высшему слою класса А, — интеллектуальные склады. Как считает Пенаев, именно спекулятивных проектов такого качества на московском рынке пока не существует. Что касается объектов, возведенных собственниками, то они нечасто разглашают данные о своих площадях, поэтому говорить о том, сколько их на самом деле, сложно. Как правило, они строятся будущими владельцами зданий, которым в силу специфики своего бизнеса нужен высокоэффективный склад, оснащенный различными системами, регулирующими его работу. На середину июня 2004 года средние цены на
складские услуги в Московском регионе (за 1 кв.
метр в сутки) были следующие: Стоимость погрузочно-разгрузочных работ на середину июня 2004 года, согласно ежемесячному бюллетеню «Rway», составляла $1,5 до $4,1 за одну тонну груза. Стоимость продажи складских комплексов составляет $350-800 за 1 кв. метр в зависимости от имеющегося специального оборудования, и при этом весьма незначительно зависит от месторасположения склада.
Источник информации:Аналитический бюллетень «Rway». 1.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использованияЗаключение о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемых зданий, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования оцениваемых зданий обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости. Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям: Потенциал местоположения- доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения. Рыночный спрос -насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки. ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ)– характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования. ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ– возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке. Финансовая оправданность- рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход. Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования)- рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость. Опираясь на анализ наиболее типичного
использования нежилых зданий и помещений,
расположенных в рассматриваемой части города, а
также исходя из технических особенностей зданий,
Специалисты решили рассмотреть в ходе анализа
наилучшего и наиболее эффективного
использования, следующие виды использования: При анализе оптимального варианта использования Специалисты провели качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям. Жилое назначение Оцениваемые объекты недвижимости относятся к объектам нежилого фонда, поэтому использование оцениваемых помещений в качестве жилых не соответствует критерию юридической допустимости. Офисное назначение Факторы, положительно сказывающиеся на
использовании объектов недвижимости в качестве
офисных помещений: Факторы, отрицательно сказывающиеся на
использовании оцениваемых объектов
недвижимости в качестве офисных помещений: Торговое назначение Факторы, положительно сказывающиеся на
использовании оцениваемых объектов
недвижимости под торговые помещения: Факторы, отрицательно сказывающиеся на
использовании оцениваемых объектов
недвижимости в качестве торговых помещений: Производственно-складское назначение Факторы, положительно сказывающиеся на
использовании оцениваемых объектов
недвижимости в качестве
производственно-складских помещений: Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемых объектов недвижимости, Специалисты пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемых объектов недвижимости является использование в качестве помещений производственно-складского назначения с наличием офисных и торговых помещений. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
© ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки |