Оценка недвижимости и оценка бизнеса.
Оценка недвижимости и оценка бизнеса.

Начало
Оценка
Бизнес-планы
Консалтинг
Оценка бизнеса
Законы
Мониторинг
Библиотека
Клиенты
О фирме
Карта сайта




Налоги
ФНС
Высший Арбитражный суд
Арбитраж
ЦБ РФ
ЦБ РФ
Федеральная Комиссия по рынку ценных бумаг
ФСФР
Федеральное Агентство по Управлению Федеральным Имуществом
ФАУФИ
Министерство Экономического Развития и Торговли РФ
МЭРиТ

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА::ГЛАВА 5::РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

5.5. РАСЧЁТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход содержит в себе два метода:
  * Метод дисконтированных денежных потоков.
  * Метод капитализации прибыли.

Рыночная стоимость бизнеса во многом зависит от того, какие у него перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы, и с каким риском сопряжено их получение. Эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (метод ДДП).

В соответствии с определением, данным в Словаре по оценке (The Dictionary of Real Estate Appraisal, Third Edition, Appraisal Institute, 1993), данный метод определяется как процедура, в соответствии с которой ставка дисконтирования применяется к набору прогнозируемых доходных потоков. Метод основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. Стоимость бизнеса, полученная методом ДДП, является суммой ожидаемых будущих доходов собственника, выраженных текущей стоимостью. Определение стоимости бизнеса данным методом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате его функционирования (иными словами, инвестор в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов   от владения собственностью). Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате данного, экономически целесообразного взаимодействия, стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

В основе метода дисконтированных денежных потоков лежит попытка определить стоимость компании (бизнеса) непосредственно из стоимости всех различных видов доходов, которые могут получить инвесторы, вкладывающие средства в эту компанию. Эти денежные потоки прогнозируются на период до определенной «заключительной» даты, на которую оценивается завершающий денежный поток. Данный метод оценки по праву считается наиболее адекватным с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку вполне очевидно, что любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.п., а поток будущих доходов, который позволит ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они не принадлежали, генерируют всего один вид продукции – прибавочную стоимость.

Метод дисконтированных денежных потоков может быть использован для оценки любого предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Наиболее оправданным видится применение метода дисконтированных денежных потоков для оценки стоимости бизнеса компании, имеющей давнюю историю финансово-хозяйственной деятельности. Применение данного метода вполне обосновано для оценки потенциала предприятий, находящихся на стадии экономического развития при наличии возможности прогноза валовых издержек и дохода.

Метод капитализации прибыли применяется для расчета стоимости небольших предприятий, реализующих узкий ассортимент продукции (услуг) со стабильным рынком, доходы которых имеют простую структуру, постоянны или равномерно изменяются (характерный пример - автозаправочная станция).

Основными видами деятельности ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» являются сдача помещений в аренду, закупка, хранение и торговля плодоовощной продукцией. Предприятие имеет давнюю историю, следовательно, опираясь на ретроспективные данные, возможно построить прогноз как издержек производства, так и получаемого дохода.

Таким образом, для оценки рыночной стоимости ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» следует применить метод дисконтированных денежных потоков.

5.5.1.ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ОЦЕНКИ ПРЕДПРИЯТИЯ МЕТОДОМ ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

1. Выбор типа денежного потока.

2. Определение длительности прогнозного периода.

3. Расчет величины денежного потока для каждого года.

4. Определение адекватной ставки дисконта.

5. Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков, а также их суммарного значения.

6. Внесение итоговых поправок.

 

5.5.2. ВЫБОР ТИПА ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА

Применяя метод дисконтированного денежного потока, можно оперировать в расчетах либо так называемым денежным потоком для собственного капитала, либо денежным потоком для всего инвестируемого капитала.

Вне зависимости от типа денежного потока, при корректном и последовательном применении процедур метода и соответствующих ставок дисконтирования, результаты расчетов должны совпадать.

Денежный поток для собственного капитала(полный денежный поток), работая с которым, можно непосредственно оценивать рыночную стоимость собственного капитала предприятия (что и представляет собой рыночную стоимость последнего), отражает в своей структуре планируемый способ финансирования стартовых и последующих инвестиций, обеспечивающих жизненный цикл продукта (бизнес линии). Иначе говоря, этот показатель дает возможность определить, сколько и на каких условиях будет привлекаться для финансирования инвестиционного процесса заемных средств. Применительно к каждому будущему периоду в нем учитываются ожидаемые прирост долгосрочной задолженности предприятия (приток вновь взятых взаймы кредитных фондов), уменьшение обязательств предприятия (отток средств вследствие планируемого на данный будущий период погашения части основного долга по ранее взятым кредитам), выплата процентов по кредитам в порядке их текущего обслуживания.

Поскольку доля и стоимость заемных средств в финансировании бизнеса (инвестиционного проекта) здесь учтены уже в самом прогнозируемом денежном потоке, то дисконтирование ожидаемых денежных потоков (если это «полные денежные потоки») может происходить по ставке дисконта, равной требуемой инвестором (с учетом рисков) доходности вложения только его собственных средств, т.е. по так называемой ставке дисконта для собственного капитала, которая в дальнейшем (по умолчанию) будет называться просто «ставкой дисконта».

Применяя модель денежного потока для всего инвестируемогокапитала, мы условно не различаем собственный и заемный капитал предприятия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, которые не входят в величину чистой прибыли предприятия. Поскольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, уменьшают их сумму на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия.

Таким образом, согласно методу дисконтированных денежных потоков, стоимость предприятия определяется на основе будущих, а не прошлых денежных потоков. Поэтому основная задача оценки – сделать прогноз денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года.

Следовательно, основополагающим требованием при определении рыночной стоимости объекта оценки является достоверный и надежный прогноз денежных потоков. Достоверность прогноза, в свою очередь, зависит от полноты информационной базы, к которой может обратиться Оценщик.

Для выбора типа денежного потока проанализируем данные бухгалтерской отчетности ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х». Анализ показывает, что в структуре источников средств предприятия более 77% (на 01.04.04 г.) приходится на заемные средства, в том числе почти 59% на долгосрочные заемные средства. При такой структуре источников финансирования целесообразно использовать денежный поток на инвестированный капитал. Однако (см. раздел 5.3.9. КОРРЕКТИРОВКА СТОИМОСТИ ДОЛГОСРОЧНЫХ ЗАЕМНЫХ СРЕДСТВ) специалисты Оценщика не смогли получить информацию о конкретных сроках и порядке погашения долгосрочных займов и процентов по ним. В результате специалисты Оценщика не имеют возможности учесть все факторы, определяющие денежный поток, и сделать корректные выводы в отношении прогноза денежного потока на инвестированный капитал.

Исходя из изложенного специалисты Оценщика для целей настоящей оценки отказались от применения денежного потока на инвестированный капитал, что могло привести к искажению значения рыночной стоимости объекта оценки и для дальнейших расчетов избрали денежный поток для собственного капитала.

Прогнозирование денежного потока начинается с прогнозирования отчёта о прибылях и убытках, конечной целью которого является определение величины чистой прибыли. Переход от чистой прибыли к денежному потоку в рамках модели денежного потока для собственного капитала осуществляется следующим образом:

 чистая прибыль
+ амортизационные отчисления
- инвестиции в основные средства (капитальные вложения)
- (+) прирост (падение) собственного оборотного капитала
+(-) прирост (падение) долгосрочной задолженности
= денежный поток.

5.5.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЛИТЕЛЬНОСТИ ПРОГНОЗНОГО ПЕРИОДА

Весь срок прогнозируемой деятельности предприятия следует разделить на два периода: прогнозный и постпрогнозный (остаточный). В качестве прогнозного периода берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в пост прогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста). В прогнозном периоде могут наблюдаться значительные колебания в показателях, характеризующих деятельность предприятия (рост и падение объемов продаж, изменение в структуре себестоимости и т.д.). Это наиболее сложный участок прогнозирования, поскольку приходится детально анализировать факторы, влияющие на величину денежного потока и прогнозировать их изменения по отдельности. Кроме того, любые изменения во внешней среде предприятия (потеря заказчика, выход на рынок нового конкурента, изменение законодательства) неизбежно сказываются на объемах продаж и себестоимости продукции предприятия, а именно эти изменения сложнее всего учесть.

При выборе адекватной длительности прогнозного периода следует учитывать, что, с одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем более обоснована итоговая величина текущей стоимости предприятия, однако, с другой стороны, чем длиннее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств, а достоверность величины оценочной стоимости снижается.

В мировой практике длительность прогнозного периода составляет от 5 до 10 лет. При этом на ближайшие 5 лет рассчитываются конкретные показатели денежного потока, а на последующие 5 лет закладываются среднеотраслевые темпы роста.

В РФ в связи с отсутствием долгосрочных отраслевых прогнозов, достоверной статистической и оперативной информации, неразвитостью системы планирования на предприятиях длительность прогнозного периода снижается до 3-5 лет.

Длительность прогнозного периода принята оценщиками на уровне 5 лет, до 2009 года. Данный выбор был обусловлен тем фактом, что в российских условиях осуществлять прогноз для предприятий, сильно зависящих от конъюнктурных изменений и макроэкономической ситуации в стране, не представляется возможным. Рассмотрение более длительных прогнозных сроков, как правило, трудно применимо в России вследствие стремления к скорейшей (1-2, максимум 3 года) окупаемости инвестиций.

5.5.4. анализ и прогноз выручки ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х»

Основными видами деятельности оцениваемого предприятия являются: сдача помещений в аренду (производственных, складских и офисных), а также торговля плодоовощной продукцией (в том числе обеспечение предприятий и организаций г. Москвы плодоовощной продукцией в рамках госзаказа).

В таблице 31 представлены ретроспективные данные по выручке предприятия.

Таблица 31

Наименование показателя 2003 1 кв. 2004 Доля, %
Выручка от аренды 44 252 771 12 083 344 77%
Выручка от реализации покупных товаров 8 432 360 3 514 715 23%
Итого, выручка 52 685 131 15 598 059 100%

Специалисты Оценщика осуществили расчет выручки от сдачи площадей в аренду за 2004 г. в соответствии с рыночными ставками арендной платы за сходные помещения.

По информации, полученной от руководства ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х», на дату оценки на предприятии сдается в аренду 40 893 кв.м. площадей, в т.ч.:

- 302 кв.м. – под склады/производство;

- кв.м. – под помещения офисного назначения;

Расчет ставок аренды для помещений различного типа (склады/производство, офисы) представлен в п. 1.4.3. Главы 1 Приложения № 2 настоящего отчета.

Расчет выручки от сдачи площадей в аренду на 2004 г. представлен в Таблице 32.

Таблица 32

Наименование Площадь, кв.м. Ставка арендной платы, руб./кв.м. в год (без учета НДС) Выручка от сдачи в аренду, руб.
Складские (производственные) площади 40 302 2 291 92 317 519
Офисные площади 590,8 3 054 1 804 405
Итого 94 121 924


Несмотря на значительный рост ставок арендной платы в г. Москве, в ближайшие 1-2 года риэлтеры прогнозируют ввод в эксплуатацию большого количества складских площадей в г. Москве (и ближайшем Подмосковье), что приведет к падению ставок и некоторой стабилизации цен на рынке. В связи с этим прогноз ставок арендной платы осуществлялся в зависимости от индекса потребительских цен (инфляции).

Согласно Докладу Минэкономразвития «Сценарные условия социально-экономического развития РФ на 2005 г. и на период до 2007 г.» инфляция в прогнозном периоде составит (Таблица 33):

Таблица 33

Наименование показателя 2000    отчет 2001    отчет 2002    отчет 2003    отчет прогноз
2004 2005 2006 2007 2008
Инфляция (ИПЦ) за период, прирост цен % 20,2 18,6 15,1 12 10 7,50 6,50 5,00

4,5

 

Выручка от реализации плодоовощной продукции на 2004-2008 г. прогнозировалась исходя из данных, предоставленных руководством  ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» (см. Справку «Прогноз доходов от реализации плодоовощной продукции ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» в приложении 4).

Прогноз выручки ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» представлен в Таблице 34.

Таблица 34

Наименование показателя 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Выручка от сдачи в аренду площадей, руб. 44 252 771 94 121 924 101 181 068 107 757 838 113 145 730 118 237 288
Темп прироста выручки от сдачи площадей в аренду (индекс инфляции), %     7,5% 6,5% 5,0% 4,5%
Выручка от реализации покупных товаров (плодоовощной продукции), руб. 8 432 360 10 000 000 20 500 000 21 600 000 29 500 000 30 000 000
Темп прироста выручки от реализации плодоовощной продукции, %   19% 105% 5% 37% 2%
Итого, выручка, руб. 52 685 131 104 121 924 121 681 068 129 357 838 142 645 730 148 237 288
Общий темп прироста выручки, %   98% 17% 6% 10% 4%

5.5.5. анализ и прогноз затрат ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х»

Прогноз затрат ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» осуществлялся исходя из предоставленных руководством ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» расшифровок затрат на производство за 2003 г – 1 кв. 2004 г.

При прогнозировании затрат специалисты Оценщика не учитывали разовые и нетипичные расходы, имевшие место в 2003 г. и 1 кв. 2004 г., такие как судебно-арбитражные расходы, штрафы, начисленные таможенными органами, списанная просроченная дебиторская задолженность, затраты связанные с получением справок БТИ, затраты на благотворительную помощь, затраты на регистрацию печати, затраты, связанные с участием в ярмарках и др.

В целях проведения настоящей оценки расходы ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» подразделены на:
* условно-постоянные затраты;
* условно-переменные затраты;

К условно-переменным затратам относятся затраты, независящие напрямую от объемов производства. Прогноз данных затрат на 2004-2008 г. осуществлялся исходя из динамики изменения индекса потребительских цен, указанного в Таблице 33.

Прогноз условно-постоянных затрат представлен в Таблице 35.

Таблица 35

Наименование условно-постоянных расходов, руб. 2004 2005 2006 2007 2008
вывоз мусора 927 600 997 170 1 061 986 1 115 086 1 165 265
затраты на оплату труда (с отчислениями) 14 376 213 15 454 429 16 458 967 17 281 915 18 059 601
основные средства стоимостью до 10 000 руб. 28 334 30 459 32 439 34 061 35 593
ремонт основных средств 4 940 651 5 311 200 5 656 428 5 939 249 6 206 516
налоги и сборы (ЕСН, страхование + накопит.) 5 503 515 5 916 278 6 300 836 6 615 878 6 913 592
юридич., информационные и др. аналогичные услуги 400 000 430 000 457 950 480 848 502 486
расходы на рекламу 35 084 37 715 40 167 42 175 44 073
связь 441 452 474 561 505 408 530 678 554 559
арендная плата за землю 1 514 932 1 628 551 1 734 407 1 821 128 1 903 078
вневедомственная охрана 1 187 375 1 276 428 1 359 395 1 427 365 1 491 597
канцелярские и хоз. расходы 221 899 238 541 254 046 266 749 278 752
операции с тарой 50 000 53 750 57 244 60 106 62 811
сан. Паспорта, медосмотр 10 158 10 919 11 629 12 211 12 760
техническое обслуживание основных средств 116 594 125 338 133 485 140 159 146 467
аренда магазина (Москомимущество) 368 000 395 600 421 314 442 380 462 287
услуги кредитных организаций 61 600 66 220 70 524 74 051 77 383
премии, материальная помощь 68 275 73 395 78 166 82 074 85 768
расходы по квотированию раб. мест 38 500 41 388 44 078 46 282 48 364
коммунальные платежи 8 675 484 9 326 146 9 932 345 10 428 962 10 898 266
Итого, руб.

38 965 664

41 888 089

44 610 815

46 841 355

48 949 216

Условно-переменные расходы представляют собой расходы, напрямую зависящие от объемов производства (оказания услуг) предприятия. Расчет затрат на 2004 г. проводился исходя из предположения о равномерном списании затрат в течение года, т.е. путем умножения понесенных затрат на 1 апреля 2004 г. на коэффициент 4. Прогноз условно-переменных затрат на 2005 – 2008 гг. осуществлялся исходя из ежегодного общего темпа прироста выручки, указанного в Таблице 34. Согласно Справке «Прогноз доходов от реализации плодоовощной продукции ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» средняя рентабельность деятельности по реализации плодоовощной продукции составляет 30%, таким образом, условно-переменные затраты на покупку плодоовощной продукции составляют в среднем 70% от выручки от данного вида деятельности.

Проценты по долговым обязательствам также будут изменяться в зависимости от характера привлекаемых предприятием кредитов. Согласно Справке «Прогноз привлечения заемных средств ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» на 2004-2006 г.», предоставленной руководством предприятия, в прогнозном периоде планируется привлечение заемных средств в следующих объемах (Таблица 36).

Таблица 36

Период привлечения Величина привлекаемых заемных средств, тыс. руб. Процентная ставка, % Предполагаемый срок возврата График погашения процентов
2004 г. 20 000 18 2004 Предполагается возврат процентов вместе с суммой долга к сроку погашения
2005 г. 60 000 18 2005
2006 г. 40 000 18 2006
Итого 120 000  

Согласно статье 269 части 2 Налогового кодекса РФ «Особенности отнесения процентов по долговым обязательствам к расходам» предельная величина процентов, признаваемых расходом, принимается равной ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенной в 1,1 раза, - при оформлении долгового обязательства в рублях, и равной 15 процентам - по долговым обязательствам в иностранной валюте. Действующая ставка рефинансирования на дату проведения оценки составляет 13% (www.cbr.ru). Расчет процентов по долговым обязательствам, относимым на себестоимость (затраты), представлен в Таблице 37.

Таблица 37

Наименование показателя 2004 2005 2006 2007 2008
Величина кредитов, тыс. руб. 20 000 60 000 40 000 0 0
Ставка процента (на себестоимость) (13% х 1,1) 14,30% 14,30% 14,30% 0 0
проценты по долговым обязательствам, относимые на себестоимость, тыс. руб. 2 860 8 580 5 720 0 0
проценты, подлежащие выплате из прибыли (по ставке 18%), тыс. руб. 740 2 220 1 480 0 0
Величина кредитов, привлеченных в течение 1 кв. 2004 г. и подлежащие погашению в течение 2004 г. 10 300  
Ставка процента (на себестоимость) (13% х 1,1) 14,30%  
проценты по долговым обязательствам, относимые на себестоимость, тыс. руб. 1 473  
проценты, подлежащие выплате из прибыли, тыс. руб. 381  
Итого, проценты по долговым обязательствам, относимые на себестоимость, тыс. руб. 4 333 8 580 5 720 0 0

Согласно ПБУ 6/01 стоимость основных средств изменится на стоимость работ по их реконструкции в 2006 г. Стоимость реконструкции согласно Справке «Мероприятия по перспективному развитию ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х»» составит 10 000 000 руб. Тогда ежегодное увеличение налога на имущество с 2006 г. составит 220 000 руб.

Расчет условно-переменных затрат с учетом всех вышеописанных изменений, связанных с выплатой процентов по заемным средствам, представлен в Таблице 38.

Таблица 38

Условно-переменные расходы 2004 2005 2 006 2007 2008
ГСМ, запчасти, материалы 6 855 162 8 011 217 8 516 639 9 391 485 9 759 621
закупка плодоовощной продукции 7 000 000 14 350 000 15 120 000 20 650 000 21 000 000
хранение, упаковка товаров 90 510 105 774 112 447 123 998 128 858
транспортные расходы (перевозка горзаказа и отходов) 1 440 000 1 682 842 1 789 011 1 972 782 2 050 113
налог на имущество по отремонтированным коммуникациям 0 0 220 000 220 000 220 000
проценты по долговым обязательствам 4 332 900 8 580 000 5 720 000 0 0
амортизация 6 720 491 6 630 372 6 889 594 6 799 543 6 710 805
Итого, условно-переменных расходов 26 439 063 39 360 205 38 367 692 39 157 808 39 869 397

Расчет и прогноз чистой прибыли представлен в Таблице 39. Налог на прибыль на 2004-2008 годы рассчитан по действующей на дату проведения оценки ставке – 24%.

Таблица 39

Наименование показателя 2 004 2 005 2 006 2007 2008
Выручка, руб. 104 121 924 121 681 068 129 357 838 142 645 730 148 237 288
Всего затрат, руб. 65 404 727 81 248 294 82 978 506 85 999 164 88 818 614
прибыль до налогообложения, руб. 38 717 198 40 432 774 46 379 332 56 646 566 59 418 674
чистая прибыль, руб. 29 425 070 30 728 909 35 248 292 43 051 390 45 158 192

5.5.6. расчет денежного потока

Изменение долгосрочной задолженности

При расчете денежного потока для собственного капитала учитывается прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности.

Расчет изменения задолженности по годам представлен в Таблице 40. Согласно предоставленной руководством предприятия Справке «Расшифровка задолженности по договорам Департамента продовольственных ресурсов ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» погашение указанных долгосрочных кредитов (и процентов по ним) предполагается до 2008 г. В связи с отсутствием конкретных сроков погашения заемных средств, специалисты Оценщика исходили из равномерного погашения сумм кредитов и процентов по ним в размере 125 790 тыс. руб. в течение 2004-2007 г. Поскольку специалистам Оценщика не известна информация относительно привлечения долгосрочных заемных средств в 2007-2008 г. данный показатель на указанный период не прогнозировался.

Таблица 40

Наименование показателя, тыс. руб. 2004 2005 2 006 2007 2008
Возврат долгосрочной задолженности, тыс. руб. 31 447 31 447 31 447 31 447 0
Итого изменение задолженности, тыс. руб. -31 447 -31 447 -31 447 -31 447 0

Анализ и прогноз изменения собственного оборотного капитала

Собственный оборотный капитал компании, представляет разницу между ее текущими активами и обязательствами.

Под приростом собственных оборотных средств понимается увеличение объемов сырья, материалов, незавершенного производства, а также готовой, но нереализованной  продукции, т.е. все то, в чем оказались «заморожены» собственные оборотные средства и направленные на их пополнение денежные ресурсы. Необходимость вычитания прироста собственных оборотных средств из денежного потока предприятия вызвано тем, что при росте доходов (выручки) компании она будет испытывать потребность в дополнительных оборотных средствах и данная потребность должна быть профинансирована либо за счет собственных средств, либо за счет заемного капитала. При этом финансирование за счет собственных средств вызовет отток денежных средств с предприятия.

Перед расчетом изменения СОК проанализируем динамику изменения его составляющих: текущих активов и краткосрочных обязательств предприятия за известный специалистам Оценщика период (2001 г. – 1 кв. 2004 г.).

В ходе анализа рассмотрим значения показателей, рассчитанных ранее в ГЛАВЕ 4. ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (см Таблицу 41).

Таблица 41

Показатель, тыс. руб. 2001 2002 2003 1 кв. 2004
Оборотные активы 44 545 34 244 27 302 25 423
Краткосрочная задолженность 139 971 168 768 149 410 39 524
Коэфф. Текущей ликвидности 0,3 0,2 0,2 0,6
Кредиторская задолженность 45 418 31 457 34 906 28 132

Как видно из приведенных данных, по состоянию на 31 марта 2004 г. объем текущих активов сократился в 1,75 раза по сравнению с уровнем на начало анализируемого периода.

За этот же период объем краткосрочных обязательств уменьшился в 3,54 раза, что произошло в основном за счет значительного улучшения структуры пассива баланса  и перевода основной части заемных средств в долгосрочные обязательства.

В результате коэффициент текущей ликвидности по итогам работы в 1 кв. 2004 г. увеличился  в 2 раза, а его среднее значение за анализируемый период составило 0,337 (рассчитано как среднеарифметическое, без округления).

Анализ кредиторской задолженности, как составляющей текущих обязательств предприятия, также показывает ее сокращение в 1,61 раза – практически пропорционально сокращению текущих активов. Следовательно, учитывая убыточность деятельности предприятия, основным источником покрытия оборотных средств выступают краткосрочные заимствования.

Необходимо отметить, что объем кредиторской задолженности на протяжении более чем двух лет (2002 – 1 кв. 2004 гг.) имеет незначительные колебания, а его среднее значение за весь период наблюдения равно 34 978 тыс. руб. (рассчитано как среднеарифметическое). Таким образом, можно с высокой степенью вероятности предположить, что ни в текущем, 2004 г., ни в оставшиеся годы прогнозного периода (2005-2008 гг.) кредиторская задолженность не претерпит существенных изменений и ее объем будет близок к среднему значению за анализируемый период.

ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» планирует привлечь за период 2004 – 2006 гг. 120 000 тыс. руб. краткосрочных заемных средств (см. п. 5.5.5.   АНАЛИЗ И ПРОГНОЗ ЗАТРАТ ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х»).

Исходя из приведенных выше данных специалисты Оценщика построили прогноз изменения объемов текущих активов и обязательств предприятия на период 2004 – 2008 гг. и выполнили расчет изменения собственного оборотного капитала (Таблицы 42 и 43)

Таблица 42

 Показатель, тыс. руб. 2004 2005 2006 2007 2008
Краткосрочные заемные средства (план привлечения) 20 000 60 000 40 000 0 0
Кредиторская задолженность (ретроспективное среднее значение) 34 978 34 978 34 978 34 978 34 978
Итого текущие обязательства 54 978 94 978 74 978 34 978 34 978
Коэффициент текущей ликвидности (ретроспективное среднее значение) 0,337 0,337 0,337 0,337 0,337
Текущие активы (прогноз) 18 528 32 008 25 268 11 788 11 788

Таблица 43. Расчет изменения собственного оборотного капитала

Показатель 2 003 2004 2 005 2 006 2 007 2008
Собственный оборотный капитал на конец года, тыс. руб. -122 108 -36 450 -62 970 -49 710 -23 190 -23 190
Прирост собственного оборотного капитала, тыс. руб.   85 658 -26 520 13 260 26 520 0

Анализ и прогноз капитальных вложений и амортизации

Так как амортизационные отчисления, являясь затратами с точки зрения бухгалтерского учета, не вызывают реального оттока денежных средств у предприятия до тех пор пока за их счет не будут осуществлены инвестиции в основные средства и другие амортизируемые активы предприятия (нематериальные активы, малоценные и быстроизнашивающиеся активы), то в денежный поток предприятия следует включать разницу между амортизационными отчислениями и инвестициями в амортизируемые активы за определенный период.

Руководство ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» предоставило данные о стоимости основных средств на начало года, об их вводе и выбытии только за 2002-2003 г. Не имея иной информации, специалисты основывались на предоставленной информации и провели анализ следующих коэффициентов:

Коэффициент обновленияпоказывает, какую часть от имеющихся на конец отчетного периода основных средств составляют новые основные средства.   Расчет коэффициента проводился как отношение стоимости новых основных средств к стоимости всех основных средств на начало периода.

Коэффициент выбытияпоказывает, какая часть основных средств, с которыми предприятие начало деятельность в отчетном периоде, выбыла.

Таблица 44. Ретроспективная информации о стоимости и движении основных средств оцениваемого предприятия, тыс. руб.

Годы 2002 2003 Значение, принимаемое к расчету в прогнозный период
Стоимость основных средств на н.г. 48 983 397 016
Введено 7 558 156
Выбыло 5 390 5 638
Стоимость основных средств на к.г. 51 151 391 534
Амортизация за год 6 420 6 910
Норма амортизации 13,11% 1,74% 1,74%
К-т обновления, % 15,43% 0,04% 0,0%
К-т выбытия, % 11,00% 1,42% 1,4%

Ежегодная норма амортизации на прогнозный период также принимается на уровне 2003 г. (Таблица 44).

Коэффициент обновления на прогнозный период в дальнейших расчетах принят равным 0, так как его значение настолько мало, что не оказывает практически никакого влияния на величину стоимости объекта оценки.

Коэффициент выбытия принят на уровне 2003 г. для всего прогнозного периода. Следует отметить, что его значение ограничивает протяженность постпрогнозного периода величиной, равной приблизительно 70 годам (100 / 1,42 = 70,4 год), то есть к этому сроку основные фонды предприятия полностью выйдут из оборота и оно прекратит свое существование. Прогноз показателей представлен в Таблице 45.

Таблица 45

Показатель 2004 2005 2006 2007 2008
Стоимость основных средств на н.г., тыс. руб. 391 534 386 128 380 796 385 538 380 214
Ввод основных средств, тыс.руб. 154 152 150 151 149
Выбытие основных средств, тыс.руб. 5 560 5 483 5 408 5 475 5 399
Увеличение стоимости основных средств предприятия в результате проведенной реконструкции 0 0 10 000 0 0
Стоимость основных средств на к.г., тыс.руб. 386 128 380 796 385 538 380 214 374 964
Стоимость основных средств без учета ввода новых на н.г., тыс.руб. 385 974 380 644 385 388 380 063 374 815

На основе данных о вводе и выбытии основных средств прогнозируются амортизационные отчисления.

Таблица 46. Прогноз амортизационных отчислений по существующим основным средствам.

Показатель 2004 2005 2006 2007 2008
Полная первоначальная стоимость основных средств с учетом выбытия и без учета ввода на н.г., тыс. руб. 385 974 380 644 385 388 380 063 374 815
Средняя норма амортизации, % 1,74% 1,74% 1,74% 1,74% 1,74%
Амортизация по имеющимся основным средствам с учетом выбытия, тыс. руб. 6 718 6 625 6 708 6 615 6 524

В Таблице 47 представлен расчет амортизационных отчислений по вновь вводимым основным фондам.

Таблица 47. Расчет амортизационных отчислений по вновь вводимым основным средствам предприятия.

Показатель 2004 2005 2006 2007 2008
Полная первоначальная стоимость основных средств с учетом выбытия и без учета ввода на н.г., тыс. руб. 385 974 380 644 385 388 380 063 374 815
Средняя норма амортизации, % 1,74% 1,74% 1,74% 1,74% 1,74%
Амортизация по имеющимся основным средствам с учетом выбытия, тыс. руб. 6 718 6 625 6 708 6 615 6 524
Капитальные вложения, тыс. руб. Амортизация по вновь вводимым основным средствам 
2004 154 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7
2005 152   2,6 2,6 2,6 2,6
2006 10 150     177 177 177
2007 151       2,6 2,6
2008 149         2,6
Итого амортизация по имеющимся и по вновь  вводимым основным средствам, тыс. руб. 6 720 6 630 6 890 6 800 6 711

5.5.7.ПОСТРОЕНИЕ СТАВКИ ДИСКОНТА

Ставка дисконта (дисконтирования) используется для определения суммы, которую заплатил бы потенциальный инвестор сегодня (здесь – текущая стоимость) за возможность получения ожидаемых в будущем поступлений (будущего денежного потока) с учетом степени риска получения этих доходов.

Согласно теории оценки, ставка дисконтирования должна рассчитываться на той же основе, что и денежный поток, к которому она применяется. Так, если выбран бездолговой денежный поток (для инвестированного капитала), то оценщик должен рассчитать ставку дисконта по модели средневзвешенной стоимости капитала (WACC - Weighted Average Cost of Capital). Если же выбран денежный поток для собственного капитала, то ставка дисконта может быть рассчитана либо кумулятивным способом (build-up), либо по модели оценки капитальных активов (CAPM - Capital Asset Pricing Model).

При построении модели был рассчитан номинальный денежный поток для собственного капитала в рублевом выражении

В данной модели Специалисты проводили расчёт ставки дисконтирования по кумулятивному методу построения («build-up» approach), основанному на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес. В соответствии с данным подходом за базу расчета берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой добавляется премия за специфический риск инвестирования в конкретный бизнес.

Концепция «кумулятивного роста» основана на зависимости между величиной ставок дохода и уровнем риска, связанного с теми или иными инвестициями, то есть при переходе от менее рискованных (безрисковых) к более рискованным инвестициям происходит рост ставок дохода путем суммирования всех видов премий за риск. Концепция исходит из того, что вследствие неопределенности или риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую доходность, то есть должна обеспечивать премию за риск инвестирования в оцениваемое предприятие.

Для потенциального инвестора безрисковая ставка представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется отсутствием риска или его минимальным значением и высокой степенью ликвидности.

Дополнительная премия представляет собой доход, который требует инвестор в качестве компенсации за дополнительные риски, связанные с инвестированием в конкретный бизнес, по сравнению с безрисковыми инвестициями. Данный метод учитывает несколько видов рисков инвестиционных вложений, связанных как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия. Метод основан на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес.

Определение ставки дисконтирования для собственного капитала, согласно кумулятивному подходу, осуществляется в два этапа:
  * I этап – определение соответствующей денежному потоку безрисковой ставки;
  * II этап – определение величины дополнительной премии за риск инвестирования в оцениваемый бизнес.

Расчет ставки дисконтирования для оцениваемого предприятия проводился по следующей формуле:

Формула

R – рублевая ставка дисконтирования с учетом дополнительных премий инвестирования в конкретный бизнес;
Rp – безрисковая рублевая ставка дисконтирования;
Di – дополнительная премия за риск, связанный с инвестированием в конкретную компанию.

Определение безрисковой ставки

Безрисковое вложение средств подразумевает то, что инвестор независимо ни от чего получит на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования средств. Следует отметить, что, говоря о безрисковости вложений, мы имеем в виду лишь относительное отсутствие риска, а не абсолютное.

К подобным активам следует относить такие инструменты, которые удовлетворяют некоторым условиям:

1. доходности по которым определены и известны заранее;

2. вероятность потери средств в результате вложений в рассматриваемый актив минимальна;

3. продолжительность периода обращения финансового инструмента совпадает или близка со "сроком жизни" оцениваемого предприятия.

В качестве безрисковой ставки в мировой практике обычно используется ставка дохода по инвестициям, возврат которых гарантирует государство (долгосрочные правительственные облигации). Данная позиция основывается на следующих рассуждениях. Так как безрисковый актив имеет, по определению, известную доходность, то этот тип актива должен быть некоей ценной бумагой, обеспечивающей фиксированный доход и имеющей нулевую вероятность неуплаты. Таким образом, безрисковое вложение приносит, как правило, какой-то минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска, связанного с вложением в данную страну. События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений. Таким образом,  в качестве базовой ставки может быть принята ставка по вложениям, характеризующимся наименьшим уровнем риска.

Альтернативой общепринятой безрисковой ставке является ставка процента по рублевым депозитам в коммерческих банках.

В качестве безрисковой ставки специалисты оценщика использовали средневзвешенную процентную ставку по привлеченным депозитам предприятий и организаций в рублях на срок более 1 года. Среднее значение данной ставки за период с января по май 2004 г. составляет 10% годовых. Источник информации: официальное издание Центрального Банка РФ Бюллетени банковской статистики № 6 за 2004 г. (www.cbr.ru).

Определение величины премии за риск инвестирования в оцениваемый бизнес

Для оценки дополнительной премии за риск инвестирования в оцениваемое предприятие был использован метод оценки риска, наиболее часто применяющийся профессиональными оценщиками. Данный метод был опубликован в бюллетене Business Valuation News («Новости оценки бизнеса») и рекомендован для широкого применения при оценке премии за риск для конкретного предприятия. Исходная информация приведена в Таблице 48.

Таблица 48

Виды риска Параметры риска
Руководящий состав, качество управления Независимость (зависимость) от одной ключевой фигуры; наличие (отсутствие) управленческого резерва
Размер предприятия Крупное (среднее, мелкое) предприятие; форма рынка, на котором действует компания с позиции предложения: монопольная или конкурентная
Финансовая структура (источники финансирования компании) Соответствующая нормам (завышенная) доля заемных источников в совокупном капитале компании. В качестве нормы  может быть принят среднеотраслевой уровень
Товарная и территориальная диверсификация Широкий (узкий) ассортимент продукции; территориальные границы рынка сбыта: внешний, региональный, местный рынок
Диверсификация клиентуры Форма рынка, на котором действует компания с позиции спроса: много или несколько (до пяти) потребителей, один потребитель продукции; незначительная (значительная) доля в объеме продаж приходящаяся на одного или несколько потребителей, в среднем  на одного потребителя
Уровень и прогнозируемость прибылей Наличие (отсутствие) информации за последние несколько (три - пять) лет о деятельности компании, необходимой для прогнозирования
Прочие риски Дополнительные риски. Определяются экспертами

По каждому из данных видов риска оценщик назначает премию в размере от 0% (риск совершенно отсутствует) до 5% (риск максимально возможный).

Оценка факторов риска, в основу которых легли результаты проведенного анализа деятельности оцениваемого предприятия, выглядит следующим образом:

Размер компании

Крупная компания часто имеет некоторые преимущества перед малыми конкурентами: относительно более легкий доступ к финансовым рынкам при необходимости привлечения дополнительных ресурсов, большая стабильность бизнеса. Вместе с тем, малый размер предприятия - не всегда однозначно отрицательный фактор.

Однако, есть ряд отраслей, где гораздо эффективней работают малые предприятия: торговля, общественное питание, обслуживание населения, производство без применения сложных технологических процессов.

Наиболее информативным показателем при оценке размера предприятия является величина чистых активов предприятия, поскольку чистые активы характеризуют ту величину капитала компании, которая остается за вычетом всех долговых обязательств.

Расчет величины риска по данному фактору определялся по следующей формуле:

Х = Хmax(1-N/Nmax),

где

Х – искомый уровень премии за риск размера оцениваемой компании;
Хmax– максимальный размер премии (5%);
N – величина чистых активов оцениваемой компании на 01.04.2004 г. (балансовая стоимость чистых активов оцениваемого предприятия равна 48 369 тыс. руб.);
Nmax– максимальная величина чистых активов предприятий в отрасли (в данном случае величина равна максимальной величине чистых активов предприятий, представленных в Таблице 26 п. 5.4.4. настоящего отчета; Nmax = 33 971 тыс. руб.)

Таким образом, премия за риск по данному фактору составит: Х = 5%(1-48 369/33 971) = 0%

Заключение: 0%.

Финансовая структура (источники финансирования компании)

Риск финансовой структуры представляет собой соотношение собственных и заемных средств. Формализация анализа финансовой структуры компании подразумевает сопоставление различных коэффициентов, рассчитанных по компании с определенными среднеотраслевыми значениями. Поскольку, подобные среднеотраслевые значения в России никогда не рассчитывались, специалисты оценщика ориентировались на средние значения показателей финансовой структуры относительно широкой выборки сравнимых предприятий, представленных в Главе 5.4. настоящего отчета.

При расчете специалисты оценщика придерживались следующей логики: если значение показателя компании в 2 раза хуже среднего значения по выбранным компаниям, то премия за риск должна быть в 2 раза больше ее среднего значения (2,5%).

Расчет проводился по следующей формуле (для каждого выбранного коэффициента сравнения):

 

Х =2,5% х Хмедиана.ан./Х оц,

Х – искомый уровень премии за риск;
Хмедиана.ан.– медианное значение коэффициента по сравнимым предприятиям;
Х оц – значение коэффициента для оцениваемой компании.

Расчет риска финансовой структуры представлен в Таблице 49.

Таблица 49. Расчет риска финансовой структуры оцениваемой компании

Наименование показателя Расчет показателя Значение показателя для оцениваемой компании, % Медианное значение по сравнимым предприятиям, % Отношение Величина риска по фактору финансовая структура, %
коэффициент текущей ликвидности ТА/КП 64,35% 87,8% 1,36 3,41%
доля заемного капитала в валюте баланса ЗК/БП 77,41% 44,9% 1,73 4,3%
доля долгосрочной задолженности в общей величине пассивов КЗ/БП 58,98% 15,2% 3,87 5,0%
Среднее значение, % 4,2%

Высокий уровень риска по фактору финансовой структуры объясняется невысокой ликвидностью предприятия относительно сравнимых компаний.

Заключение: 4,2%

Товарная/территориальная диверсификация

Риски товарной и территориальной диверсификации определяются тем, насколько   широка у предприятия номенклатура товаров и услуг и насколько обширны рынки сбыта с географической точки зрения.

Основным видом услуг ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» является сдача помещений в аренду. Данный вид услуг предполагает наличие достаточно широкого круга арендаторов, кроме того, данный вид бизнеса является в настоящее время одним из самых рентабельных для Москвы и Подмосковья, где находятся основные рынки сбыта товаров, производимых на всей территории РФ. Снижает риск товарной/территориальной диверсификации и осуществление предприятием программы закупок плодоовощной продукции для нужд г. Москвы.

Заключение: 2%.

Диверсификация клиентуры

Риск потери клиентуры характерен для всех компаний. Однако потеря клиента в различной степени отражается на объемах сбыта   различных предприятий. Чем меньше зависимость доходов компании от одного и/или нескольких  крупнейших клиентов, тем она стабильнее. Таким образом, чем больше у предприятия потребителей, тем при прочих равных условиях более устойчив бизнес. Однако уровень диверсификации определяется не только количеством клиентов, но и долей сбыта приходящейся на каждого из них. Чем меньше неравенство долей выручки, приходящейся на конкретных клиентов, тем при прочих равных условиях в меньшей степени предприятие зависит от конкретного потребителя. Постольку у специалистов оценщика отсутствовала информация о распределении выручки предприятия по крупнейшим клиентам, в качестве основного показателя использовалось распределение дебиторской задолженности по крупнейшим дебиторам компании по состоянию на 01.01.2004 г. Большинство компаний работают по предоплате, таким образом, анализ дебиторской задолженности предприятия позволяет с достаточной степенью достоверности судить и о диверсификации клиентуры.

Для анализа степени диверсификации клиентуры специалисты оценщика использовали метод концентрации, показывающий какая доля дебиторской задолженности приходится на определенное число крупнейших потребителей (дебиторов). При анализе степени диверсификации специалисты оценщика рассматривали уровень концентрации 1 (CR-1) 3 (CR-3), 8 (CR-8) и 24 (CR-24) крупнейших потребителей услуг оцениваемой компании.

Расчет риска по фактору диверсификации клиентуры проводился путем выполнения следующих этапов:

1. Расчет доли 1, 3, 8 и 24 крупнейших дебиторов в общей величине краткосрочной задолженности;

2. Расчет величины риска по каждому коэффициенту концентрации, зная максимальный уровень премии (5%) для значения коэффициента концентрации, близкого к 1.

3. Расчет весовых коэффициентов для каждого коэффициента концентрации. Веса придаются исходя из следующей логики: потерять одного клиента (дебитора) при прочих равных условиях в 24 раз проще, чем потерять одновременно 24 крупнейших клиентов (дебиторов), следовательно, степень риска снижается. Отсюда веса: CR-1 – 24, CR-3 – 8, CR-8 – 3, CR-24 – 1. Суммарный вес - 36.

4. Расчет средневзвешенного уровня премии за риск.

Расчет величины риска по фактору диверсификация клиентуры представлен в Таблице 50.

Таблица 50. Расчет величины риска по фактору диверсификация клиентуры.

Наименование показателя доля дебиторов риск, % вес Взвешенная величина риска, %
Зависимость от 1 клиента (CR-1) 0,38 2,0% 24 47,1%
Зависимость от 3 клиентов (CR-3) 0,59 3,1% 8 24,5%
Зависимость от 8 клиентов (CR-8) 0,79 4,1% 3 12,2%
Зависимость от 24 клиентов (CR-24) 0,97 5,0% 1 5,0%
Общее количество рассматриваемых крупнейших дебиторов 36
Итого, риск по фактору диверсификация клиентуры 2,5%

Итоговое значении премии за риск по данному фактору для предприятия составит:

 

(2,0% х 24 + 3,1% х 8 + 4,1% х 3 + 5,0 х 1) / 36 = 2,5%

Заключение: 2,5%.

Уровень и прогнозируемость прибылей

Риск рентабельности и прогнозируемости дохода связан с тем, насколько прогнозируема выручка предприятия и стабильна рентабельность продукции.

Специалисты оценщика считают, что на дату проведения оценки данный вид риска по оцениваемому предприятию выше среднего значения, что в большой степени связано с наличием значительной величины заемных средств. Необходимость выплат по обязательствам ОАО существенно снижает доходы предприятия. Однако тот факт, что 77% выручки приходится на наиболее рентабельный вид деятельности – сдачу помещений в аренду, позволяет специалистам Оценщика оценить данный риск до уровня 3%.

Заключение: 3%.

Качество управления

Качество управления – важнейший фактор, влияющий на принятие инвестиционного решения. От данного фактора зависит большинство показателей деятельности любого бизнеса. Товарная и территориальная диверсификация, диверсификация клиентуры, финансовые показатели деятельности предприятия зависят главным образом от действий его руководства. Размер предприятия в большей степени определяется иными факторами. Поэтому величину премии за качество управления уместно рассчитывать как среднеарифметическую остальных премий, кроме премии за размер предприятия.

Заключение: (4,2% + 2,0% + 2,5% + 3,0%) / 4 = 2,9%.

Прочие риски

Прочие риски специалистами оценщика выявлены не были.

Заключение: 0%.

Итоговый расчёт ставки дисконта

Ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за риск:

 

10% + 2,9% + 0% + 4,2% + 2,0%+ 2,5%+ 3,0% = 24,6%

5.5.8. Определение текущей стоимости денежных потоков

Осуществляя дисконтирование спрогнозированного денежного потока, следует учитывать тот факт, что предприятие получает доходы и осуществляет расходы равномерно в течение года, поэтому дисконтирование потоков должно быть произведено для середины периода.

Расчет фактора текущей стоимости осуществляется по формуле:

Формула

F - фактор текущей стоимости,
R - ставка дисконта
n - число периодов.

Далее определенный таким образом фактор текущей стоимости умножается на величину денежного потока в прогнозном периоде за соответствующий период. Текущие величины стоимости денежных потоков складываются, в результате чего получается чистая текущая величина денежного потока  за весь прогнозный период.

Также необходимо определить величину денежного потока в постпрогнозном периоде. Эта задача решается с применением модели Гордона.

Суть модели Гордона заключается в том, что стоимость денежного потока на начало первого года постпрогнозного периода будет равна величине капитализированной прибыли постпрогнозного периода (то есть сумме всех ежегодных будущих денежных потоков в постпрогнозном периоде).

Модель Гордона выглядит следующим образом:

Формула

V - суммарная величина денежного потока в пост прогнозный период,
G – денежный поток в последний прогнозный год,
R - ставка дисконта;
g - ожидаемые темпы роста денежного потока в постпрогнозном периоде.

Модель Гордона исходит из следующих условий:
* после окончания прогнозного периода доходы предприятия стабилизируются и в дальнейшем имеют место стабильные долгосрочные темпы роста.
* величины амортизации и капиталовложений в постпрогнозном периоде выравниваются.

Темп прироста денежного потока ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» в постпрогнозный период, по мнению специалистов, будет порядка 5% (что коррелирует с темпом прироста выручки компании в 2008 г.).

Дисконтирование стоимости постпрогнозного периода должно производиться по фактору текущей стоимости последнего года отчетного периода (в нашем случае фактор текущей стоимости берется на конец 5-го года), по формуле:

Формула

F- фактор текущей стоимости,
R - ставка дисконта.
n - число периодов.

После чего, полученная величина от дисконтирования стоимости компании в постпрогнозном периоде прибавляется к чистому денежному потоку, определенному за прогнозный период. Результатом является рыночная стоимость 100% собственного капитала оцениваемого предприятия.

Поскольку дата проведения оценки не является началом года, периоды дисконтирования несколько видоизменяются. Началом прогнозного периода является дата проведения оценки, концом – 31 декабря последнего прогнозного года. Датой проведения оценки является 8 июля 2004 года. Поэтому в расчёт чистой текущей стоимости включён денежный поток не за весь 2004 год, а за период с 8 июля до 31 декабря 2004 года, продолжительностью 176 дней (0,48 года). В результате этого денежный поток 2004 г. корректируется на коэффициент 0,48. Соответственно, дисконтирование проводится на середину данного периода. Тогда продолжительность времени от даты оценки до его середины составит:

Т2004 = 176/365/2 = 0,241 лет

Продолжительности периодов от даты проведения оценки до середины 2005, 2006, 2007, 2008 и начала постпрогнозного периода (2009 года) составят:

Т2005 = 0,241 х 2 + 0,5 = 0,982
Т2006 = 0,982 + 1 = 1,982
Т2007 = 1,982 + 1 = 2,982
Т2008 = 2,982 + 1 = 3,982
Т пост. проноз = 3,982 + 0,5 = 4,482

5.5.9. заключительные корректировки и итоговый расчет

Заключительными поправками являются:

1. Поправка на избыток (недостаток) собственного оборотного капитала. Данная поправка необходима для учета фактической величины собственного оборотного капитала, поскольку в модели денежного потока учитывается требуемая величина оборотного капитала, при этом фактическая его величина может не совпадать с требуемой. В результате, избыток собственного оборотного капитала необходимо прибавить, а недостаток – вычесть из величины предварительной стоимости.

Специалисты Оценщика при определении поправки на избыток (недостаток) СОК на дату оценки – 8 июля 2004 г. могли опираться:
  * на фактические данные бухгалтерской отчетности за 1 кв. 2004 г., дата составления которой отстоит от даты оценки на 99 дней;
  * прогнозные значения состояния текущих активов и обязательств предприятия, рассчитанные в целом для 2004 г. (дата прогноза отстоит от даты оценки на 176 дней).

Проанализируем имеющуюся информацию.

В ходе прогноза изменения собственного оборотного капитала (см. п. 5.5.6. РАСЧЕТ ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА) нами были рассчитаны значения текущих активов и обязательств предприятия по итогам 2004 г. (соответственно 18 528 тыс. руб. И 54 978 тыс. руб.) и был определен недостаток СОК, который равен 36 450 тыс. руб.

Зная дату оценки (8 июля 2004 г.) можно определить недостаток СОК на эту дату:

Период с 01 января 2004 г. до 8 июля 2004 г. = 31 + 29 +31 + 30 +31 +30 +8 = 190 дней;

Количество дней в 2004 г. = 365 дней;

Коэффициент пересчета на дату оценки = 190 / 365 = 0,52;

Недостаток СОК = 36 450 тыс. Руб. * 0,52 = 18 954 тыс. руб.

Данная модель справедлива только в одном случае: темпы изменения остатков средств на счетах учета текущих активов и обязательств одинаковы на протяжении всего года и недостаток СОК растет линейно.

Рассчитаем, исходя из прогнозных данных, значения недостатка СОК по итогам первого квартала 2004 г.:

Период с 01 января 2004 г. по 31 марта 2004 г. = 31 + 29 +31 = 91 день;

Количество дней в 2004 г. = 365 дней;

Коэффициент пересчета на дату оценки = 91 / 365 = 0,25;

Недостаток СОК = 36 450 тыс. Руб. * 0,25 = 9 112,5 тыс. руб.

Сопоставление фактического недостатка СОК в 1 кв. 2004 г. – 14 092 тыс. руб. и расчетного, построенного по данным прогноза – 9 112,5 тыс. руб. позволяет сделать вывод о неравномерности изменения текущих активов и обязательств предприятия. Таким образом, надежность полученного результата расчета относительно не высока, полученное значение недостатка СОК может быть завышено, что приведет к занижению стоимости объекта оценки.

Сделанный вывод находит свое подтверждение после анализа данных о краткосрочных заимствованиях, которые в структуре краткосрочных обязательств в 2004 г. составляют более 40% и в основном определяют их уровень (см. Таблицу 51).

Таблица 51

Наименование организации № договора Сумма по договору, тыс. руб. Дата возникновения обязательства Процентная ставка, % Срок возврата График погашения процентов по займам
Фактическое привлечение заемных средств
ООО «Оптима Инвест» 21-08/03 1 600 15.10.2003 г. 0% 31.05.2004 г. -
ЗАО «Новые
Черемушки»
94 2 000 04.12.2003 г. 15% 30.06.2004 г. выплаты процентов в конце срока вместе с суммой основного долга
ЗАО «Новые
Черемушки»
95 1 000 04.12.2003 г. 15% 30.09.2004 г.
ЗАО «Новые
Черемушки»
87 1 300 20.11.2003 г. 15% 30.09.2004 г.
ЗАО «Новые
Черемушки»
ДЗ-4 1 000 29.12.2003 г. 15% 30.09.2004 г.
ЗАО «Новые
Черемушки»
ДЗ-6 3 000 25.03.2004 г. 15% 30.09.2004 г.
ЗАО «Новые
Черемушки»
ДЗ-5 2 000 18.03.2004 г. 15% 30.09.2004 г.
Итого   11 900      
План привлечения заемных средств
н/д н/д 20 000 В течении 2004 г. н/д 2004-2005 гг. н/д

 

Как видно из данных таблицы в первом квартале года было привлечено 7 300 тыс. руб. или 36,5% от плана привлечения заемных.

Исходя из изложенного специалисты Оценщика решили определить размер недостатка (избытка) СОК опираясь на фактические данные бухгалтерской отчетности за 1 кв. 2004 г. и нормативный показатель уровня коэффициента обеспеченности собственными оборотными средствами, который составляет 10% оборотных активов предприятия (Таблица 52) .

Таблица 52

Показатель Величина на 01.04.2004 г., тыс. руб.
Требуемый уровень собственного оборотного капитала (10% от оборотных активов на 01.04.2004 г.), тыс. руб. 2 543
Фактический собственный оборотный капитал, тыс. руб. -14 092
Недостаток СОК, тыс. руб. -16 635

Таким образом, рассчитанный недостаток собственного оборотного капитала на дату оценки необходимо вычесть.

2. Поправка на величину стоимости неоперационных активов. Неоперационные активы – это активы непосредственно не занятые в процессе производства (оказания услуг), т.е. в формировании денежного потока, поэтому их стоимости необходимо суммировать со стоимостью, полученной при дисконтировании денежного потока. В ходе оценки ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» специалисты оценщика не смогли идентифицировать указанные объекты, в связи с чем поправка на величину стоимости неоперационных активов не может быть рассчитана коррекктно.

Расчёт стоимости предприятия по доходному подходу (чистой текущей стоимости) представлен в Таблице 53.

Таблица 53.

Показатель 2004 2005 2006 2007 2008 Постпрогнозный период
Чистая прибыль отчетного периода, тыс.руб. 29 425 30 729 35 248 43 051 45 158
Амортизационные отчисления, тыс.руб. 6 720 6 630 6 890 6 800 6 711
Снижение долгосрочной задолженности, тыс. руб. -31 447 -31 447 -31 447 -31 447 0
Прирост оборотного капитала, тыс. руб. 85 658 -26 520 13 260 26 520 0
Капитальные вложения, тыс. руб. 154 152 10 150 151 149
Денежный поток, тыс.руб. -39 112 32 281 -12 719 -8 268 51 720 54 306
Ставка дисконтирования, % 24,6% 24,6% 24,6% 24,6% 24,6% 24,6%
Темпы роста в постпрогнозном периоде, % 5%
Стоимость в постпрогнозном периоде, тыс.руб. 276 575
Продолжительность периода дисконтирования 0,241 0,982 1,982 2,982 3,982 4,482
Фактор текущей стоимости 0,948 0,805 0,646 0,519 0,416 0,373
Чистая текущая стоимость денежного потока, тыс.руб. -37 090 26 002 -8 220 -4 287 21 518 103 071
Сумма текущих стоимостей, тыс. руб. 100 994
Избыток (недостаток) собственных оборотных средств, тыс. руб. -16 635
Неоперационные активы, тыс. руб. 0
Итого стоимость собственного капитала, тыс. руб. 84 358
 

 

Рыночная стоимость 100% ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х», рассчитанная методом дисконтированных денежных потоков, составляет (округленно):
84 400 000 (восемьдесят четыре миллиона четыреста тысяч) рублей.


(499) 972-3100

как нас найти

Об услуге
Документы для оценки бизнеса
Как использовать отчет об оценке бизнеса
Как определяется рыночная стоимость бизнеса
Образец договора
Отчет об оценке.(начало)
Отчет об оценке.(гл.1)
Отчет об оценке.(гл.2)
Отчет об оценке.(гл.3)
Отчет об оценке.(гл.4.р.1-2)
Отчет об оценке.(гл.4.р.3)
Отчет об оценке.(гл.4.р.4)
Отчет об оценке.(гл.5.р.1-4)
Отчет об оценке.(гл.5.р.5)
Отчет об оценке.(гл.5.р.6-7)
Отчет об оценке.(глоссарий)
Отчет об оценке.(пр.1.1)
Отчет об оценке.(пр.1.2-3)
Отчет об оценке.(пр.1.4.1)
Отчет об оценке.(пр.1.4.2)
Отчет об оценке.(пр.1.4.3)
Отчет об оценке.(пр.2)

Статистика





Rambler's Top100

 © ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки
Как нас найти | Карта сайта |