Оценка недвижимости и оценка бизнеса.
Оценка недвижимости и оценка бизнеса.

Начало
Оценка
Бизнес-планы
Консалтинг
Оценка бизнеса
Законы
Мониторинг
Библиотека
Клиенты
О фирме
Карта сайта




Налоги
ФНС
Высший Арбитражный суд
Арбитраж
ЦБ РФ
ЦБ РФ
Федеральная Комиссия по рынку ценных бумаг
ФСФР
Федеральное Агентство по Управлению Федеральным Имуществом
ФАУФИ
Министерство Экономического Развития и Торговли РФ
МЭРиТ

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА::ПРИЛОЖЕНИЕ 2.ГЛАВА 1::РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.4.2. Расчет стоимости методами сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:
* метод валовой ренты;
* метод сравнения продаж.

В рамках сравнительного подхода расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта- заместителя».

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
* подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
* определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
* сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
* приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

Выбор сопоставимых объектов производился на основании данных Internet (www.mian.ru, www.miel.ru, www.newdirect.ru, www.kdo.ru, www.izrukvruki.ru, www.greengrad.ru, www.peresvet.ru, www.rplus.ru и др.).

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв. м общей площади объекта недвижимости.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:
1) Переданные права на недвижимость;
2) Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;
3) Условия продажи (чистота сделки);
4) Время продажи;
5) Функциональное назначение объекта;
6) Местоположение;
7) Удобство подъездных путей;
8) Площадь объекта;
9) Техническое состояние и уровень отделки помещений.

Выбор сопоставимых объектов

В ходе анализа рынка производственно-складских и офисных помещений в г. …, были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажи в июне-июле 2004 года. Характеристики сопоставимых объектов представлены в Таблицах 10, 11, 13.

Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на переданные права на Объект. В связи с отсутствием данных о ценах реальных сделок, в расчетах были использованы цены предложения, поэтому корректировок на время продажи, условия продажи и финансирования сделки также не требуется.

Корректировки для производственно-складских помещений

Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:

 

Формула*, где

Рскорр – скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;
Р0 – начальная стоимость сопоставимого объекта (цена предложения);
S – площадь сопоставимого объекта;
К1, К2, К3, К4, К5, К6 – поправки на наличие земельного участка, на местоположение, на торг, на площадь, на отсутствие отопления, на техническое состояние объекта.

Поправка на наличие земельного участка.Поправка на наличие земельного участка была введена для сопоставимых объектов, поскольку помимо прав собственности на здания в пакет документов входит продажа прав аренды прилегающего земельного участка.  Величина поправки была определена на основе средних размеров платы за право долгосрочной аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции), указанных в Постановлении Правительства Москвы от 13.11.2001 №1022-ПП «Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка». Формула расчета приведена в п. 3.1.1 (при этом площадь прилегающего участка определялась путем вычитания площади застройки из площади всего участка).

Поправка на местоположение. В данном случае корректировка на местоположение не вводится, т.к. анализ производственно-складских помещений показал, что стоимость продажи производственно-складских помещений в Московском регионе  весьма незначительно зависит от месторасположения объекта.

Поправка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, цены предложений отличаются от цен реальных сделок на уровне 5 -15 %. Поправка определена на уровне 15%.

Поправка на площадь. Поправка на площадь в данном случае была введена,  так как площади оцениваемых помещений и сопоставимых объектов различаются. Поправка была определена экспертным путем.

Поправка на отсутствие отопления. Поправка на наличие отопления была рассчитана на основе данных ежемесячного бюллетеня «Rway»[1], как разница в ценах на складские услуги в Московском регионе для отапливаемых и неотапливаемых помещений, и составила 23%.

Поправка на техническое состояние (уровень отделки). На основе данных, размещенных на сайтах строительных компаний, а также из бесед с сотрудниками ремонтно-строительных организаций, таких как «Маратон» тел. 964-44-38, «Промстрой 1» тел. 367-56-31, «Маршал» тел. 155-39-59, «Холдинг трейдинг» тел. 119-50-13, «Приоритет» тел. 749-98-05 техническое состояние и уровень отделки помещений производственно-складских помещений (по составу и степени сложности работ) можно условно разделить на следующие категории:
* Требуется косметический ремонт(наличие незначительных дефектов в отделке помещения). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 30 - 50 долл. за 1 кв.м.
* Требуется косметический ремонт с элементами капитальных работ (восстановление гидроизоляции местами, частичная замена инженерных коммуникаций, незначительные работы по внутренней отделки помещений). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 50 - 100 долл. за 1 кв.м.
* Требуется капитальный ремонт. Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет от 100 долл. за 1 кв.м.

Таблица 67. Характеристики сопоставимых объектов для отапливаемых производственно-складских помещений

Характеристики Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Оцениваемый объект
Передаваемое право на помещение Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
Источник информации АН "Пересвет Инвест", тел. 277-11-05, 277-11-06 Отделение "МИЭЛЬ ПАРК ТАУЭРС" , тел. 775-75-55 АН "Реконструкция и Развитие+", тел. 534-81-73, 534-09-15  
Местоположение г. …, ст. … м. Водный стадион, ст. Лихоборы г. … г. …, 2-й … проезд, д. 1
Функциональное назначение Производственно-складское Производственно-складское Производственно-складское Производственно-складское
Краткая характеристика ОСЗ 3-х этажное, с коммуникациями, удобный подъезд Все коммуникации, земельный участок 4,46 га, огороженная территория ОСЗ, кирпичное, два отдельных входа, возможен въезд грузового транспорта, расположено в промзоне, все коммуникации, вентиляция  
Общая площадь кв.м. 1 500 21 000 3 000 76 091,7
Стоимость в долл. США (с учетом НДС) $570 000 $10 000 000 $849 600 -
Корректировка на наличие земельного участка, долл.США (К1) $0 -$651 360 $0 -
Стоимость 1 кв. м площади $380 $445 $283 -
Поправка на местоположение (К2) 0% 0% 0% -
Поправка на торг (К3) -15% -15% -15% -
Поправка на площадь (К4) -35% -25% -35% -
Поправка на отсутствие отопления (К5) 0% 0% 0% -
Техническое состояние помещений, уровень отделки Рабочее состояние Рабочее состояние Требуется косметический ремонт с элементами капитального Рабочее состояние
Общая процентная поправка -50% -40% -50%  
Поправка на состояние, долл. за 1 кв. м. (К6) 0 0 100  
Скорректированная стоимость 1 кв.м., долл./кв.м. $190 $267 $242  
Средняя стоимость 1 кв.м. объектов недвижимости, долл./кв.м. $233

Таблица 68. Характеристики сопоставимых объектов для неотапливаемых производственно-складских помещений

Характеристики Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Оцениваемый объект
Передаваемое право на помещение Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
Источник информации АН "Пересвет Инвест", тел. 277-11-05, 277-11-06 Отделение "МИЭЛЬ ПАРК ТАУЭРС" , тел. 775-75-55 АН "Реконструкция и Развитие+", тел. 534-81-73, 534-09-15  
Местоположение г. …, ст. … м. Водный стадион, ст. Лихоборы г. … г. …, 2-й … проезд, д. 1
Функциональное назначение Производственно-складское Производственно-складское Производственно-складское Производственно-складское
Краткая характеристика ОСЗ 3-х этажное, с коммуникациями, удобный подъезд Все коммуникации, земельный участок 4,46 га, огороженная территория, ж/д ветка ОСЗ, кирпичное, два отдельных входа, возможен въезд грузового транспорта, расположено в промзоне, все коммуникации, вентиляция  
Общая площадь кв.м. 1 500 21 000 3 000 785,0
Стоимость в долл. США (с учетом НДС) $570 000 $10 000 000 $849 600 -
Корректировка на наличие земельного участка, долл.США (К1) $0 -$651 360 $0 -
Стоимость 1 кв. м площади $380 $445 $283 -
Поправка на местоположение (К2) 0% 0% 0% -
Поправка на торг (К3) -15% -15% -15% -
Поправка на площадь (К4) 0% 2% 0% -
Поправка на отсутствие отопления (К5) -23% -23% -23% -
Техническое состояние помещений, уровень отделки Рабочее состояние Рабочее состояние Требуется косметический ремонт с элементами капитального Рабочее состояние
Общая процентная поправка -38% -36% -38% -
Поправка на состояние, долл. за 1 кв. м. (К6) 0 0 100 -
Скорректированная стоимость 1 кв.м., долл./кв.м. $236 $285 $275 -
Средняя стоимость 1 кв.м. объектов недвижимости, долл./кв.м. $265

Корректировки для офисных помещений

Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:

 

Формула, где

Рскорр – скорректированная стоимость квадратного метра оцениваемого объекта недвижимости;
Р0 – начальная стоимость сопоставимого объекта (цена предложения);
S – площадь сопоставимого объекта;
К1, К2, К3, К4, К5, К6 – поправки на местоположение, на торг, на расположение помещения в здании, на площадь, на расположение на огороженной территории, на техническое состояние объекта.

Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. Так как сопоставимые объекты были выбраны в пределах соседних территориально-экономических зон, введение поправки не требуется.

Поправка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, цены предложений отличаются от цен реальных сделок на уровне 5 -15 %. Поправка определена на уровне 15%.

Поправка на расположение помещения в здании. Поправка на расположение помещения в здании определена методом парных продаж. Определение размера поправок в зависимости от расположения помещения в здании представлено ниже в Таблице 69.

Таблица 69. Определение размера поправки на расположение помещения в здании

Характеристика Объект Объект Объект Объект
Расположение помещения в здании: цоколь……1 этаж
Источник информации АН "Рентэк", тел. 958-26-77 АН "Гильдия", тел. 921-26-45 АН "МИЭЛЬ", тел. 777-33-03 Газета "Из рук в руки", тел. 8-916-511-80-40
Местоположение объекта м. Чистые пруды, Подсосенский пер., д. 13 м. Чистые пруды, ул. Сретенка м. Менделеевская, ул. Долгоруковская м. Менделеевская, ул. Краснопролетарская
Стоимость, долл.США 162 000 200 000 182 000 236 000
Площадь, кв.м. 90 100 115 135
Стоимость 1 кв.м., долл. США 1 800 2 000 1 579 1 750
Расположение объекта в здании цоколь 1-ый этаж цоколь 1-ый этаж
Описание объекта отдельный вход, парковка, евроремонт отдельный вход, парковка, евроремонт отдельный вход, евроремонт, парковка отдельный вход, евроремонт, парковка
Величина поправки 10,0% 9,8 %
Средняя величина поправки, % 9,9%
Величина поправки (округленно), % 10%
Расположение помещения в здании: подвал……1 этаж

 
Местоположение м. Чистые пруды, Подсосенский пер. м. Чистые пруды м. Чертановская м. Чертановская
Общая площадь, кв.м. 120 102 278 207
Цена, долл. 193 000 215 000 247 000 250 000
Цена за кв. м, долл. 1 608 2 110 890 1 210
Состояние евроремонт евроремонт рабочее состояние рабочее состояние
Описание объекта подвал 1 этаж подвал 1 этаж
Источник информации АН "Аксима", тел. 107-53-31, 995-30-71 АН "Рентэк", тел. 232-93-69 АН "Аксима", тел. 107-53-31, 995-30-71 АН "Новый город", тел. 975-80-30
Величина поправки 23,8% 26,4%
Средняя величина поправки 25,1%
Величина поправки (округленно), % 25 %

Поправка на площадь. Корректировка на площадь была определена в соответствии с методикой приведенной в статье Яскевича Е.Е. «Особенности применения сравнительного подхода в  оценке недвижимости (корректировка на масштаб)» (www.appraiser.ru). В соответствии с приведенными в статье расчетами, для административно-офисных помещений, расположенными за МКАД, зависимость между стоимостью объекта и его площадью с коэффициентом корреляции 0,73 определяется формулой: С = 1180- 0,08 х П.

Поправка на расположение на огороженной территории. Одним из факторов, понижающих цену офисного помещения, по данным, предоставленным ведущими риэлторскими компаниями г. Москвы («МИЭЛЬ», «МИАН», «БЕСТ» и т. д.) является расположение на территории с ограниченным доступом. Поправка была определена на основе бесед со Специалистами этих компаний и составила 30%.

Поправка на техническое состояние (уровень отделки). На основе данных, размещенных на сайте строительных компаний, а также из бесед с сотрудниками ремонтно-строительных организаций, таких как «Маратон» тел. 964-44-38, «Промстрой 1» тел. 367-56-31, «Маршал» тел. 155-39-59, «Холдинг трейдинг» тел. 119-50-13, «Приоритет» тел. 749-98-05 техническое состояние и уровень отделки офисных помещений (по составу и степени сложности работ) можно условно разделить на следующие категории:
  * Евроотделка (современная отделка помещения согласно требованиям европейских стандартов, с использованием новейших строительных технологий и лучших на настоящий момент отделочных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит от 200 долл. за 1 кв.м.
  * Стандартный ремонт (отделка помещения с использованием классических технологий и современных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит 100 -200 долл. за 1 кв.м.
  * Рабочее состояние (отечественный ремонт, выполненный несколько лет назад)
  * Требуется косметический ремонт (наличие незначительных дефектов в отделке помещения). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 50 - 100 долл. за 1 кв.м.
  * Требуется косметический ремонт с элементами капитального (полное или частичное отсутствие   какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия. Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 150 -200 долл. за 1 кв.м.
  * Требуется капитальный ремонт (отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 200 -300 долл. за 1 кв.м.

Таблица 70. Характеристики сопоставимых объектов для офисных помещений

Характеристики Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Оцениваемый объект
Передаваемое право на помещение Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
Источник информации АН "РАИН", тел. 255-55-57, 916-60-55 АН "Реконструкция и Развитие+", тел. 534-81-73 АН "Бест-недвижимость", тел. 105-39-35  
Местоположение г. …, проезд …, д. 6 м. … г. …, Савве…кий пр-д, д.4 г. …, 2-й … проезд, д. 1
Функциональное назначение Бывший НИИ, парковка, на огороженной охраняемой территории Офис в промзоне на огороженной территории В административном здании, 2 входа, охрана, телефон, сигнализация ОСЗ офисного назначения, расположенное на территории предприятия
Общая площадь кв.м. 199 300 900 2 440,8
Стоимость в долл. США (с учетом НДС) $139 300 $141 600 $630 000 -
Стоимость 1 кв. м площади $700 $472 $700 -
Поправка на местоположение (К1) 0% 0% 0% -
Поправка на торг (К2) -15% -15% -15% -
Расположение помещения в здании 5 этаж 2 этаж 2 этаж 1, 2 этажи
Поправка на расположение помещения в здании (К3) 0% 0% 0% -
Поправка на площадь (К4) -15,4% -14,8% -11,1% -
Поправка на расположение на огороженной территории (К5) 0% 0% -30% -
Техническое состояние помещений, уровень отделки Рабочее состояние Требуется косметический ремонт с элементами капитального Требуется косметический ремонт с элементами капитального Требуется косметический ремонт
Общая процентная поправка -30,4% -29,8% -56,1% -
Поправка на состояние, долл. за 1 кв. м. (К6) -50 100 100 -
Скорректированная стоимость 1 кв.м., долл./кв.м. $437 $431 $407 -
Стоимость 1 кв.м. Объекта, долл./кв.м. $425

При определении итоговой рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода к стоимости объектов недвижимости была прибавлена величина стоимости земельного участка прилегающей территории, а также величина стоимости участка в краткосрочной аренде, так как при подборе сопоставимых объектов выбирались объекты без прилегающего земельного участка.

Из стоимости оцениваемых объектов были вычтены затраты на необходимую замену трубопроводов системы отопления, частичную замену электрокабельных линий. Данные по стоимости работы были предоставлены предприятием.

Таблица 71. Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости при использовании сравнительного подхода

Стоимость 1 кв.м.  помещения, долл./кв.м. Площадь, кв.м. Рыночная стоимость помещения, долл. США Курс доллара США Банка России  на дату проведения оценки Рыночная стоимость помещений, руб.
$233 76091,7 $17 729 366 29,0639 515 284 520р.
$265 785,0 $208 025 6 046 018р.
$425 2440,8 $1 037 340 30 149 146р.
Общая стоимость оцениваемых объектов недвижимости, руб. 551 479 684р.
Затраты на ремонт коммуникаций и сетей, руб. 10 000 000р.
Общая стоимость оцениваемых объектов недвижимости с учетом затрат на ремонт, руб. 541 479 684р.
Стоимость земельного участка прилегающей территории, руб. 44 930 406р.
Стоимость земельного участка в краткосрочной аренде, руб. 165 955р.
Итого, рыночная стоимость, полученная при использовании сравнительного подхода, руб. 586 576 045р.

(499) 972-3100

как нас найти

Об услуге
Документы для оценки бизнеса
Как использовать отчет об оценке бизнеса
Как определяется рыночная стоимость бизнеса
Образец договора
Отчет об оценке.(начало)
Отчет об оценке.(гл.1)
Отчет об оценке.(гл.2)
Отчет об оценке.(гл.3)
Отчет об оценке.(гл.4.р.1-2)
Отчет об оценке.(гл.4.р.3)
Отчет об оценке.(гл.4.р.4)
Отчет об оценке.(гл.5.р.1-4)
Отчет об оценке.(гл.5.р.5)
Отчет об оценке.(гл.5.р.6-7)
Отчет об оценке.(глоссарий)
Отчет об оценке.(пр.1.1)
Отчет об оценке.(пр.1.2-3)
Отчет об оценке.(пр.1.4.1)
Отчет об оценке.(пр.1.4.2)
Отчет об оценке.(пр.1.4.3)
Отчет об оценке.(пр.2)

Статистика





Rambler's Top100

 © ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки
Как нас найти | Карта сайта |