ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА::ПРИЛОЖЕНИЕ 2.ГЛАВА 1::РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.4.2. Расчет стоимости методами сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:
* метод валовой ренты;
* метод сравнения продаж.

В рамках сравнительного подхода расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта- заместителя».

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
* подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
* определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
* сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
* приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

Выбор сопоставимых объектов производился на основании данных Internet (www.mian.ru, www.miel.ru, www.newdirect.ru, www.kdo.ru, www.izrukvruki.ru, www.greengrad.ru, www.peresvet.ru, www.rplus.ru и др.).

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв. м общей площади объекта недвижимости.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:
1) Переданные права на недвижимость;
2) Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;
3) Условия продажи (чистота сделки);
4) Время продажи;
5) Функциональное назначение объекта;
6) Местоположение;
7) Удобство подъездных путей;
8) Площадь объекта;
9) Техническое состояние и уровень отделки помещений.

Выбор сопоставимых объектов

В ходе анализа рынка производственно-складских и офисных помещений в г. …, были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажи в июне-июле 2004 года. Характеристики сопоставимых объектов представлены в Таблицах 10, 11, 13.

Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на переданные права на Объект. В связи с отсутствием данных о ценах реальных сделок, в расчетах были использованы цены предложения, поэтому корректировок на время продажи, условия продажи и финансирования сделки также не требуется.

Корректировки для производственно-складских помещений

Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:

Рскорр – скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;
Р0 – начальная стоимость сопоставимого объекта (цена предложения);
S – площадь сопоставимого объекта;
К1, К2, К3, К4, К5, К6 – поправки на наличие земельного участка, на местоположение, на торг, на площадь, на отсутствие отопления, на техническое состояние объекта.

Поправка на наличие земельного участка.Поправка на наличие земельного участка была введена для сопоставимых объектов, поскольку помимо прав собственности на здания в пакет документов входит продажа прав аренды прилегающего земельного участка.  Величина поправки была определена на основе средних размеров платы за право долгосрочной аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции), указанных в Постановлении Правительства Москвы от 13.11.2001 №1022-ПП «Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка». Формула расчета приведена в п. 3.1.1 (при этом площадь прилегающего участка определялась путем вычитания площади застройки из площади всего участка).

Поправка на местоположение. В данном случае корректировка на местоположение не вводится, т.к. анализ производственно-складских помещений показал, что стоимость продажи производственно-складских помещений в Московском регионе  весьма незначительно зависит от месторасположения объекта.

Поправка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, цены предложений отличаются от цен реальных сделок на уровне 5 -15 %. Поправка определена на уровне 15%.

Поправка на площадь. Поправка на площадь в данном случае была введена,  так как площади оцениваемых помещений и сопоставимых объектов различаются. Поправка была определена экспертным путем.

Поправка на отсутствие отопления. Поправка на наличие отопления была рассчитана на основе данных ежемесячного бюллетеня «Rway»[1], как разница в ценах на складские услуги в Московском регионе для отапливаемых и неотапливаемых помещений, и составила 23%.

Поправка на техническое состояние (уровень отделки). На основе данных, размещенных на сайтах строительных компаний, а также из бесед с сотрудниками ремонтно-строительных организаций, таких как «Маратон» тел. 964-44-38, «Промстрой 1» тел. 367-56-31, «Маршал» тел. 155-39-59, «Холдинг трейдинг» тел. 119-50-13, «Приоритет» тел. 749-98-05 техническое состояние и уровень отделки помещений производственно-складских помещений (по составу и степени сложности работ) можно условно разделить на следующие категории:
* Требуется косметический ремонт(наличие незначительных дефектов в отделке помещения). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 30 - 50 долл. за 1 кв.м.
* Требуется косметический ремонт с элементами капитальных работ (восстановление гидроизоляции местами, частичная замена инженерных коммуникаций, незначительные работы по внутренней отделки помещений). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 50 - 100 долл. за 1 кв.м.
* Требуется капитальный ремонт. Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет от 100 долл. за 1 кв.м.

Таблица 67. Характеристики сопоставимых объектов для отапливаемых производственно-складских помещений

Таблица 68. Характеристики сопоставимых объектов для неотапливаемых производственно-складских помещений

Корректировки для офисных помещений

Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:

Рскорр – скорректированная стоимость квадратного метра оцениваемого объекта недвижимости;
Р0 – начальная стоимость сопоставимого объекта (цена предложения);
S – площадь сопоставимого объекта;
К1, К2, К3, К4, К5, К6 – поправки на местоположение, на торг, на расположение помещения в здании, на площадь, на расположение на огороженной территории, на техническое состояние объекта.

Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. Так как сопоставимые объекты были выбраны в пределах соседних территориально-экономических зон, введение поправки не требуется.

Поправка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, цены предложений отличаются от цен реальных сделок на уровне 5 -15 %. Поправка определена на уровне 15%.

Поправка на расположение помещения в здании. Поправка на расположение помещения в здании определена методом парных продаж. Определение размера поправок в зависимости от расположения помещения в здании представлено ниже в Таблице 69.

Таблица 69. Определение размера поправки на расположение помещения в здании

Поправка на площадь. Корректировка на площадь была определена в соответствии с методикой приведенной в статье Яскевича Е.Е. «Особенности применения сравнительного подхода в  оценке недвижимости (корректировка на масштаб)» (www.appraiser.ru). В соответствии с приведенными в статье расчетами, для административно-офисных помещений, расположенными за МКАД, зависимость между стоимостью объекта и его площадью с коэффициентом корреляции 0,73 определяется формулой: С = 1180- 0,08 х П.

Поправка на расположение на огороженной территории. Одним из факторов, понижающих цену офисного помещения, по данным, предоставленным ведущими риэлторскими компаниями г. Москвы («МИЭЛЬ», «МИАН», «БЕСТ» и т. д.) является расположение на территории с ограниченным доступом. Поправка была определена на основе бесед со Специалистами этих компаний и составила 30%.

Поправка на техническое состояние (уровень отделки). На основе данных, размещенных на сайте строительных компаний, а также из бесед с сотрудниками ремонтно-строительных организаций, таких как «Маратон» тел. 964-44-38, «Промстрой 1» тел. 367-56-31, «Маршал» тел. 155-39-59, «Холдинг трейдинг» тел. 119-50-13, «Приоритет» тел. 749-98-05 техническое состояние и уровень отделки офисных помещений (по составу и степени сложности работ) можно условно разделить на следующие категории:
  * Евроотделка (современная отделка помещения согласно требованиям европейских стандартов, с использованием новейших строительных технологий и лучших на настоящий момент отделочных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит от 200 долл. за 1 кв.м.
  * Стандартный ремонт (отделка помещения с использованием классических технологий и современных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит 100 -200 долл. за 1 кв.м.
  * Рабочее состояние (отечественный ремонт, выполненный несколько лет назад)
  * Требуется косметический ремонт (наличие незначительных дефектов в отделке помещения). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 50 - 100 долл. за 1 кв.м.
  * Требуется косметический ремонт с элементами капитального (полное или частичное отсутствие   какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия. Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 150 -200 долл. за 1 кв.м.
  * Требуется капитальный ремонт (отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 200 -300 долл. за 1 кв.м.

Таблица 70. Характеристики сопоставимых объектов для офисных помещений

При определении итоговой рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода к стоимости объектов недвижимости была прибавлена величина стоимости земельного участка прилегающей территории, а также величина стоимости участка в краткосрочной аренде, так как при подборе сопоставимых объектов выбирались объекты без прилегающего земельного участка.

Из стоимости оцениваемых объектов были вычтены затраты на необходимую замену трубопроводов системы отопления, частичную замену электрокабельных линий. Данные по стоимости работы были предоставлены предприятием.

Таблица 71. Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости при использовании сравнительного подхода