Оценка недвижимости и оценка бизнеса.
Оценка недвижимости и оценка бизнеса.

Начало
Оценка
Бизнес-планы
Консалтинг
Оценка бизнеса
Законы
Мониторинг
Библиотека
Клиенты
О фирме
Карта сайта




Налоги
ФНС
Высший Арбитражный суд
Арбитраж
ЦБ РФ
ЦБ РФ
Федеральная Комиссия по рынку ценных бумаг
ФСФР
Федеральное Агентство по Управлению Федеральным Имуществом
ФАУФИ
Министерство Экономического Развития и Торговли РФ
МЭРиТ

Бизнес-план

9. Финансовый план и оценка эффективности проекта


9.1. Прогнозный период и сценарные условия

Помимо сделанных выше допущений и ограничений для составления финансового плана, необходимо определить горизонт (прогнозный период осуществления инвестпроекта) и шаг планирования, а также задать сценарные условия изменения во времени следующих основных факторов внешней и внутренней экономической среды:
  * цен на сырьё, энергоресурсы, готовую продукцию, заработной платы (инфляции);
  * внутреннего валютного курса;
  * налогообложения.
Ниже приведён подробный анализ этих факторов.

9.1.1. Определения горизонта и шага планирования

В мировой практике длительность прогнозного периода составляет от 5 до 10 лет. При этом на ближайшие 5 лет рассчитываются конкретные показатели денежного потока, а на последующие 5 лет закладываются среднеотраслевые темпы роста. Нижние значение длительности прогнозного периода - 5 лет - совпадает с длительностью планируемого кредита.
В настоящее время не известны сроки представления кредита. Учитывая время составления бизнес-плана - конец апреля 2004 г. и заявление Заказчика, что на завершение строительных работ потребуется 2-3 месяца, условно были приняты:
  * срок представления кредита - 01.05.04 г. - дата начала инвестиционного проекта;
  * срок ввода объекта строительства в эксплуатацию - 01.07.2004 г.
Учитывая изложенное, горизонт планирования был принят равным 5 годам (сроку планируемого кредита), шаг расчета - 1 год.

9.1.2. Инфляция

Согласно "Сценарным условиям социально-экономического развития Российской Федерации на 2005 год и на период до 2007 года", инфляция снизится с 10% в 2004 г. до 4-6% в 2007 г. Ожидается ее постепенное дальнейшее понижение до 2-4% к 2010 году.
При расчетах была принята следующая динамика изменения инфляции:

Таблица 13. Динамика изменения инфляции

Год По прогнозу Минэкономразвития РФ Принятая к расчету
2004 г . 10% 10%
2005 г . 6,5-8,5% 7,5%
2006 г . 5,5-7,5% 6%
2007 г . 4-6% 5%
2008 г . 4,5-5,5 5%
2009 г . 4,0-5,0 4,5%


9.1.3. Выбор валюты расчета

Ранее при анализе рынка, описании прогнозируемых уровней ставок арендной платы и т.д., используемые показатели номинировались как в рублях, так и долларах США, что является традиционным при описании бизнес-процессов вот уже более 10 лет.
Вместе с тем современные экономические реалии заставляют все чаще прибегать к использованию рублевых цен. Причиной этому является постоянное укрепление курса рубля. Так, по заявлению министра Экономического развития и торговли РФ г-на Грефа Г.О., за период с 1999 по 2003 гг. курс рубля в реальном выражении по отношению к доллару укрепился на 18,9%, к евро потерял 1,4%. По отношению к корзине валют основных торговых партнеров России курс рубля прибавил более 4 процентов. Собственно, это подтверждается практикой: все более часто товары на рынке номинируются не в условных единицах.
По прогнозам Минэкономразвития, динамика обменного курса рубля в среднесрочной перспективе будет во многом определяться масштабами предложения иностранной валюты, поступающей по торговым операциям, поэтому будет сильно зависеть от мировых цен на российские энергоресурсы.
Поэтому при сохранении разницы процентных ставок и улучшении условий для инвестирования в российскую экономику, в условиях основного варианта, ежегодные темпы роста реального курса рубля могут составить 4,5 - 5 процентов. При этом предполагается проведение согласованной политики Центрального Банка и Правительства России по отношению к укреплению реального курса рубля параллельно с поддержанием целевого уровня инфляции.
Динамика изменения курса доллара США представлена в таблице:

Таблица 14. Динамика изменения курса доллара США

Годы 1999 2000 2001 2002 2003 27.4.2004
Курс, руб. / долл. США 27,0000 28,1600 30,1400 31,7800 29,4500 29,0033
Изменение к 1999 г ., %% - 4,30 11,63 17,70% 9,07% 7,42%
Изменение к предыдущему периоду, %% - 4,30 7,03 5,44 -7,33 -1,52
Изменение реального курса рубля к доллару США, %% 1,5 11,5 8,4 6,6 18,9 -

Таким образом, вложения, номинированные в долларах США, в значительной степени потеряли свою привлекательность и становятся экономически невыгодными.
При дальнейших расчетах все цены, номинированные ранее в долларах США приняты к расчету в рублевом выражении. Расчетный курс установлен по курсу Банка России на 27 апреля 2004 года - 29,0033, или с учетом округления 29 рублей за 1 доллар США.

9.2. Амортизационные отчисления

В настоящее время здание паркинга находится в стадии завершения строительства. В этой связи неизвестна структура и стоимость основных средств, которые будут приняты к бухгалтерскому учету, соответственно нет также данных о суммах амортизационных отчислений
Разработчики бизнес-плана исходили из следующих допущений:
  * здание гаражного комплекса относится к зданиям первой группы капитальности со сроком жизни в 150 лет. Для такого типа зданий норма амортизации установлена в 1% ;
  * паркинг будет оборудован системами пожаротушения, сигнализации, вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации, будут установлены пассажирские и грузовые лифты, другое оборудование - для них нормы амортизации колеблются от 5% до 20% (причем основная часть оборудования имеет 6-8 лет, т.е. норма амортизации составляет колеблется от 12,5 - 16,7);
  * количество офисного оборудования, включая мебель невелико.
Основная часть балансовой стоимости основных средств (около 70-80%%) будет приходится на здание паркинга, которое является самым дорогим объектом основных средств.
Таким образом средневзвешенная норма амортизации составит:
Nc = (Дз*Nз + Дп*Nп), где

  * Nc - средняя норма амортизации;
  * Дз - доля (0,7) балансовой стоимости здания паркинга в общей стоимости основных средств;
  * Nз - норма амортизации здания (1%);
  * Дп - доля (0,3) балансовой стоимости прочих объектов основных средств в общей стоимости основных средств;
  * Nп - средняя норма амортизации прочих объектов основных средств (15%);
Тогда:
Nc = 0,7*1% + 0,3*15% = 5,2%.
Сумма амортизационных отчислений на период завершения строительства будет принята на существующем уровне - стоимость основных средств на 01/01/04 г - стоимость основных средств на 01/04/04 г., или 557 - 546 = 11 тыс. руб. или 3,67 тыс. руб. в месяц.
Стоимость активов будет определена, как стоимость основных средств и незавершенного строительства, находящихся на 01/04/04 г. на балансе Предприятия (546 - 11 + 144 839 = 134 385 тыс. руб.) за минусом амортизации и суммы средств, необходимых для завершения строительства уменьшенных на НДС- 36 802,5 тыс. руб.:
134 385 + 36 802,5 = 171 875 тыс. руб.

9.3. Налогообложение

Помимо налогов и сборов, указанных выше в пункте 8.5. Производственные расходы, определяющее влияние на финансовый результат оказывают платежи по налогу на добавленную стоимость (НДС) и налогу на прибыль.

9.3.1. Налог на прибыль

В соответствии со ст. 246, налогоплательщиками налога на прибыль организаций признаются российские и иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в РФ через постоянные представительства и (или) получающие доходы от источников в Российской Федерации.
Статьей 247 для российских организаций объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль (полученные налогоплательщиком доходы), уменьшенные на величину произведенных расходов.
В соответствии со ст. 284 налоговая ставка устанавливается в размере 24 %.

9.3.2. Налог на добавленную стоимость

В соответствии со ст. 143, налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются организации, индивидуальные предприниматели и лица, признаваемые налогоплательщиками НДС в связи с перемещением товаров через таможенную границу РФ.
В соответствии со ст. 145 организации и индивидуальные предприниматели имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога и налога с продаж не превысила в совокупности один миллион рублей.
Объектом налогообложения (ст. 146) признаются операции:
  * связанные с реализацией товаров (работ, услуг) на территории РФ,
  * передачей на территории РФ товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, расходы, на которые не принимаются к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций;
  * выполнением строительно-монтажных работ для собственного потребления;
  * ввозом товаров на таможенную территорию Российской Федерации.
Налоговая база (ст. 154) при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из их цен, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.
Налогообложение производится (в общем случае) по налоговой ставке 18% (ст. 164).

9.4. Построение ставки дисконта

Для пересчета будущей стоимости объекта в текущую стоимость объекта (на дату расчета) используется ставка дисконтирования.
Ставка дисконта - это величина, с помощью которой рассчитывается современная стоимость будущих денежных потоков, т.е. учитывается процесс снижения стоимости денег во времени, если они не вкладываются в какое-либо предприятие, приносящее доход.
Дисконтированный денежный поток каждого прогнозного года вычисляется следующим образом:
ДДПn = ДПn / (1 + R/m)n

где:
n - порядковый номер прогнозного периода (года, квартала или месяца);
ДПn - денежный поток n-го периода;
ДДПn - дисконтированный поток n-го периода;
R - ставка дисконта в годовом исчислении;
m - коэффициент, учитывающий интервал планирования (год: m=1, квартал: m=4, месяц: m=12).
Расчёт дисконтированных денежных потоков представлен ниже (см. Расчет дисконтированного денежного потока)
Другими словами, ставка дисконта - это ежегодная ставка доходности, которая могла бы быть получена в настоящий момент от аналогичных инвестиций, т.е. инвестиций с аналогичными уровнями доходности и риска.
Таким образом, ставка дисконта включает две составляющие:
  * безрисковую ставку, которая представляет собой альтернативную ставку дохода, характеризующуюся отсутствием риска или его минимальным значением и высокой степенью ликвидности;
  * премию за специфический риск инвестирования в конкретный бизнес.

9.4.1. Определение безрисковой ставки

Вложение средств является безрисковым, если оно удовлетворяет следующим условиям:
  * доходность определена и известна заранее;
  * вероятность потери средств минимальна;
  * срок вложения максимально близок к сроку реализации инвестиционного проекта (горизонту прогнозирования) или больше его.
В качестве безрисковой ставки в практике обычно используется ставка дохода по инвестициям, возврат которых гарантирует государство, т.е. по долгосрочным правительственным облигациям. При этом исходят из того, что все корпоративные ценные бумаги имеют большую вероятность неуплаты, по сравнению с государственными. Также в качестве безрисковой ставки может рассматриваться ставка процента по депозитам в коммерческих банках, т.к. данный вид вложений также во многом удовлетворяет вышеперечисленным критериям безрисковости.
В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
  * Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR).
Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США.
  * Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR).
Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмент..
  * Ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке.
  * Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации).
На практике часто применяют эту ставку, но данная ставка не учитывает страновой риск.
  * Государственные облигации РФ.
Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами. На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитывая ее долгосрочность.
  * Ставка процента по депозитам в коммерческих банках на срок свыше 3 лет, т.к. данный вид вложений также во многом удовлетворяет вышеперечисленным критериям безрисковости, а по срокам вложений такие депозиты близки к величине прогнозного периода.
В ходе дальнейших расчетов для определения значения безрисковой ставки было определено по результатам сравнительного анализа доходностей этих двух финансовых инструментов: государственные облигации РФ и депозитам в коммерческих банках на срок свыше 3 лет.
Для анализа доходности государственных облигаций избраны Облигации федерального займа с амортизацией долга (ОФЗ-АД) серий 46002 и 46014 (эмитент - Министерство финансов РФ), торги по ним на Московской межбанковской валютной бирже происходят почти ежедневно, а сроки обращения превышают горизонт планирования. Данные этих выпусков приведены в таблице.

Таблица 15. Характеристики ОФЗ 46014 и ОФЗ 46002

Наименование ОФЗ 46014 ОФЗ 46002
Эмитент Минфин Минфин
Код ценной бумаги SU46014RMFS5 SU46002RMFS0
Номер государственной регистрации 46014RMFS 46002RMFS
Дата размещения 5 марта 2003 г. 5 февраля 2003 г.
Дата погашения / оферты 29 августа 2018 г . 8 августа 2012 г .
Объявленный объем, шт. 39 000 000 47 200 000
Размещенный объем, шт. 26 535 000 42 740 007
Доходность по средневзв. цене, % годовых (на 30.04.04) 7,87 7,92
Объем торгов, руб. 8 000 000,00 41 129 158,00


Доходность по государственным облигациям, принимаемая к расчёту, определена как средневзвешенная доходностей указанных двух выпусков к объёму торгов:
(8 000 000 * 7,87% + 41 129 158 * 7,92%) / (8 000 000 + 41 129 158) = 7,91% Ниже представлены данные о динамике изменения ставки рефинансирования Центрального Банка России (здесь и ниже, при анализе данных банковского сектора использовались материалы "Бюллетень банковской статистики", № 4 (131) за 2004 г., издание Банка России):

Таблица 16. Динамика изменения ставки рефинансирования ЦБ РФ

Период действия % Нормативный документ
15 января 2004 г . – по настоящее время 14 Телеграмма ЦБ РФ от 14.01.2004 № 1372-У
21 июня 2003 г. – 14 января 2004 г . 16 Телеграмма ЦБ РФ от 20.06.2003 № 1296-У
17 февраля 2003 г. – 20 июня 2003 г. 18 Телеграмма ЦБ РФ от 14.02.2003 № 1250-У
7 августа 2002 г . – 16 февраля 2003 г. 21 Телеграмма ЦБ РФ от 06.08.2002 № 1185-У
9 апреля 2002 г . – 6 августа 2002 г . 23 Телеграмма ЦБ РФ от 08.04.2002 № 1133-У
4 ноября 2000 г . – 8 апреля 2002 г . 25  


Анализ изменения объемов средств, как привлеченных банками на депозиты, так и выданных в виде кредитов был выполнен за период в 12 месяцев: март 2003 - .февраль 2004 г. (последняя доступная дата наблюдения).

Таблица 17. Динамика изменения депозитных и кредитных средств (коммерческие банки)

 

Депозиты в рублях, привлеченные на срок более 3 лет

Кредиты в рублях, выданные на срок свыше 3 лет

Ставка реф., %
Объем, руб. Среднев. %% ставка, % Объем, руб. Среднев. %% ставка, %
Март 2003 7 978 000 15,1% 54 658 000 17,10% 18,0%
Апрель 2003 8 043 000 15,8% 56 091 000 14,70% 18,0%
Май 2003 7 769 000 10,1% 56 931 000 5,60% 18,0%
Июнь 2003 8 247 000 12,5% 63 695 000 11,00% 16,0%
Июль 2003 9 409 000 15,1% 65 199 000 12,50% 16,0%
Август 2003 9 522 000 10,7% 65 546 000 15,60% 16,0%
Сентябрь 2003 9 817 000 12,0% 67 487 000 12,50% 16,0%
Октябрь 2003 9 927 000 9,7% 70 746 000 13,70% 16,0%
Ноябрь 2003 9 842 000 12,6% 71 823 000 11,80% 16,0%
Декабрь 2003 10 214 000 10,5% 82 137 000 10,30% 16,0%
Январь 2004 10 604 000 10,6% 82 752 000 15,60% 14,0%
Февраль 2004 11 255 000 10,1% 78 581 000 13,50% 14,0%
Всего 112 627 000   815 646 000    

Из приведенных данных видно, что за период наблюдения уровни ставок претерпели значительные изменения:
" ставка рефинансирования ЦБ России сократилась с 18 % до 14%, или 1,3 раза;
" депозиты в рублях, привлеченные на срок более 3 лет с 15,1% до 10,1%, или в 1,5 раза;
" кредиты в рублях, выданные на срок свыше 3 лет с 17,1% до 13,5%, или 1,3 раза.
Анализ динамики изменения процентных ставок показывает тесную зависимость уровня ставки рефинансирования ЦБ России и ставок по кредитам, выданным коммерческими банками.
Учитывая, что и далее, по мере укрепления экономики страны, ставка рефинансирования продолжит свое снижение, параллельно с ней продолжат свое снижение ставки по депозитам и кредитам коммерческих банков.
Тем не менее, в дальнейших расчетах, исходя из общих положений осторожности, от прогноза снижения процентных ставок было решено отказаться.
При дальнейшем расчете была определена взвешенная безрисковая ставка, с учетом доходности и данных по объемам торгов ОФЗ, а также процентной ставки и объема, привлеченных в феврале 2004 депозитов:
(7,91% * 49 129 158 + 10,1% * 11 255 000) / (49 129 158 + 11 255 000) = 8,32%

9.4.2. Анализ рисков и определение премии за риск

Под рисками понимаются события, при реализации которых инвестиционный проект может быть не осуществлён или принесёт прибыль, меньшую, чем заложено в бизнес-плане.
Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.
На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.
Несистематический риск - это риск, связанный с вложениями в конкретный объект инвестиций, независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.
Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".
Расчет премии за риск представлен в Таблице "Факторы риска, влияющие на объект недвижимости".

Таблица. Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска Категория риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Систематический риск 

Ухудшение общей экономической ситуации динамичный     1              
Увеличение числа конкурирующих объектов динамичный           1        
Изменение федерального или местного законодательства динамичный           1        
Опережающий темп роста цен на потребляемые ресурсы динамичный     1              
Изменение платежей за землю динамичный       1            
Несистематический риск                      
Несвоевременный пуск объекта в эксплуатацию динамичный       1            
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации статичный 1                  
Ускоренный износ здания статичный     1              
Неполучение арендных платежей динамичный         1          
Криминогенные факторы динамичный   1                
Финансовые проверки динамичный       1            
Неправильное оформление договоров аренды динамичный       1            
Неэффективный менеджмент динамичный       1            
Подбор персонала динамичный       1            
Работа персонала динамичный         1          
Работа оборудования динамичный         1          
                       
Количество наблюдений   1 1 3 6 3 2 0 0 0 0
Взвешенный итог   1 2 9 24 15 12 0 0 0 0
          1,5            
Сумма

63

Количество факторов

16

Средневзвешенное значение балла

3,9375

Величина поправки за риск (1 балл = 1%)

3,94%



Таким образом, риск инвестирования средств в данный бизнес составляет 3,94%, т.е. около 4% (96% вероятности получения прогнозируемых доходов).

9.4.3. Итоговый расчёт ставки дисконта


Таким образом, ставка дисконта составит:
8,32% + 3,94% = 12,26%.

9.5. Расчёт дисконтированного денежного потока и показателей эффективности инвестиций

Расчет дисконтированного денежного потока представлен в табл. Расчет дисконтированного денежного потока
Анализ данных таблицы позволяет определить следующие общепринятые показатели эффективности инвестиционного проекта:
" срок окупаемости (Payback Period);
" потребность в дополнительном финансировании ("капитал риска" - Risk Capital)
" чистая текущая стоимость (Net Present Value);
" внутренняя норма рентабельности (Internal Rate Of Return).

9.5.1. Срок окупаемости и капитал риска

Срок окупаемости инвестиционного проекта - это ожидаемый период возмещения первоначальных вложений.
Для расчёта срока окупаемости для каждого интервала планирования определяется денежный поток, накопленный за все предыдущие периоды, включая рассматриваемый. Срок окупаемости определяется по порядковому номеру первого интервала планирования, когда накопленный денежный поток приобретает положительное значение.
При анализе проекта рассчитываются простой (без учёта дисконтирования) и дисконтированный денежные потоки, а следовательно, простой и дисконтированный сроки окупаемости.
Как видно из табл. Расчет дисконтированного денежного потока накопленный простой денежный поток достигает положительное значение на второй год работы предприятия. Собственно говоря, предприятие начинает получать прибыль уже в четвертом квартале 2004 года, и только необходимость возврата займа ХХХХХХХХ привело к отрицательным значения потока.
Накопленный дисконтированный денежный поток достигает положительного значения на 3-й год работы паркинга - в 2007 г. Помесячный расчёт денежного потока показывает, что первым месяцем положительного накопленного дисконтированного денежного потока будет июль. Таким образом, дисконтированный срок окупаемости настоящего инвестиционного проекта составляет 32 месяца или 2 года и 8 месяцев.
Капитал риска показывает общую потребность в финансировании проекта, то есть его расчет позволяет определить сумму средств необходимых для успешной реализации проекта.
В данном случае капитал риска составляет 118 333 346 руб. и складывается из средств, полученных от ХХХХХХХХХ и средств по планируемому кредиту.

9.5.2. Чистая текущая стоимость

Чистая текущая стоимость инвестиционного проекта представляет собой накопленный дисконтированный денежный поток в течение горизонта планирования.
Чистая текущая стоимость настоящего инвестиционного проекта составляет 61 280 575 руб.

9.5.3. Внутренняя норма рентабельности

Внутренняя норма рентабельности (ВНД) инвестиционного проекта представляет собой ставку дисконта, при которой его чистая текущая стоимость равна нулю. Этот критерий позволяет инвестору данного проекта оценить целесообразность вложения средств путём сравнения с альтернативными вложениями. Расчёт внутренней нормы рентабельности предполагает решение уравнения n-го порядка (n - число интервалов планирования) и поэтому производится путём подбора.

Таблица 18. Расчет дисконтированного денежного потока

Наименование показателей

Периоды

2004, май-июнь 2004, 3 кв. 2004, 4 кв. 2005 2006 2007 2008 2009, январь-апрель
Продолжительность периодов, лет 0,1667 0,25 0,25 1 1 1 1 0,3333
Период дисконтирования, лет 0,1667 0,42 0,67 1,67 2,67 3,67 4,67 5,00
Прогнозируемая инфляция, % в год 1,468 1,778 1,778 7,500 6,000 5,000 5,000 4,500
Индекс цен   1,033 1,051 1,130 1,198 1,258 1,320 1,342
Действительный валовый доход - 436 025,52 25 503 905,86 108 310 763,86 114 809 409,69 120 549 880,17 126 577 374,18 42 884 751,99
НДС к оплате - 66 512,37 3 890 426,32 16 521 980,93 17 513 299,78 18 388 964,77 19 308 413,01 6 541 741,83
Выручка предприятия - 369 513,15 21 613 479,54 91 788 782,93 97 296 109,91 102 160 915,40 107 268 961,17 36 343 010,16
Расходы всего 43 955 266,16 2 858 964,82 3 228 415,82 7 714 530,13 8 177 401,94 8 586 272,04 9 015 585,64 3 054 504,46

затраты на завершение строительства здания

43 427 500,00

-

-

-

-

-

-

-

платежи за земельный участок

55 329,59

84 470,25

85 972,37

369 681,18

391 862,05

411 455,15

432 027,91

146 372,21

ЗП персонала с выплатами в ЕСН

374 012,80

1 141 991,38

1 162 299,18

1 296 274,80

1 374 051,29

1 442 753,86

1 514 891,55

513 249,30

эксплуатационные расходы

98 423,78

438 261,36

764 665,50

822 015,41

871 336,34

914 903,15

960 648,31

325 470,21

расходы на замещение

-

1 194 241,82

1 215 478,78

5 226 558,74

5 540 152,26

5 817 159,87

6 108 017,87

2 069 412,75

Валовая прибыль (43 955 266,16) (2 489 451,66) 18 385 063,72 84 074 252,80 89 118 707,97 93 574 643,37 98 253 375,53 33 288 505,70
Амортизационные отчисления 7 340,00 744 791,67 744 791,67 744 791,67 744 791,67 744 791,67 744 791,67 248 239,06
НДС к возмещению, всего 36 573 454,90 261 911,20 315 170,34 979 055,90 1 037 799,25 1 089 689,21 1 144 173,67 129 203,44

от строительства (работы мая-июня 2004 г .)

9 224 001,00

-

-

-

-

-

-

-

от строительства (работы до мая 2004 г .)

27 326 000,00

 

 

 

 

 

 

 

от платежей по земле

8 440,11

12 885,29

13 114,43

56 392,04

59 775,57

62 764,35

65 902,56

7 441,91

от эксплуатационных расходов

15 013,80

66 853,43

116 643,89

125 392,18

132 915,71

139 561,50

146 539,57

16 547,68

от расходов на замещение

- 182 172,48 185 412,02 797 271,67 845 107,97 887 363,37 931 731,54 105 213,85
Проценты по кредитам, всего - - 15 027 339,00 12 180 000,00 12 180 000,00 12 180 000,00 12 180 000,00 12 180 000,00

по займу ХХХХХХХХ

-

-

15 027 339,00

 

 

 

 

 

по планируемому кредиту

 

 

 

12 180 000,00

12 180 000,00

12 180 000,00

12 180 000,00

12 180 000,00

Прибыль до уплаты налога (7 374 471,26) (1 482 748,80) 4 417 686,72 73 618 100,36 78 721 298,88 83 229 124,25 87 962 340,87 21 485 948,20
Налог на прибыль     1 060 244,81 17 668 344,09 18 893 111,73 19 974 989,82 21 110 961,81 5 156 627,57
Чистая прибыль (7 374 471,26) (1 482 748,80) 3 357 441,91 55 949 756,28 59 828 187,15 63 254 134,43 66 851 379,06 16 329 320,64
Погашение займа ХХХХХХХХХ     71 246 000,00          
Инвестиционные затраты (87 000 000,00) - - - - - -  
Денежный поток от деятельности предприятия (50 946 971,26) (1 482 748,80) (67 888 558,09) 55 949 756,28 59 828 187,15 63 254 134,43 66 851 379,06 16 329 320,64
Накопленный денежный поток (50 946 971,26) (52 429 720,06) (120 318 278,15) (64 368 521,87) (4 540 334,72) 58 713 799,71 125 565 178,77 141 894 499,41
Ставка дисконта 12,26 12,26 12,26 12,26 12,26 12,26 12,26 12,26
Коэффициент дисконтирования 0,9966 0,9834 0,9736 0,8247 0,7346 0,6544 0,5829 0,5609
Дисконтированный денежный поток (50 775 472,31) (1 458 206,54) (66 099 666,92) 46 141 119,61 43 951 199,79 41 393 177,98 38 969 531,66 9 158 891,78
Накопленный дисконтированный денежный поток (50 775 472,31) (52 233 678,85) (118 333 345,76) (72 192 226,16) (28 241 026,37) 13 152 151,60 52 121 683,26 61 280 575,04

Внутренняя норма рентабельности настоящего инвестиционного проекта составляет 18,70% и значительно превышает ставку дисконта (12,26%), а следовательно и доходность по альтернативным безрисковым вложениям.
Сравнение ВНД и ставки дисконта, включающей премию за риск показывает, что устойчивость инвестиционного проекта к возможным отклонениям денежных поступлений и затрат от намеченных составляет 18,7% - 12,26% = 5,44%, а ВНД превышает ставку дисконта в 1,5253 раза, или на 52,53% при норме 10 - 15%.

9.6. Заключение

Приведённые результаты финансово-экономической оценки данного инвестиционного проекта показывают, что он является прибыльным, имеет короткий срок окупаемости - 2 года и 8 месяцев. Внутренняя норма рентабельности более чем в 1,5 раза превышает ставку дисконта, что говорит о потенциальной успешности и устойчивости проекта, а также гарантирует своевременный возврат заемных средств при невысоких рисках (4%).

(499) 972-3100

как нас найти

Об услуге
Ососбенности разработки бизнес-плана
Содержание бизнес-плана
Срок разработки бизнес-плана
Образец договора
Структура Бизнес-плана
Бизнес-план.(начало)
Бизнес-план.(гл.1.)
Бизнес-план.(гл.2-3.)
Бизнес-план.(гл.4.)
Бизнес-план.(гл.5.)
Бизнес-план.(гл.6.)
Бизнес-план.(гл.7.)
Бизнес-план.(гл.8.)
Бизнес-план.(гл.9.)
Бизнес-план.(литерат.)
Бизнес-план.(прилож.)

Статистика





Rambler's Top100

 © ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки
Как нас найти | Карта сайта |