|
||||||||||||||||||||||
|
Бизнес-план.
7. Организация бизнеса и маркетинговая стратегия
7.1. Ввод в эксплуатацию
Возводимое здание расположено на красной линии ХХХХХХХХ улицы, д. ХХ, недалеко от ее пересечения с ХХХХХХХХХХ переулком. Здание паркинга имеет шесть этажей, выполненны из монолитного железобетона (каркас) и кирпича (стены), перекрытия - монолитные железобетонные плиты. Въезд на территорию осуществляется с ул. ХХХХХХХХ. Паркинг предназначен для размещения автомобилей малого и среднего класса с бензиновыми и дизельными двигателями. На первом этаже расположена ремонтная зона с постами техобслуживания, автомойками (с очистными сооружениями), торгово-офисные помещения. На 2-ом - 6-ом этажах и на эксплуатируемой крыше помещения для стоянки легковых автомобилей. Для подъема автомобилей служат рампы и два грузовых лифта. Для подъема водителей предусмотрены пассажирские лифты и лестницы.
В соответствии с графиком строительства срок его окончания - ХХХХХ 200Х г.
Балансовая стоимость незавершенного строительства по состоянию на 01/04/04 г. составляет 144 839 тыс. руб. По данным ЗАО, величина затрат, необходимых для завершения строительства и введения паркинга в эксплуатацию - 43,4 млн. руб. (при расчетах принят курс Банка России по состоянию на 27 апреля 2004 года - 29,0033, или с учетом округления 29 рублей за 1 доллар США), в том числе:
Таблица 6. Величина затрат на завершение строительства
№ п/п |
Наименование |
Объем |
Стоимость $ |
Стоимость, руб. |
1. |
Наружный пандус |
500 куб.м |
268 000 |
7 772 000 |
2. |
Лифты пассажирские монтаж |
2 шт. |
22 500 |
652 500 |
3. |
Лифты грузовые монтаж |
2 шт. |
89 000 |
2 581 000 |
4. |
Остекление |
|
180 000 |
5 220 000 |
5. |
Жалюзи поликарбонат |
|
30 000 |
870 000 |
6. |
Инженерия (спринклер, электрика, отопление 1 эт.) |
|
510 000 |
14 790 000 |
7. |
Тепловой пункт |
|
60 000 |
1 740 000 |
8. |
Проектировщики |
|
10 000 |
290 000 |
9. |
Функции технического заказчика (УЭЗ-Паркинг) |
|
8 000 |
232 000 |
10. |
Переустройство контактных сетей |
|
10 000 |
290 000 |
11. |
Дорожное покрытие |
|
40 000 |
1 160 000 |
12. |
Озеленение |
|
40 000 |
1 160 000 |
13. |
Вертикальная планировка |
|
30 000 |
870 000 |
14. |
Очистные сооружения |
|
50 000 |
1 450 000 |
15. |
Наружная отделка |
|
150 000 |
4 350 000 |
ИТОГО |
1 497 500 |
43 427 500 |
||
Большая часть оборудования закуплена или по нему имеются договоры поставки. Строительные работы могут быть выполнены в течение 2-3 месяцев с момента начала финансирования.
7.2. Потенциал рынка, конкурентные преимущества
Как видно из проведенного выше анализа рынка (см. раздел 6. Анализ рынка), спрос на гаражи (паркинги) в обозримом будущем (5-10 лет) не будет удовлетворен. Сказанное относится также и к строительству временных стоянок для автомобилей (парковок).
Учитывая сложившееся реалии, можно с уверенностью утверждать, что потенциал рынка весьма высок. Подобный вывод подтверждает собственный опыт ЗАО: стоимость продажи гаражей возросла более, чем в два раза: со 180 тыс. руб. на первом этапе строительства до 400 тыс. руб. в настоящее время.
Паркинг на ХХХХХХХХХХХХ улице находится на первой линии домов. Нельзя сказать, что выделение такого землеотвода является обычной практикой городских властей: многие паркинги построены не в самых удобных местах, например в зонах отчуждения железных дорог.
Сама ХХХХХХХХХХ улица при этом является одной из самых напряженных транспортных магистралей города, в основном, за счет близости к развязке Третьего транспортного кольца, выезда на набережные реки ХХХХХХ, а также хорошей доступности к ХХХХХХХХ и ХХХХХХХХХХ улицам.
Таким образом, помимо наличия очень далекого от насыщения рынка, конкурентным преимуществом паркинга является его месторасположение: центральная часть города, расположение на первой линии домов, наличие в районе известных бизнес-центров (БЦ "ХХХХХХХХ", БЦ на ХХХХХХХХ ул., ХХ), а также строительство новых зданий (БЦ на ул. ХХХХХХХХХХ, ХХ, БЦ на ХХХХХХХХХ улице).
7.3. Маркетинговая стратегия и инвестиционная программа
Разработчики бизнес-плана исходили из того, что анализ рынка и конкурентные преимущества паркинга диктуют два возможных сценария маркетинговой стратегии:
" дальнейшая продажа машиномест и получение, таким образом, инвестиций, необходимых для завершения строительства;
" увеличение количества площадей, предназначенных для сдачи в аренду.
Рассмотрим оба сценария более подробно.
7.3.1. Сценарий № 1. Дальнейшая продажа машиномест
Расчеты показывают, что для привлечения необходимых для завершения строительства 43,4 млн. руб. и при достигнутом на сегодняшний день уровне цены реализации в 400 тыс. руб. необходимо продать 109 машиномест из 241 мест, находящихся в здании паркинга и принадлежащих ЗАО. Ниже представлены варианты расчета при разных уровнях цен за одно машиноместо:
Таблица 7.
Цена реализации машиноместа, руб. |
Кол. машиномест к продаже, шт. |
180 000 |
241 |
250 000 |
174 |
300 000 |
145 |
350 000 |
124 |
400 000 |
109 |
450 000 |
97 |
Таким образом, даже если вернуться к первоначальному уровню цен - 180 тыс. руб. за машиноместо, принадлежавших Предприятию на праве собственности гаражей-боксов хватит для получения средств, необходимых для завершения строительных работ.
По сообщению ЗАО сложившаяся коньюктура позволяет установить цену за одно машиноместо на уровне 350-400 тыс. руб. и реализовать оставшиеся места в течение полугода. Кроме того, в настоящее время начало поступать все больше обращений от потенциальных покупателей, которые готовы заплатить за одно машиноместо 450-500 тыс. руб., но уже в готовом паркинге.
При расчетах намеренно не учитывались инвестиции, которые предприятие может привлечь за счет продажи права аренды на остальные площади здания или на машиноместа, расположенные на крыше, на открытой автостоянке, торгово-офисные помещения.
Доходы от сдачи в аренду или продажи указанных площадей Предприятие реально может получить, во-первых, только после завершения строительства, а во-вторых, возможен второй сценарий маркетинговой стратегии, когда ЗАО, учитывая анализ рынка, увеличивает количество площадей, передаваемых в аренду.
7.3.2. Сценарий № 2. Увеличение доли площадей передаваемых в аренду
В настоящее время ряд организаций проявили заинтересованность в аренде площадей паркинга. По целям использования арендованных помещений их можно разделить на две группы:
" организации, арендующие площади в целях создания торгово-сервисного комплекса (ООО "ХХХХХХХХХ")
" фирмы, арендующие площади в целях организации корпоративных служебных стоянок (банки, различные коммерческие организации)
Сдача в аренду оставшихся площадей значительно выгоднее прямой продажи гаражных машиномест. В качестве иллюстрации проведем расчет дохода получаемого:
" от продажи машиномест на втором этаже здания паркинга
" от сдачи этих помещений в аренду:
Таблица 8. Расчеты дохода
Наименование показателей |
Единица измерения |
Значение |
Площадь 2 этажа |
кв. м |
4 711 |
Количество машиномест |
шт. |
123 |
Цена продажи одного гаража |
руб. |
400 000 |
Арендная ставка (месячная) |
USD |
250 |
Арендная ставка (годовая) |
USD |
3 000 |
Расчетный курс |
руб. / USD |
29,0 |
Цена продажи одного гаража |
USD |
13 793 |
Доход от продажи |
USD |
1 696 552 |
Доход от аренды |
USD |
1 177 750 |
Таким образом, доход от сдачи помещений второго гаража в аренду уже в течение первого года составит 70% дохода от продажи машиномест. Этот доход возобновляем в отличие от продажи мащиномест.
7.3.3. Выводы
Учитывая изложенное, более предпочтительным сценарием является маркетинговая стратегия, учитывающая коньюктуру рынка: увеличение доли площадей, передаваемых в аренду.
Реализация этой маркетинговой стратегии требует привлечения единого крупного заемщика в противовес ранее существующей стратегии привлечения денежных средств от физических лиц - покупателей гаражей. Кроме того, она требует некоторого дополнительного времени на поиск такого кредитора, что ведет к увеличению сроков строительства.
Среди будущих арендаторов должны находиться фирмы, снимающие помещения для организации корпоративных служебных стоянок и фирмы, снимающие площади под автосалон.
|
Статистика |
