Бизнес-план.

8. Извлечение дохода и издержки производства

8.1. Принятые ограничения и сделанные допущения

При расчетах были сделаны следующие допущения и ограничения:
  * расчеты выполнять только для помещений, принадлежащих Предприятию в соответствии с инвестиционным контрактом в рамках базового раздела имущества (см. пункт 7.1. Ввод в эксплуатацию).
Вариант выкупа помещений, отходящих городу, не рассматривался. Он может быть осуществлен лишь после завершения строительства и определения стоимости выкупа, что требует отдельной процедуры оценки;
  * в настоящее время не известно, в какой части здания (крыша или внутри паркинга), городские власти предпочтут получить принадлежащую им долю машиномест. В этой связи 381 машиноместо, принадлежащие Предприятию, были распределены исходя из пессимистических предположений (самые низкодоходные места):
вся крыша (самые низкие ставки аренды) - 140 машиномест или 4500 кв. м;
первый этаж, за исключением 336 кв. м торгово-офисных помещений передаваемых городу, или 4129,6 кв. м.
второй этаж - 123 машиноместа или 4711 кв. м;
третий этаж - 118 машиномест из 133 или 4395,1 кв.м из 4953,8 кв.м;
35 машиномест - открытая стоянка на улице;
  * из помещений первого этажа в аренду могут быть переданы 3300 кв.м., остальные площади используются под технические нужды паркинга.

8.2. Источники финансирования проекта

Установить, что для осуществления проекта:
  * сумма заемных средств составит в 87 млн. руб. или 3 млн. долл. США (по курсу Банка России на 27 апреля 2004 года - 29,0033, или с учетом округления 29 рублей за 1 доллар США);
При расчетах было принято, что кредит будет выдан сроком на пять лет под 14% годовых, с начислением и выплатой процентов один раз в год, а сам кредит будет погашен в конце срока. Дата представления кредита (условно) - 1 мая 2004 г., дата выплаты процентов по кредиту - 1 мая, возврат основной суммы долга - 1 мая 2009 г.
  * из них величина затрат, необходимых для завершения строительства (см. пункт 7.1. Ввод в эксплуатацию), составляют 43 427 500 руб. (с учетом НДС).
  * оставшиеся средства могут быть направлены:
на осуществление выкупа помещений отходящих городу;
на осуществление дополнительных работ по отделке (строительству). На данный момент нет возможности точно рассчитать сумму средств, необходимых для подготовки и отделки помещений и прилегающей территории с учетом требований арендаторов.
на погашение части задолженности перед ХХХХХХХХ. (см. пункт 7.1. Ввод в эксплуатацию)

8.3. Ценообразование и время экспозиции

Для расчетов принять следующие ставки арендной платы:
  * за первый этаж в размере 350 долл. США/кв. м/год;
  * 250 долл. США/кв. м/год за второй этаж;
  * 150 долл. США/кв. м/год за третий этаж;
  * 100 долл. США/кв. м/год за крышу;
  * 80 долл. США/машиноместо/год для гостевой стоянки перед зданием паркинга (на уровне ставок, применяемых администрацией БЦ на ХХХХХХХХХХ, ХХ для охраняемых стоянок).
  * в целях сопоставимости расчетных данных использовать цены, номинированные в рублях. Стоимость услуг определяется путем пересчета "долларовых" цен в "рублевые" по курсу Банка России на 27 апреля 2004 года - 29,0033, или с учетом округления 29 рублей за 1 доллар США. Далее цены меняются только под действием инфляции;
  * установить, что базовая ставка абонентской платы с владельцев гаражей (компенсация Предприятию за эксплуатационные расходы по их содержанию) составит 350 руб. / месяц или 4200 руб./год. В течение прогнозного периода она будет меняться только под воздействием инфляции;
  * при расчете бизнес-плана установить срок экспозиции (время, необходимое для сдачи в аренду объекта недвижимости), равный трем месяцам.

8.4. Расчет доходов

8.4.1. Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовый доход (ПВД) представляет собой максимальный доход, который способен приносить исследуемый объект при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади помещений сдаваемых в аренду, арендных ставок, а также, прочих сборов и платежей, взимаемых с пользователей услуг (например, абонентская плата с владельцев гаражей).
Доход от сдачи в аренду рассчитывается по формуле:

Aст -ставка аренды,
S - площадь сдаваемого по этой ставки помещения.
Расчет ПВД осуществляется на основе анализа текущих ставок аренды (абонентской платы) на местном рынке. При разработке бизнес-плана разработчики использовали результаты экспертного анализа и рекомендации по сдаче в аренду площадей многофункционального комплекса, произведенного компанией "Penny Lane Pealty", а также данные рынка. Уровни примененных ставок даны в предыдущем пункте 8.3. Ценообразование и время экспозиции.

8.4.2. Определение возможных потерь от простоя (недозагрузки) помещения и потерь от недосбора арендной платы

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% предназначенных для этого площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.
Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки.
Таким образом, величина потерь о незанятости площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:

КНД - коэффициент недоиспользования;
Кn - доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов;
nc - средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых;
na - общее число арендных периодов в году.
Полученная в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю потенциального валового дохода (ПВД), теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта недвижимости. Отсюда возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (Кз), который определяется следующим образом:

Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) (Кн), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.
Таким образом, коэффициент сбора платежей (Кс ) составит:

Для исследуемого объекта коэффициент недоиспользования составит 8,3%, который определен из расчета того, что арендодатель тратит не более одного месяца на поиск арендатора:
(1/12 х 100 %)=8,3% или в долях 0,083.
Таким образом, коэффициент загрузки составит
(Кз) = 1 - 0,08 = 0,92.
По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.

8.4.3. Определение действительного валового дохода

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:

Ниже в таблице представлен расчет ДВД Предприятия. Арендные ставки даны с НДС, инфляция не учитывалась:

Таблица 9. Расчет действительного валового дохода (в базовых показателях - по состоянию на 01/07/04 г.)

8.5. Производственные расходы

Производственные (эксплуатационные) расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования бизнеса, непосредственно связанные с получением валового дохода.
Эксплуатационные расходы принято делить на три группы:
  * условно-постоянные;
  * условно-переменные;
  * расходы на замещение.
Условно-постоянные расходы - расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:
  * налог на имущество;
  * платежи за земельный участок;
Условно-переменные расходы - расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:
  * заработная плата обслуживающего персонала;
  * налоги на заработную плату;
  * на текущие ремонтные работы;
  * на рекламу и заключение арендных договоров;
  * на консультации и юридическое обслуживание;
  * на управление;
  * прочие расходы.
Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:
  * кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы;
  * санитарно-техническое оборудование и электроарматура;
  * элементы наружного благоустройства - пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.
Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

8.5.1. Условно-постоянные расходы

8.5.1.1. Налог на имущество

В соответствии со ст. 374 Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения по налогу на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Согласно ст. 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. При определении налоговой базы имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учётной политике организации.
Согласно ст. 380 Налогового кодекса РФ, ставки налога на имущество устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2 процента. Согласно закону города Москвы от 5 ноября 2003 года №64 "О налоге на имущество организаций" от налогообложения освобождаются организации в части стоимости находящихся на их балансе многоэтажных гаражей-стоянок.
Таким образом, при расчетах налог на имущество принимается равным 0.

8.5.1.2. Платежи за земельный участок

8.5.2. Условно-переменные расходы

8.5.2.1. Заработная плата обслуживающего персонала и отчисления с нее

В соответствии с действующим законодательством, имеются следующие налоги (тарифы), базой которых является фонд оплаты труда: единый социальный налог (ЕСН) и страховой тариф на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний.
Налоговым периодом по ЕСН, согласно ст. 240 Налогового кодекса РФ, признаётся календарный год, а отчётными периодами признаются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года. Ставки единого социального налога определяются ст. 241 Налогового кодекса РФ. При размере заработной платы, не превышающем 100 тыс. руб. на каждого работника за отчётный период, ставка ЕСН составляет 35,6% фонда оплаты труда. Если размер заработной платы за отчётный период более 100 тыс. руб., но не превышает 300 тыс. руб., то сумма, превышающая 100 тыс. руб., дополнительно облагается по ставке 20,0%.
Правительство России планирует снижение налоговой нагрузки на экономику , прежде всего ставки ЕСН. Единый социальный налог предполагается снизить с базовых 35,6 до 24,4%.
При расчетах базовая ставка ЕСН была применена на действующем уровне - 35,6%. Такой подход завысил сумму отчислений по ЕСН, но, по мнению разработчиков бизнес-плана, более корректен:
  * во-первых, потому, что столь радикальное снижение ставки ЕСН вызвало оживленные дискуссии и противодействия во многих властных структурах и размер ставки и дата ее изменения труднопредсказуемы;
  * во-вторых, пессимистический подход повышает надежность и объективность расчетов.
Страховой тариф на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний согласно Федеральному закону №17-ФЗ от 12 февраля 2001 года определяется классом профессионального риска. В свою очередь, класс профессионального риска определяется Постановлением Правительства РФ от 31 августа 1999 года в редакции на 21 декабря 2000 года №975 "Об утверждении правил отнесения отраслей (подотраслей) экономики к классу профессионального риска". Деятельность по охране личного автотранспорта может быть отнесена к категории "вневедомственная охрана", которая, согласно данному документу, относится к 1 классу профессионального риска, для которого, в соответствии с Федеральный законом №17-ФЗ, ставка составляет 0,2% фонда оплаты труда.
Таким образом, ставка единого социального налога для работников предприятия составят:
  * для работников с заработной платой не превышающей 100 тыс. руб. за налоговый период:
35,6 + 0,2 = 35,8%
  * для работников с заработной платой превышающей 100 тыс. руб. за налоговый период (гендиректор, главный инженер, главный энергетик, бухгалтер):
35,6% + 20,0% (с суммы, превышающей 100 000 руб.) + 0,02%.
Таким образом, отчисления по ЕСН составят:

Таблица 11. Расчет ЕСН

8.5.2.2. Другие условно-переменные расходы

8.5.3. Расходы на замещение

Расходы на замещение , то есть расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.
На основании ВСН 58-88 (Р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", в здании необходимо проводить текущий ремонт раз в 3 года. В помещениях, расположенных на 1 этаже, предполагается расположить сервисные службы.
На основании данных рынка строительных услуг, стоимость ремонта аналогичных объектов составляет порядка 50 долл.США/кв. м. Отчисления на ремонт для помещений, расположенных на 1 этаже (S=4 465,6 кв. м), составят: СЗ1=4465,6 х 50/3 х 29,0 = 2 158 373 руб./год.
Для помещений, предназначенных для размещения гаражей (S=24 526,3 кв. м), стоимость ремонтных работ составляет приблизительно 255 руб./кв. м (или 9 долл. США/кв. м). На этом же уровне принят уровень расходов на замещение для эксплуатируемой крыши (S = 4 500 кв. м):
СЗГ =24 526,3х255/3=2 467 235,5 руб. Следовательно, отчисления на замещение для всего здания составят: 4 625 608,5 руб./год.