Оценка недвижимости и оценка бизнеса.
Оценка недвижимости и оценка бизнеса.

Начало
Оценка
Бизнес-планы
Консалтинг
Оценка бизнеса
Законы
Мониторинг
Библиотека
Клиенты
О фирме
Карта сайта




Налоги
ФНС
Высший Арбитражный суд
Арбитраж
ЦБ РФ
ЦБ РФ
Федеральная Комиссия по рынку ценных бумаг
ФСФР
Федеральное Агентство по Управлению Федеральным Имуществом
ФАУФИ
Министерство Экономического Развития и Торговли РФ
МЭРиТ

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ::ГЛАВА 4::РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА.

ГЛАВА 4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

4.1. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
  * Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
  * Расчет восстановительной стоимости нового здания.
В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:
- метод сравнительной единицы;
- метод разбивки по компонентам;
- метод количественного обследования.
  * Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости.
  * Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на величину накопленного износа.
  * Суммирование полученных стоимостей воспроизводства / замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

4.1.1. Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Учитывая тот факт, что в настоящее время в городе Москве практически отсутствует частная собственность на земельные участки, оценке подлежит стоимость прав долгосрочной аренды земельного участка, приходящегося на оцениваемое помещение.
При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
  * сравнительный подход;
  * доходный подход;
  * затратный подход.
В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р, и распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 № 1102-р при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках
сравнительного подхода используются
  * метод сравнения продаж,
  * метод выделения,
  * метод распределения,
на доходном подходе основаны
  * метод капитализации земельной ренты,
  * метод остатка,
  * метод предполагаемого использования,
элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
При определении стоимости права аренды земельного участка в рамках доходного подхода в отчете применялся метод остатка для земли. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
  * расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
  * расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;
  * расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на ставку капитализации доходов для улучшений;
  * расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;
  * расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на ставку капитализации доходов для земли.
Определение ставки капитализации для улучшений (Rул)
Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:
  * обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);
  * окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).
В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).
Определение ставки дисконтирования
Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.
Ставка дисконтирования включает в себя:
  * безрисковую ставку;
  * премию за различные виды рисков.
Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.
Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:
  * премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;
  * премия за низкую ликвидность;
  * премия за инвестиционный менеджмент.
Определение безрисковой ставки
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.
В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
  * Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков.
Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов.
  * Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR).
Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США.
  * Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR).
Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки.
  * Ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке.
  * Государственные облигации РФ.
Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами.
События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений.
  * Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации).
На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитывая ее долгосрочность.
Таким образом, в качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности по еврооблигациям Минфина со сроком погашения 31.03.2030 г., составляющая 7,21% на 10 октября 2003г.
Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости
Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.
На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.
Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.
Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".
Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».

Таблица 12. Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска

Категория риска

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Систематический риск 

Ухудшение общей экономической ситуации

динамичный

 

 

 

1

 

 

 

 

 

 

Увеличение числа конкурирующих объектов

динамичный

 

 

 

 

1

 

 

 

 

 

Изменение федерального или местного законодательства

динамичный

 

 

 

1

 

 

 

 

 

 

Несистематический риск

Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации

статичный

 

 

1

 

 

 

 

 

 

 

Ускоренный износ здания

статичный

 

1

 

 

 

 

 

 

 

 

Неполучение арендных платежей

динамичный

 

 

 

 

 

 

1

 

 

 

Неэффективный менеджмент

динамичный

 

 

 

 

 

1

 

 

 

 

Криминогенные факторы

динамичный

 

 

 

1

 

 

 

 

 

 

Финансовые проверки

динамичный

 

 

1

 

 

 

 

 

 

 

Неправильное оформление договоров аренды

динамичный

 

 

 

 

 

 

1

 

 

 

Количество наблюдений

 

0

1

2

3

1

1

2

0

0

0

Взвешенный итог

 

0

2

6

12

5

6

14

0

0

0

Сумма

45

Количество факторов

10

Средневзвешенное значение балла

4,5

Величина поправки за риск

(1 балл = 1%)

4,5%



Определение премии за низкую ликвидность
Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.
Данная премия вычисляется по формуле:
где:
П – премия за низкую ликвидность;
Rб - безрисковая ставка;
L- период экспозиции (в месяцах);
Q- общее количество месяцев в году.
На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 1,80%, что соответствует трем месяцам экспонирования объекта.
Определение премии за инвестиционный менеджмент
Премию за инвестиционный менеджмент Специалисты оценивают на уровне 3%.
Определение нормы возврата капитала
Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.
Существует три способа расчета нормы возврата капитала:
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок - "безрисковой" ставке.
Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).
В данной оценке используется метод Инвуда, который, по мнению Специалистов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России
Расчет производится по формуле:
Rвозвр - норма возврата капитала;
R - ставка реинвестирования (ставка дисконтирования);
k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

Таблица 13. Расчет ставки капитализации для улучшений

Показатель

Значение

Безрисковая ставка

7,21%

Премия за риск

4,50%

Премия за низкую ликвидность

1,80%

Премия за инвестиционный менеджмент

3,00%

Норма возврата

0,12%

Коэффициент капитализации для улучшений ( Rул)

16,63%



Определение ставки капитализации для земельного участка
Ставка капитализации для земельного участка может быть рассчитана несколькими методами.
1) Рассмотрение земельного участка, как разновидность денежного капитала и расчет ставки капитализации, исходя из характеристик денежного рынка и даты проведения оценки. В России данный метод не используется из-за нестабильности денежного рынка.
2) Условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. В РФ данный метод применяется при кадастровой оценке земельных участков.
3) Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. В данном случае ставка капитализации будет складываться из следующих составляющих: безрисковая ставка, премия за региональный риск, премия за низкую ликвидность. В отличие от ставки капитализации для улучшений, ставка капитализации для земельного участка рассчитывается без учета нормы возврата, так как земля не изнашивается.
4) Метод анализа сравнительных продаж (метод экстракции).
В расчетах при определении ставки капитализации для земельного участка Специалисты использовали метод кумулятивного построения.
Безрисковая ставка рассчитана в рамках определения коэффициента капитализации для улучшений земельного участка и составляет 7,21%.
Премия за риск принята на уровне безрисковой ставки - 7,21%, при этом мы предположили, что двукратное превышение доходности над безрисковой будет надлежащей компенсаций за риск инвестирования средств в покупку земельного участка.
Премия за низкую ликвидность отражает премию за риск, связанный с возникновением потерь при продаже земельных участков из-за недостаточной развитости и неустойчивости рынка, определяется аналогично определению премии за низкую ликвидность при расчете ставки капитализации для улучшений и составляет 1,80%.

Таблица 14. Расчет ставки капитализации для земельного участка

Показатель

Значение

Безрисковая ставка

7,21%

Премия за риск

7,21%

Премия за низкую ликвидность

1,80%

Коэффициент капитализации для земельного участка (Rзем)

16,22%



Определение стоимости земельного участка методом остатка для земли
Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистого операционного дохода, приходящегося на земельный участок по формуле:
Vзем1 - стоимость земельного участка, определенная доходным подходом;
ЧОДзем - чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок;
Rзем - ставка капитализации для земельного участка.
Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, определяется следующим образом:
ЧОДоб - чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (определяется в рамках оценки объекта недвижимости доходным подходом);
ЧОДул - чистый операционный доход, приходящийся на улучшения.
Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, определяется по формуле:
Vв.ул - стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;
Rул - ставка капитализации для улучшений.

Таблица 15. Расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли

Показатель

Значение

Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб.

3 994 025р.

Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), долл.

$13 2 099

Коэффициент капитализации для улучшений ( Rул )

16,63%

Чистый доход, приходящийся на улучшения ( ЧОДул ), долл.

$21 968

Чистый доход от единого объекта недвижимости ( ЧОДоб ), долл.

$56 640

Чистый доход, приходящийся на земельный участок ( ЧОДзем ), долл.

$34 672

Коэффициент капитализации для земельного участка ( Rзем )

16,22%

Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , долл.

$21 3 761

Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , руб.

6 4 63 064 р.



ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
В рамках сравнительного подхода используется метод выделения. Метод предполагает следующую последовательность действий:
  * определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включая в себя оцениваемый земельный участок, с объектами сравнения;
  * расчет стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем корректировки стоимости объектов сравнения;
  * расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
  * расчет стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Стоимость земельного участка методом выделения определяется по формуле:
Vзем2 - стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом;
Vоб.сравнит. - стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом;
Vв.ул - стоимость воспроизводства улучшений земельного участка.

Таблица 16. Расчет стоимости земельного участка методом выделения

Показатель

Значение

Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом ( Vоб.сравнит. ), руб.

10 758 339р.

Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб.

3 994 025р.

Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб.

6 7 64 314 р.



Таблица 17. Расчет итоговой величины стоимости земельного участка

Показатель

Значение

Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом ( Vоб.сравнит. ), руб.

10 758 339р.

Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб.

3 994 025р.

Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб.

6 7 64 314 р.



4.1.2. Определение восстановительной стоимости здания

Восстановительная стоимость здания определялась как стоимость в ценах на дату проведения оценки возведения аналогичного здания.
Общая формула расчета восстановительной стоимости:

СС - стоимость строительства здания;
К - переходный ценовой коэффициент на дату проведения оценки.
Стоимость строительства рассчитана по Сборнику "базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции" МРР-2.1.02-97 Москва 1997г., разработанному ГУП "НИАЦ" Москомархитектуры под руководством Заместителя начальника координационно-маркетингового управления Москомархитектуры Минаева Ю.В.
Стоимость строительства здания определяется как произведение общей площади здания S на соответствующий БУПс, исчисленный для базовых условий.
Стоимость строительства здания определяется по формуле:
Базовые удельные показатели стоимости строительства рассчитаны в ценах 1991г. на основе статистической обработки представительной выборки данных по индивидуальным и типовым проектам различного назначения.
Переходный ценовой коэффициент рассчитывается следующим образом:
Кi - коэффициенты, учитывающие изменение цен.
Расчет коэффициента перехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 18. Определение коэффициента перехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки

Коэффициент

Обоснование

Значение

Обобщенный коэффициент инфляции на ноябрь 2002 г. к ценам 1984 г. (К 1 )

Протокол РМВК № 6-86-1003/2-30 от 22 ноября 2002 г.

41,784

Обобщенный коэффициент инфляции декабря 2002 г. к ценам ноября 2002 г. (К 2 )

Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2003 г.

1,021

Обобщенный коэффициент инфляции января 2003 г. к ценам декабря 2002 (К 3 )

Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2003 г.

1,000

Обобщенный коэффициент инфляции февраля 2003 г. к ценам января 2003 (К 4 )

Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2003 г.

1,003

Прогнозный коэффициент темпа инфляции с февраля 2003 г. по дату проведения оценки (октябрь 2003 г.) (К 5 )

Протокол РМВК № 6-86-1003/1-36 от 19 декабря 2003 г.

1,066

Коэффициент перехода из уровня цен 1984 г. в уровень цен 1991 г. (К 6 )

Протокол № 48 от 22.01.1998 г. Заседания Региональной Межведомственной комиссии

3,134

Коэффициент перехода из уровня цен 1991 г. в цены на дату проведения оценки (10.10.2003 г.)(К)

 

14,554



Таблица 19. Определение стоимости строительства здания

Показатель

Значение

Базовый удельный показатель стоимости строительства по объектам жилищного назначения в Москве, СС, руб./кв.м.

2 200р.

Общая площадь здания, S , кв.м.

32 845,1

Коэффициент перехода из уровня цен 1991г. на дату проведения оценки, К

14,554

Стоимость строительства здания (с учетом предпринимательской прибыли) (С), руб.

1 051 660 688р.



4.1.3. Определение величины накопленного износа

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства / замещения объекта.
Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.
Величина физического износа (Иф) определялась методом срока жизни. Данный метод основан на том факте, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к типичному сроку экономической жизни (ТС), как накопленный физический износ к восстановительной стоимости, при чем под эффективным возрастом понимается время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния и других факторов, влияющих на его стоимость. Из этого соотношения вытекает следующая формула определения физического износа в процентах:

При определении накопленного физического износа здания, в котором находится оцениваемое помещение, срок жизни жилых зданий в зависимости от группы капитальности определяется в соответствии с ВСН 53-86 (р) "Правила оценки физического износа жилых зданий".
Функциональный износ, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам.
Функциональный и физический износ делят на устранимый и неустранимый.
Внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.
Внешний износ принят равным нулю, в связи с отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости.

Таблица 20. Определение величины накопленного износа здания

Показатель

Значение

Группа капитальности здания

I

Срок жизни здания, г.

150

Эффективный возраст здания, г.

2

Физический износ, %

1%

Функциональный износ, %

0%

Внешний износ, %

0%



4.1.4. Определение стоимости воспроизводства объекта

Общая формула расчета стоимости воспроизводства здания:

ВС - восстановительная стоимость здания;
Своспр - стоимость воспроизводства здания;
Ифиз - коэффициент физического износа (в долях);
Ифун - коэффициент функционального износа (в долях);
Ивнеш - коэффициент внешнего износа (в долях).
Определение стоимости воспроизводства Объекта оценки определяется путем произведения стоимости воспроизводства здания на долю площади оцениваемых помещений в общей площади здания.

Таблица 21. Определение рыночной стоимости Объекта при использовании затратного подхода

Показатель

Значение

Восстановительная стоимость здания (ВС), руб.

1 051 660 688р.

Физический износ, %

1%

Функциональный износ, %

0%

Внешний износ, %

0%

Стоимость воспроизводства здания, руб.

1 041 144 081р.

Стоимость воспроизводства Объекта оценки, руб.

3 994 025р.

Стоимость земельного участка, руб.

6 613 6 89 р.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.

10 607 714 р.



4.2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.
Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).
Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.
В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:
  - метод валовой ренты;
  - метод сравнения продаж.
В рамках сравнительного подхода расчеты производятся по методу сравнения продаж.
Метод сравнинения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение "равно желаемого объекта- заместителя".
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
  * подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
  * определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
  * сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
  * приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.
В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.
Выбор сопоставимых объектов производился на основании данных Internet (www.akp.ru, www.foreman.ru, www.domailudi.ru, www.appartment.ru, www.kdo.ru, www.izrukvruki.ru и др.).
В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв.м. общей площади Объекта.
После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.
В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:
1) Переданные права на недвижимость;
2) Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;
3) Условия продажи (чистота сделки);
4) Время продажи;
5) Функциональное назначение объекта;
6) Местоположение;
7) Удобство подъездных путей;
8) Площадь объекта;
9) Техническое состояние и уровень отделки помещений.

(499) 972-3100

как нас найти

Об услуге
Методы оценки недвижимости
Документы, необходимые для оценки недвижимости
Оценка квартир для оформления наследства
Образец договора
Отчет об оценке.(начало)
Отчет об оценке(гл.1.)
Отчет об оценке(гл.2.)
Отчет об оценке(гл.3.)
Отчет об оценке(гл.3.)-1
Отчет об оценке(гл.4.р.4.1)
Отчет об оценке(гл.4.р.4.3)
Отчет об оценке(литерат.)
Отчет об оценке(глоссарий)
Отчет об оценке(прилож.)

Статистика





Rambler's Top100

 © ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки
Как нас найти | Карта сайта |