|
||||||||||||||||||||||
|
ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ::ГЛАВА 3::АНАЛИЗ РЫНКА.
Диаграмма 10. Запросы на покупку в зависимости от бюджета
Источник: «Colliers International»
Диаграмма 11. Запросы на покупку в зависимости от площади
Источник: «Colliers International»
Ставки арендыРезультатом значительного увеличения объемов нового строительства стало существенное увеличение предложения, что послужило фактором, приостановившим дальнейший рост арендных ставок. Если в 2001 г. средний уровень арендных ставок увеличился за год примерно на 10%, то в 2002 г. этот рост составил 2-3%. Эти данные подтверждают тот факт, что московский рынок офисных помещений постепенно приближается к точке равновесия, где уровень спроса соответствует уровню предложения. С учетом постоянного увеличения объемов нового строительства компания «Colliers International» прогнозирует, что арендные ставки стабилизируются в ближайшие 2-3 года. По прогнозам компания «Stiles&Riabokobylko Ltd» в 2003 г. средние арендные ставки останутся на прежнем уровне, либо будут сокращаться под влиянием двух основных факторов: растущего объема предложения офисов, а также возрастающей конкуренцией между новыми зданиями и зданиями более ранней постройки. Арендные ставки по лучшим офисам останутся на прежнем уровне, либо незначительно увеличатся, поскольку предложение лучших офисов по-прежнему ограничено.
Диаграмма 12.Средний уровень арендных ставок (вкл. эксплуатационные расходы без учета НДС)
Источник: «Colliers International»
Диаграмма 13. Динамика изменения арендных ставок на офисные помещения класса «А» за январь – август 2003 г.
Источник: Stiles & Riabokobylko Research
Как видно из Диаграммы 13 в течение года произошли изменения уровня арендных ставок: арендные ставки в районе ZAM имеют отрицательную тенденцию, в районе CBD – положительную тенденцию.Средние значения базовых арендных ставок по состоянию на середину сентября 2003 года на офисные помещения имеет следующие значения:
$ 610 за кв. м в год (без учета НДС) за офисные помещения класса «А» («А1» - $ 665; «А2» - $ 590., «А3» - $ 550).
$ 490 за кв. м в год (без НДС) за офисные помещения класса «В» («В1»- $ 495, «В2» – $ 435).
Цены за аренду 1 кв. метра в год офисных помещений других классов (в зависимости от местоположения и состояния помещений, включая НДС и, часто, оплату всех коммунальных платежей) после существенного увеличения выросли незначительно и составляют:
$ 195-350 – класса «С»;
$ 170-265 – класса «D».
Цены сделок по продаже офисных помещений на середину сентября 2003 года следующие:
$ 2340-3650 за кв. м – за офисные помещения классов «А» и «В»;
$ 620-1550 за кв. метр – за остальные офисные помещения.
Ставка капитализации
В 2003 году ставки доходности инвестиций снижались во всех секторах, включая и рынок коммерческой недвижимости. По причине отсутствия сделок в 2003 году определить точные ставки капитализации не представляется возможным. Тем не менее, в результате сравнения цен предложения и спроса на объекты коммерческой недвижимости средняя ставка может быть определена в пределах 13-15% годовых для наилучших офисных объектов (данные компании «Colliers International»). По данным этой компании в последний раз инвестиционные продажи офисной недвижимости имели место в конце 2001 г., и ставка капитализации составила около 19%. Таким образом, в Москве наблюдается тенденция понижения ставок капитализации для офисных зданий, что совпадает с аналогичной ситуацией, которая наблюдается в странах Центральной и Восточной Европы.
По данным «Stiles&Riabokobylko Ltd» в зависимости от класса здания и расположения, доходность инвестиций в недвижимость составляла 13-18% в I кв. 2003 г. Несмотря на это, в Москве доходность инвестиций в недвижимость значительно выше, чем в столицах стран Восточной Европы.
Диаграмма 14.Ставки капитализации для высококачественных офисных зданий
Источник: «Colliers International»
Рынок офисной недвижимости класса "С" г.Москвы.Офисы класса «С», а также помещения под складские и производственные цели для малого бизнеса — самый малоизученный, «незаметный» и одновременно, как ни странно, самый большой сектор рынка коммерческой недвижимости столицы. По оценкам риэлторов, недорогие объекты офисного, складского или производственного назначения составляют более половины московского рынка в нежилом секторе. Тем не менее, спрос на этот товар многократно превышает предложение. В области градостроительства этот вид предпринимательства называют специальным термином «девелопмент».
По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости компании «Миэль» Ирины Гливы, бизнес на морально устаревших, но еще крепких зданиях брежневско-горбачевского периода в Москве развивается стремительно. Схема такова. Инвестор выкупает, например, за Третьим транспортным кольцом два первых этажа административного корпуса, принадлежащего какому-нибудь разорившемуся заводику (примерно по 300 долл. за 1 кв. м). Сделав капремонт из расчета 100—150 долл. на 1 кв. м, внутреннее пространство разделяют на сектора по 100-200 кв. м. Аренда таких импровизированных офисов (а тут же возможно и мелкое производство) стоит от 150—170 долл. (по другим оценкам, до 250 долл.) в год за 1 кв. м. Дефицит на такое «жилье для малого бизнеса» сегодня слишком очевиден. «Только нехватка помещений для более прибыльного бизнеса вынуждает инвесторов в ряде случаев сносить «некультурное» наследие и строить офисы класса «В», — досадует г-жа Глива.
Престижность места в Москве для бизнесменов, выбирающих офисное здание, — критерий вторичный по сравнению с наличием парковки. Важны, кроме того, проект самого здания и его внутренние планировки и начинка. Поэтому класс «С» пока ждет насыщения рынка более респектабельными офисами высших классов.
Прогноз
Согласно данным компании «Colliers International» 2003 г. характеризуется следующими тенденциями:
* Увеличение количества проектов по реконструкции бывших производственных площадей в центре города. Подобные проекты в ряде случаев подразумевают строительство или реконструкцию офисных комплексов площадью вплоть до 100 000 кв. м. При этом необходимо отметить, что значительно увеличилось количество инвесторов, для которых офисный проект является первым.
* Сохранение высокого уровня спроса и объема поглощаемых рынком площадей. В настоящее время чистое количество поглощаемых рынком площадей составляет около 350 000-370 000 кв. м.
* Низкий процент вакантных площадей в зданиях классов «А» и «В» (4-7% в зависимости от класса здания).
* Увеличение спроса на покупку офисных объектов. На сегодняшний день соотношение сделок аренды и покупки (по количеству сделок) составляет около 90% / 10%.
* Увеличение сроков договоров аренды с 1-3 лет до 3-5 лет и в ряде случаев до 10-ти лет.
* Установление различных арендных ставок в зависимости от этажа. Площади на более высоких этажах в зданиях, а, следовательно, имеющие лучший вид, предлагаются по более высоким ставкам по сравнению с площадями, расположенными на более низких этажах.
* Незначительный рост ставок аренды на площади в офисных зданиях класса «А» в среднем на 2-3% в год. Стабилизация ставок аренды на площади в зданиях класса «В».
3.4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.
Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
ПОТЕНЦИАЛ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.
РЫНОЧНЫЙ СПРОС - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.
ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ) – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.
ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.
ФИНАНСОВАЯ ОПРАВДАННОСТЬ - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.
МАКСИМАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ (ОПТИМАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей Объекта, Специалисты решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования:
* жилое;
* офисное;
* торговое;
* производственное;
* складское.
При анализе оптимального варианта использования Специалисты провели качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям.
ЖИЛОЕ НАЗНАЧЕНИЕ
Объект оценки относится к объектам нежилого фонда, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого не соответствует критерию юридической допустимости.
ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ И СКЛАДСКОЕ НАЗНАЧЕНИЯ
Учитывая, что уровень арендных ставок за аналогичные помещения оцениваемого объекта при использовании их под производственное и складское назначения значительно уступает уровню арендных ставок при использовании Объекта оценки в качестве торговых и офисных помещений, Специалисты приняли решение, что производственное и складское назначение объекта не соответствует критерию максимальной эффективности.
ОФИСНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ
Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве офисных помещений:
1) Оцениваемый объект представляет собой нежилые помещения;
2) Кабинетная планировка;
3) Расположение объекта недалеко от станции метро;
4) Объект находится на 1 этаже.
ТОРГОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ
Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:
1) Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение;
2) Объект оценки расположен в районе жилой застройки;
3) Расположение объекта на 1 этаже здания.
Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:
1) Отсутствие витрин;
2) Кабинетная планировка, отсутствие больших помещений, которые можно использовать под торговые залы;
3) Наличие только одного входа;
4) Отсутствие подсобных помещений.
Таблица 11. Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования
| Факторы | Производственное и складское назначения | Офисные помещения | Торговые помещения |
Потенциал местоположения |
- | + | + |
Рыночный спрос |
- | + | + |
Правовая обоснованность |
- | + | - |
Физическая возможность |
- | + | - |
Финансовая оправданность |
- | + | - |
Максимальная эффективность |
- | + | - |
Итого |
0 | 6 | 2 |
Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта, Оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование в качестве помещений офисного назначения.
|
Статистика |
