Оценка недвижимости и оценка бизнеса.
Оценка недвижимости и оценка бизнеса.

Начало
Оценка
Бизнес-планы
Консалтинг
Оценка бизнеса
Законы
Мониторинг
Библиотека
Клиенты
О фирме
Карта сайта




Налоги
ФНС
Высший Арбитражный суд
Арбитраж
ЦБ РФ
ЦБ РФ
Федеральная Комиссия по рынку ценных бумаг
ФСФР
Федеральное Агентство по Управлению Федеральным Имуществом
ФАУФИ
Министерство Экономического Развития и Торговли РФ
МЭРиТ

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ::ГЛАВА 3::АНАЛИЗ РЫНКА.

Диаграмма 10. Запросы на покупку в зависимости от бюджета


Источник: «Colliers International»

Диаграмма 11. Запросы на покупку в зависимости от площади


Источник: «Colliers International»
Ставки аренды
Результатом значительного увеличения объемов нового строительства стало существенное увеличение предложения, что послужило фактором, приостановившим дальнейший рост арендных ставок. Если в 2001 г. средний уровень арендных ставок увеличился за год примерно на 10%, то в 2002 г. этот рост составил 2-3%. Эти данные подтверждают тот факт, что московский рынок офисных помещений постепенно приближается к точке равновесия, где уровень спроса соответствует уровню предложения. С учетом постоянного увеличения объемов нового строительства компания «Colliers International» прогнозирует, что арендные ставки стабилизируются в ближайшие 2-3 года. По прогнозам компания «Stiles&Riabokobylko Ltd» в 2003 г. средние арендные ставки останутся на прежнем уровне, либо будут сокращаться под влиянием двух основных факторов: растущего объема предложения офисов, а также возрастающей конкуренцией между новыми зданиями и зданиями более ранней постройки. Арендные ставки по лучшим офисам останутся на прежнем уровне, либо незначительно увеличатся, поскольку предложение лучших офисов по-прежнему ограничено.

Диаграмма 12.Средний уровень арендных ставок (вкл. эксплуатационные расходы без учета НДС)


Источник: «Colliers International»

Диаграмма 13. Динамика изменения арендных ставок на офисные помещения класса «А» за январь – август 2003 г.


Источник: Stiles & Riabokobylko Research
Как видно из Диаграммы 13 в течение года произошли изменения уровня арендных ставок: арендные ставки в районе ZAM имеют отрицательную тенденцию, в районе CBD – положительную тенденцию.
Средние значения базовых арендных ставок по состоянию на середину сентября 2003 года на офисные помещения имеет следующие значения:
$ 610 за кв. м в год (без учета НДС) за офисные помещения класса «А» («А1» - $ 665; «А2» - $ 590., «А3» - $ 550).
$ 490 за кв. м в год (без НДС) за офисные помещения класса «В» («В1»- $ 495, «В2» – $ 435).
Цены за аренду 1 кв. метра в год офисных помещений других классов (в зависимости от местоположения и состояния помещений, включая НДС и, часто, оплату всех коммунальных платежей) после существенного увеличения выросли незначительно и составляют:
$ 195-350 – класса «С»;
$ 170-265 – класса «D».
Цены сделок по продаже офисных помещений на середину сентября 2003 года следующие:
$ 2340-3650 за кв. м – за офисные помещения классов «А» и «В»;
$ 620-1550 за кв. метр – за остальные офисные помещения.
Ставка капитализации
В 2003 году ставки доходности инвестиций снижались во всех секторах, включая и рынок коммерческой недвижимости. По причине отсутствия сделок в 2003 году определить точные ставки капитализации не представляется возможным. Тем не менее, в результате сравнения цен предложения и спроса на объекты коммерческой недвижимости средняя ставка может быть определена в пределах 13-15% годовых для наилучших офисных объектов (данные компании «Colliers International»). По данным этой компании в последний раз инвестиционные продажи офисной недвижимости имели место в конце 2001 г., и ставка капитализации составила около 19%. Таким образом, в Москве наблюдается тенденция понижения ставок капитализации для офисных зданий, что совпадает с аналогичной ситуацией, которая наблюдается в странах Центральной и Восточной Европы.
По данным «Stiles&Riabokobylko Ltd» в зависимости от класса здания и расположения, доходность инвестиций в недвижимость составляла 13-18% в I кв. 2003 г. Несмотря на это, в Москве доходность инвестиций в недвижимость значительно выше, чем в столицах стран Восточной Европы.

Диаграмма 14.Ставки капитализации для высококачественных офисных зданий


Источник: «Colliers International»
Рынок офисной недвижимости класса "С" г.Москвы.
Офисы класса «С», а также помещения под складские и производственные цели для малого бизнеса — самый малоизученный, «незаметный» и одновременно, как ни странно, самый большой сектор рынка коммерческой недвижимости столицы. По оценкам риэлторов, недорогие объекты офисного, складского или производственного назначения составляют более половины московского рынка в нежилом секторе. Тем не менее, спрос на этот товар многократно превышает предложение. В области градостроительства этот вид предпринимательства называют специальным термином «девелопмент».
По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости компании «Миэль» Ирины Гливы, бизнес на морально устаревших, но еще крепких зданиях брежневско-горбачевского периода в Москве развивается стремительно. Схема такова. Инвестор выкупает, например, за Третьим транспортным кольцом два первых этажа административного корпуса, принадлежащего какому-нибудь разорившемуся заводику (примерно по 300 долл. за 1 кв. м). Сделав капремонт из расчета 100—150 долл. на 1 кв. м, внутреннее пространство разделяют на сектора по 100-200 кв. м. Аренда таких импровизированных офисов (а тут же возможно и мелкое производство) стоит от 150—170 долл. (по другим оценкам, до 250 долл.) в год за 1 кв. м. Дефицит на такое «жилье для малого бизнеса» сегодня слишком очевиден. «Только нехватка помещений для более прибыльного бизнеса вынуждает инвесторов в ряде случаев сносить «некультурное» наследие и строить офисы класса «В», — досадует г-жа Глива.
Престижность места в Москве для бизнесменов, выбирающих офисное здание, — критерий вторичный по сравнению с наличием парковки. Важны, кроме того, проект самого здания и его внутренние планировки и начинка. Поэтому класс «С» пока ждет насыщения рынка более респектабельными офисами высших классов.
Прогноз
Согласно данным компании «Colliers International» 2003 г. характеризуется следующими тенденциями:
  * Увеличение количества проектов по реконструкции бывших производственных площадей в центре города. Подобные проекты в ряде случаев подразумевают строительство или реконструкцию офисных комплексов площадью вплоть до 100 000 кв. м. При этом необходимо отметить, что значительно увеличилось количество инвесторов, для которых офисный проект является первым.
  * Сохранение высокого уровня спроса и объема поглощаемых рынком площадей. В настоящее время чистое количество поглощаемых рынком площадей составляет около 350 000-370 000 кв. м.
  * Низкий процент вакантных площадей в зданиях классов «А» и «В» (4-7% в зависимости от класса здания).
  * Увеличение спроса на покупку офисных объектов. На сегодняшний день соотношение сделок аренды и покупки (по количеству сделок) составляет около 90% / 10%.
  * Увеличение сроков договоров аренды с 1-3 лет до 3-5 лет и в ряде случаев до 10-ти лет.
  * Установление различных арендных ставок в зависимости от этажа. Площади на более высоких этажах в зданиях, а, следовательно, имеющие лучший вид, предлагаются по более высоким ставкам по сравнению с площадями, расположенными на более низких этажах.
  * Незначительный рост ставок аренды на площади в офисных зданиях класса «А» в среднем на 2-3% в год. Стабилизация ставок аренды на площади в зданиях класса «В».

3.4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ


Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.
Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
ПОТЕНЦИАЛ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.
РЫНОЧНЫЙ СПРОС - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.
ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ) – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.
ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.
ФИНАНСОВАЯ ОПРАВДАННОСТЬ - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.
МАКСИМАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ (ОПТИМАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей Объекта, Специалисты решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования:
  * жилое;
  * офисное;
  * торговое;
  * производственное;
  * складское.
При анализе оптимального варианта использования Специалисты провели качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям.
ЖИЛОЕ НАЗНАЧЕНИЕ
Объект оценки относится к объектам нежилого фонда, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого не соответствует критерию юридической допустимости.
ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ И СКЛАДСКОЕ НАЗНАЧЕНИЯ
Учитывая, что уровень арендных ставок за аналогичные помещения оцениваемого объекта при использовании их под производственное и складское назначения значительно уступает уровню арендных ставок при использовании Объекта оценки в качестве торговых и офисных помещений, Специалисты приняли решение, что производственное и складское назначение объекта не соответствует критерию максимальной эффективности.
ОФИСНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ
Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве офисных помещений:
1) Оцениваемый объект представляет собой нежилые помещения;
2) Кабинетная планировка;
3) Расположение объекта недалеко от станции метро;
4) Объект находится на 1 этаже.
ТОРГОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ
Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:
1) Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение;
2) Объект оценки расположен в районе жилой застройки;
3) Расположение объекта на 1 этаже здания.
Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:
1) Отсутствие витрин;
2) Кабинетная планировка, отсутствие больших помещений, которые можно использовать под торговые залы;
3) Наличие только одного входа;
4) Отсутствие подсобных помещений.

Таблица 11. Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования


Факторы

Производственное и складское назначения

Офисные помещения

Торговые помещения

Потенциал местоположения

-

+

+

Рыночный спрос

-

+

+

Правовая обоснованность

-

+

-

Физическая возможность

-

+

-

Финансовая оправданность

-

+

-

Максимальная эффективность

-

+

-

Итого

0

6

2


Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта, Оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование в качестве помещений офисного назначения.

(499) 972-3100

как нас найти

Об услуге
Методы оценки недвижимости
Документы, необходимые для оценки недвижимости
Оценка квартир для оформления наследства
Образец договора
Отчет об оценке.(начало)
Отчет об оценке(гл.1.)
Отчет об оценке(гл.2.)
Отчет об оценке(гл.3.)
Отчет об оценке(гл.3.)-1
Отчет об оценке(гл.4.р.4.1)
Отчет об оценке(гл.4.р.4.3)
Отчет об оценке(литерат.)
Отчет об оценке(глоссарий)
Отчет об оценке(прилож.)

Статистика





Rambler's Top100

 © ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки
Как нас найти | Карта сайта |