Оценка недвижимости и оценка бизнеса.
Оценка недвижимости и оценка бизнеса.

Начало
Оценка
Бизнес-планы
Консалтинг
Оценка бизнеса
Законы
Мониторинг
Библиотека
Клиенты
О фирме
Карта сайта




Налоги
ФНС
Высший Арбитражный суд
Арбитраж
ЦБ РФ
ЦБ РФ
Федеральная Комиссия по рынку ценных бумаг
ФСФР
Федеральное Агентство по Управлению Федеральным Имуществом
ФАУФИ
Министерство Экономического Развития и Торговли РФ
МЭРиТ

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ::ГЛАВА 4::РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА.

4.3. ВЫБОР СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ

В ходе анализа рынка офисных помещений в г. Москве, были выбраны три сопоставимых объекта, предложенные для продажи в октябре 2003 года. Характеристики сопоставимых объектов представлены нижеследующей таблице.

Таблица 22. Характеристики сопоставимых объектов

Характеристики

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Местоположение

м. Павелецкая, Озерковская наб.

м. Курская, ул. Земляной Вал 14/16

м. Таганская, ул. Таганская

Передаваемое право на помещение

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Фото

 

 

 

Год постройки

 

 

 

Общая площадь кв.м.

57,5

80

82,5

Полезная площадь, кв.м.

57,5

80

82,5

Функциональное назначение

Офис

Офис

Офис

Транспортная доступность

10 м. п.

5 м. п.

5 м. п.

Расположение помещения в здании

1 этаж

1 этаж

1 этаж

Удобство подъездных путей в баллах

3

5

4

Наличие отдельного входа

нет

есть

есть

Техническое состояние помещений, уровень отделки

Рабочее состояние

Евроотделка

Стандартный ремонт

Источник информации

"МИАН", тел. 974-62-12

www.win.izrukvruki.ru, тел. 713-51-63

www.domailudi.ru

Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на переданные права на Объект. В связи с отсутствием данных о ценах реальных сделок, в расчетах были использованы цены предложения, поэтому корректировок на время продажи, условия продажи и финансирования сделки также не требуется.
Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:

Р0 - начальная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта (цена предложения);
Рскорр - скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;
П1, П2, П3, П4, П5, П6, П7, П8 - поправки на местоположение, на торг, на транспортную доступность, на расположение помещения в здании, на площадь помещения, на удобство подъездных путей, на наличие отдельного входа, на техническое состояние объекта.
Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. Поправка на местоположение вводится в случае, если сопоставимые объекты выбраны в пределах разных территориально-экономических зона, в нашем случае поправка не вводится.
Поправка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, цены предложений отличаются от цен реальных сделок на уровне 5 -10 %. Поправка определена на уровне 5%.
Поправка на транспортную доступность. Поправка на транспортную доступность определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от транспортной доступности помещения. В нашем случае поправка вводится.

Транспортная доступность

Размер поправок, %

5 мин.п.

15, 20 мин.п.

2%

5 мин.п.

10, 15 мин.трансп.

5%



Поправка на расположение помещения в здании. Поправка на расположение помещения в здании определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от расположения помещения в здании.

Расположение помещения в здании

Размер поправок, %

1 этаж

цоколь

10%

1 этаж

подвал

25%

1 этаж

2 этаж и выше

3%



Поправка на площадь. Поправка на площадь определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от площади помещения.

Диапазон площадей помещений, кв.м.

Размер поправок, %

до 100

от 100 до 300

2%

от 100 до 300

от 300 до 500

2%

от 100 до 300

свыше 500

3%



Поправка на удобство подъездных путей. Поправка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна. В нашем случае поправка вводится.
Удобство подъездных путей Специалистами рассчитывается по пятибалльной шкале:
5 баллов - обеспечен подъезд автотранспорта к объекту с центральной улицы, имеется парковка;
4 балла - возможен подъезд легковых и грузовых автомобилей не с центральной улицы, парковка;
3 балла - подъезд автомашин осуществляется по улицам с ограниченным движением автотранспорта, парковка затруднена;
2 балла - подъезд автомашин затруднен, ближайшая парковка находится в 10 мин. пешком.
Поправка была определена экспертным путем на основе анализа рыночной информации на рынке нежилых помещений, так уменьшение балльной оценки на 1 балл характеризуется снижением в стоимости на 2%.
Поправка на наличие отдельного входа вводится, так как наличие отдельного входа повышает стоимость объекта. Поправка определена экспертным путем на уровне 3%.
Поправка на техническое состояние (уровень отделки). На основе данных, размещенных на сайтах строительных компаний, а также из бесед с сотрудниками ремонтно-строительных организаций, таких как "Маратон" тел. 964-44-38, "Промстрой 1" тел. 367-56-31, "Маршал" тел. 155-39-59, "Холдинг трейдинг" тел. 119-50-13, "Приоритет" тел. 749-98-05 техническое состояние и уровень отделки помещений (по составу и степени сложности работ) можно условно разделить на следующие категории:
Евроотделка (современная отделка помещения согласно требованиям европейских стандартов, с использованием новейших строительных технологий и лучших на настоящий момент отделочных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит от 150 - 200 долл. за 1 кв.м.
Стандартный ремонт (отделка помещения с использованием классических технологий и современных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит 100 -150 долл. за 1 кв.м.
Рабочее состояние (отечественный ремонт, выполненный несколько лет назад).
Требуется косметический ремонт (наличие незначительных дефектов в отделке помещения). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 50 - 100 долл. за 1 кв.м.
Требуется косметический ремонт с элементами капитальных работ (полное или частичное отсутствие какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия. Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 150 -200 долл. за 1 кв.м.
Требуется капитальный ремонт (отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 200 -300 долл. за 1 кв.м.

Таблица 23. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж

Характеристики

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Объект оценки

 

 

 

 

 

Местоположение

м. Павелецкая, Озерковская наб.

м. Курская, ул. Земляной Вал 14/16

м. Таганская, ул. Таганская

м. Петровская , Петровская ул., дом 7

Функциональное назначение

Офис

Офис

Офис

Офис

Общая площадь кв.м.

57,5

80

82,5

126

Стоимость, долл.

$150 000

$255 000

$247 500

 

Стоимость 1 кв.м площади, долл.

$2 609

$3 188

$3 000

 

Поправка на местоположение ( П1 )

0%

0%

0%

 

Поправка на торг ( П2 )

-5%

-5%

-5%

 

Транспортная доступность

10 м. п.

5 м. п.

5 м. п.

10 м. п.

Поправка на транспортную доступность ( П3 )

0%

0%

0%

 

Расположение помещения в здании

1 этаж

1 этаж

1 этаж

1 этаж

Поправка на расположение помещения в здании ( П4 )

0%

0%

0%

 

Поправка на площадь ( П5 )

-2%

-2%

-2%

 

Удобство подъездных путей в баллах

3

5

4

5

Поправка на удобство подъездных путей ( П6 )

4%

0%

2%

 

Наличие отдельного входа

нет

есть

есть

есть

Поправка на наличие (отсутствие) ( П7 )

3%

0%

0%

 

Общая процентная поправка

0%

-7%

-5%

 

Техническое состояние помещений, уровень отделки

Рабочее состояние

Евроотделка

Стандартный ремонт

Стандартный ремонт

Поправка на состояние, долл. за 1 кв. м. ( П8 )

150

-100

0

 

Скорректированная стоимость 1 кв.м., долл./кв.м.

$2 759

$2 864

$2 850

 

Стоимость 1 кв.м. Объекта оценки, долл./кв.м.

$2 824

 

 

 



Площадь, кв.м.

Стоимость 1 кв.м. оцениваемого помещения, долл./кв.м.

Рыночная стоимость Объекта оценки, долл. США

Курс доллара США Банка России на дату проведения оценки

Рыночная стоимость Объекта оценки, руб.

126,0

$2 824

$355 824

30,235

10 758 339



4.4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.
Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.
Этапы процедуры оценки при данном подходе:
  * Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД).
ПВД - представляет собой максимальный доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

Aст - средняя ставка аренды Объекта оценки,
S - площадь Объекта оценки.
  * Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.
Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.
Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки.
Таким образом, величина потерь о незанятости площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:

КНД - коэффициент недоиспользования;
Кn - доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов;
nc - средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых;
na - общее число арендных периодов в году.
Полученная в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта недвижимости. Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (Кз), который определяется следующим образом:

Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) (Кн), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.
Таким образом, коэффициент сбора платежей (Кс) составит:
Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверх арендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами - прачечной, автомобильной стоянкой, то есть к прочим доходам можно отнести дополнительные средства, получение которых можно увязать с нормальным использованием объекта недвижимости.
  * Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.
Эксплуатационные расходы (ЭР) - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.
Эксплуатационные расходы принято делить на три группы:
  - условно-постоянные;
  - условно-переменные;
  - расходы на замещение.
К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:
  - налог на имущество;
  - страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
  - платежи за земельный участок;
  - некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.
К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:
  - коммунальные;
  - на текущие ремонтные работы;
  - заработная плата обслуживающего персонала;
  - налоги на заработную плату;
  - на пожарную охрану и обеспечение безопасности;
  - на рекламу и заключение арендных договоров;
  - на консультации и юридическое обслуживание;
  - на управление;
  - прочие расходы.
Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:
  - кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы;
  - санитарно-техническое оборудование и электроарматура;
  - элементы наружного благоустройства - пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.
Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.
Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из действительного валового дохода, а итоговый показатель является чистым операционным доходом.
  * Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта рядом способов в зависимости от выбранного метода оценки.
Для определения текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование двух методов:
  - метод прямой капитализации доходов;
  - метод капитализации по норме отдачи на капитал:
    - метод капитализации по расчетным моделям;
    - метод дисконтированных денежных потоков.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.
При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.
Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.
Метод капитализации по норме отдачи на капитал - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как "сальдо реальных денег", которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.
Метод капитализации по норме отдачи на капитал имеет с формальной (математической) точки зрения две разновидности:
метод дисконтированных денежных потоков - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.
метод капитализации по расчетным моделям - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.
Метод дисконтированных денежных потоков используется, если:
  - Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;
  - Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
  - Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
  - Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
  - Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию.
Метод капитализации по расчетным моделям используется, если:
  - Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
  - Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

4.4.1. Обоснование выбора метода доходного подхода и расчет стоимости объекта недвижимости

Учитывая, что Объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы).
Исследование арендных ставок офисных помещений проводилось по данным электронных баз газеты "Из рук в руки", интернет-сайтов агентств недвижимости г. Москвы и др.

Таблица 24. Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы Объекта

Характеристики

Объект оценки

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Объект № 4

Источник информации

 

Компания "Новый Город", тел. 771-72-80

Компания "Инвест Реал", тел. 787-71-95

Журнал "Недви-жимость и цены" №36, тел. 915-56-53

Компания "Новый Город", тел. 363-26-38

Местоположение

м.Петровская , Петровская ул., дом 7

м. Павелецкая, Озерковская наб.

м. Таганская, ул. В. Радищевская

м. Таганская, ул. М. Коммунис-тическая, д. 21

м. Таганская, ул. Таганская

Общая площадь кв.м

126,0

220,0

205,0

500,0

160,0

Удобство подъездных путей в баллах

5

4

4

4

5

Транспортная доступность

10 м. п.

10 м. п.

3 м. п.

10 м. п.

10 м. п.

Расположение помещения в здании

1 этаж

2 этаж

2 этаж

2 этаж

2 этаж

Уровень отделки помещений

Стандартный ремонт

рабочее состояние

стандартный ремонт

рабочее состояние

евроотделка

Ставка арендной платы, долл./м2/год

480

530

475

570

Корректировка на различие в площади, %

-

0%

0%

2%

0%

Корректировка на расположение в здании, %

-

3%

3%

3%

3%

Корректировка на удобство подъездных путей, %

-

2%

2%

2%

0%

Корректировка на транспортную доступность, %

-

0%

0%

0%

0%

Корректировка на уровень отделки, в %

-

10%

0%

10%

-5%

Общая процентная поправка, %

-

15%

5%

17%

-2%

Скорректированная ставка арендной платы, долл./м2/год

$556

$552

$557

$556

$559

Таким образом, ставка арендной платы для Объекта оценки будет определяться, как средняя ставка арендной платы по выбранным объектам, скорректированная с учетом поправок и составит (округленно) 556 долл. /кв.м./год.
Проведенный анализ рынка показывает, что средняя ставка аренды офисного помещения класса "В" без учета НДС составляет $ 490 за кв. м в год, офисного помещения класса "С" без учета НДС $ 297 за кв. м в год (в расчет принималась максимальная граница представленного в анализе диапазона, учитывая местоположение Объекта оценки), Откуда, среднее значение ставки аренды для помещения занимающего промежуточное положение между офисами класса "В" и "С" составит (округленно) $ 400 за кв. м в год.
В соответствии с представленной в настоящем Отчете классификацией Объект оценки занимает промежуточное положение между офисами класса "В" и "С", а также ставка аренды, рассчитанная для Объекта оценки без учета НДС и эксплуатационных расходов составит порядка $ 418 за кв. м в год. Данный факт свидетельствует о корректности подобранных сопоставимых объектов и возможности использования определенной величины далее в расчетах.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОТЕРЬ ОТ ПРОСТОЯ (НЕДОЗАГРУЗКИ) ПОМЕЩЕНИЯ И ПОТЕРЬ ОТ НЕДОСБОРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования составит 8,3%, определяется из расчета того, что арендодатель месяц тратит на поиск арендатора (1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 - 0,083 = 0,92.
По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ
Расчет среднегодовой величины эксплуатационных расходов представлен в нижеследующей таблице. Исходные данные предоставлены Заказчиком.

Наименование услуг

Среднегодовая величина расходов, оплачиваемых собственником (с учетом НДС)

Налог на имущество, руб.

69 399р.

Техническое обслуживание противопожсист. сигнализации, руб.

10 768р.

Техническое обслуживание системы кондиционирования и вентиляции, руб.

19 137р.

Техническое обслуживание передачи сигнала пожара по радиоканалу, руб.

751р.

Техническое обслуживание системы доступа и видео-наблюдения, руб.

3 280р.

Отопление, руб.

23 194р.

Холодная и горячая вода , руб.

3 568р.

Уборка помещений, руб.

53 525р.

Услуги охраны, руб.

53 525р.

Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, руб.

237 147р.

Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, долл./кв.м./год

$62

Также следует учесть, что в современных условиях собственники обычно не формируют фонд замещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случае необходимости. Это заключение было сделано в результате бесед с собственниками нежилых зданий и помещений.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:

Коэффициент капитализации принимает равным рассчитанному в рамках определения стоимости земельного участка коэффициенту капитализации для улучшений.

Таблица 25. Определение рыночной стоимости Объекта оценки методом капитализации дохода

Показатель

Значение

Площадь Объекта оценки ( S ), кв.м.

126,0

Арендная плата ( A ст ) , долл./ кв.м./год

$556

Потенциальный валовый доход ( ПВД ) , долл./год

$70 056

Коэффициент загрузки помещений ( К з )

0,92

Коэффициент сбора платежей ( К с )

1,00

Действительный валовый доход ( ДВД ), долл./год

$64 452

Эксплуатационные расходы ( ЭР на кв.м ), долл./кв./год

$62

Эксплуатационные расходы по Объекту оценки ( ЭР ), долл./год

$7 812

Чистый операционный доход ( ЧОД об ), долл./год

$56 640

К оэффициент капитализации

16,63%

Рыночная стоимость Объекта ( V ) , долл.

$340 589

Рыночная стоимость Объекта ( V ) , руб .

10 297 708р.



4.5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА

В результате проведения оценки тремя подходами получены данные, приведенные внижеследующей Таблице.

Таблица 26. Данные по трем подходам оценки

Подход

Рыночная стоимость

Затратный

10 607 714 р.

Сравнительный

10 758 339р.

Доходный

10 297 708р.

Согласование результатов производится с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ).
Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.
Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования:
А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:
  * Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала:

Таблица 27. Шкала отношений для парного сравнения

Важность параметра оценки

Численное значение

Одинаковая важность

1

Умеренное превосходство

3

Значительное превосходство

5

Явное превосходство

7

Абсолютное превосходство

9

  * Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:W ij =(Пaij)1/n. где aij- важность критерия (индекса)
  * Полученные веса нормируются:W ij = W ij / W. Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.
  * Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы.
  * Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.
Результаты расчета весовых коэффициентов для определения рыночной стоимости объекта оценки приведены ниже в Приложении 4 к настоящему Отчету.

Таблица 28. Расчет итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки

подходы оценки

стоимость

весовой коэффициент

скорректированная стоимость

затратный подход

10 607 714 р.

0,2

2 121 543р.

сравнительный подход

10 758 339р.

0,4

4 303 336р.

доходный подход

10 297 708р.

0,4

4 119 083р.

Итоговая величина рыночной стоимости:

 

 

10 543 962р .



Полученную величину целесообразно округлить до тысяч рублей:
Рыночная стоимость Объекта (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 20 процентов) составляет (округленно):
10 544 000 (Десять миллионов пятьсот сорок четыре тысячи рублей) или
по курсу Банка России на дату проведения оценки (30,235 руб. за 1 долл. США)
348 735 (Триста сорок восемь тысяч семьсот тридцать пять долларов США).

(499) 972-3100

как нас найти

Об услуге
Методы оценки недвижимости
Документы, необходимые для оценки недвижимости
Оценка квартир для оформления наследства
Образец договора
Отчет об оценке.(начало)
Отчет об оценке(гл.1.)
Отчет об оценке(гл.2.)
Отчет об оценке(гл.3.)
Отчет об оценке(гл.3.)-1
Отчет об оценке(гл.4.р.4.1)
Отчет об оценке(гл.4.р.4.3)
Отчет об оценке(литерат.)
Отчет об оценке(глоссарий)
Отчет об оценке(прилож.)

Статистика





Rambler's Top100

 © ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки
Как нас найти | Карта сайта |