ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ.ГЛАВА 4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА.

ГЛАВА 4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

4.1. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения. Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки). Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.
Применение метода сравнительных продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
  * подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
  * определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
  * сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их стоимостей или исключения из списка сравниваемых;
  * приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.
Выбор сопоставимых объектов производился на основании баз данных Internet (www.newdirect.ru, www.foreman.ru, www.dmrealty.ru, www.kdo.ru, www.izrukvruki.ru и др.).
В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения сопоставимого объекта за 1 га.
Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:
V = S х Vскорр , где:
V - рыночная стоимость земельного участка;
S -площадь земельного участка (га);
Vскорр - скорректированная стоимость 1 га земельного участка.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

В ходе анализа рынка, были выбраны нижеприведенные объекты, предложенные для продажи в марте 2004 года. Подробная характеристика объектов сравнения приведена в таблице № 6.

Таблица 6. Характеристика объектов сравнения.

КОРРЕКТИРОВКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ СРАВНЕНИЯ

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта оценки посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.
В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:
1. Переданные права на Объект;
2. Условия финансирования;
3. Условия продажи (чистота сделки);
4. Время продажи;
5. Целевое назначение объекта;
6. Местоположение;
7. Качественные характеристики объекта.
При сравнении Объекта оценки с объектами сравнения использовались следующие корректировки:
Корректировка на различие в передаваемых правах. Вводится для объекта сравнения №5, т.к в результате сделки на данный объект передается право собственности. Корректировка определена на основе данных опубликованных в статье Е.Е. Яскевича "Характер изменения стоимости земельных участков коммерческого использования в Московской области", размешенной на Интернет сайте: www.appraiser.ru.

Таблица 7. Соотношение стоимости права аренды и стоимости права собственности на земельный участок коммерческого назначения.

Корректировка составила 0,826.
Корректировка на различие в условиях финансовых расчетов. Для объекта оценки и объектов сравнения предусматриваются одинаковые условия финансирования сделки - расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи, поэтому данная корректировка не вводилась.
Корректировка на условия сделки. Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. В нашем случае все сделки проводятся в рыночных условиях, и корректировка не учитывается.
Корректировка на время продажи. Корректировка учитывает рост цен на рынке недвижимости, и не вводилась, т. к. объекты сравнения были выставлены на рынок в марте 2004 г.
При определении величин корректировок на местоположение и качественные характеристики объекта, использовался относительный сравнительный анализ. Данный метод относится к качественным методикам. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравнимых элементов превышающим, равным или недостающим в отношении к объекту оценки.
Корректировка на местоположение. Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости. Корректировка по данному параметру была введена в силу того, что оцениваемый участок расположен на территории строящегося делового и культурного центра на расстоянии 1 км от МКАД, что является несомненным преимуществом по отношению к участкам расположенным на более удаленном расстоянии от МКАД и других шоссе.
Корректировка на разрешенное использование. Корректировка введена, вследствие того, что на основе анализа рынка и бесед с риэлтерами, земельные участки с разрешенным использованием под складское и производственное назначение стоят дешевле по отношению к участкам с разрешенным использованием под строительство торгово-офисных центров.
Корректировка на площадь. Данная корректировка введена вследствие того, что большие по площади объекты обычно сложнее продать, чем меньшие по площади, что снижает цену на первые.
Корректировка на наличие коммуникаций. В связи с тем, что параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору одинаковы, введение корректировки не требуется.
Корректировка на наличие ИРД. Параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору различны, введение корректировки обоснованно.
Корректировка на ограничения. В связи с тем, что в отношении земельного участка объекта сравнения № 4 установлен сервитут (на участке проходит трубопровод), что приводит к существенным затруднениям в использовании данного участка, а в отношении объекта оценки сведения об обременениях не зарегистрированы, т. о. введение корректировки обоснованно.
Расчеты по определению рыночной стоимости 1 га Объекта оценки приведены в таблице № 8.

Поскольку общая корректировка для объектов сравнения № 6 и 9 составляет 0, значение рыночной стоимости 1 га оцениваемого участка принимается равной средней стоимости 1 га данных объектов. Средняя стоимость за 1 га составляет 1 842 033 долл./га.
Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, определенная методом сравнительных продаж составляет:
1 842 033 х 1,2 = 2 210 440 долл. США или 62 972 328 руб.

4.2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного времени эксплуатации. В рамках доходного подхода существует несколько методов оценки, такие как, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. В данном случае специалистами Оценщика было принято решение использовать в расчетах метод остатка.
Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
* расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
* расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;
* расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений;
* расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;
* расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Потенциальный валовой доход определяется по формуле:

S - площадь Объекта оценки.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОЛЕЗНОЙ ПЛОЩАДИ

Здание, которое планируется возвести на оцениваемом участке, предполагается сдавать блоками, лестничная клетка, сан/узлы, проходы, лифты являются местами общего пользования, поэтому данную площадь необходимо исключить из общей площади при определении дохода от сдачи помещений в аренду.
Из бесед с Заказчиком и из расчетов полезной площади по предоставленным Специалистам поэтажным планам, полезная площадь здания составляет 85% от общей площади.

Таблица 9. Определение полезной площади.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Арендная ставка для торговых помещений была определена на основе данных по ставкам аренды в крупных торговых центрах, таких как "Гранд1", "Гранд2", "XL", "ZAR", "Крокус Сити Молл", "Мега1", "Твой дом", опубликованных на Интернет сайте www.arendator.ru. Величина ставок аренды в данных торговых центрах составляют от 500 $/кв. м./год до 3000 $/кв. м./год., и зависит от местоположения арендуемого помещения в торговом центре.
Поскольку торговые помещения в рассматриваемом здании предусмотрены проектом на 1 этаже, ставка арендной платы принята на уровне 1800 $/кв.м./год с учетом НДС.
Величина арендных ставок для технических этажей, в которых будут располагаться помеще-ния для обслуживания автомобилей, была определена также на основе данных по ставкам аренды в крупных торговых центрах, для помещений расположенных в подземных этажах.
Величина арендных ставок для офисных помещений, была определена на основе проведен-ного анализа о средних ставках на офисные помещения в данном районе. В рассматривае-мом районе располагается вновь построенный бизнес-центр "Кантри-парк", ставки аренды в котором составляют от 297 $/кв.м./год без учета НДС. Таким образом, ставка аренды для офисных помещений принята на уровне 300 $/кв.м./год с учетом НДС.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОТЕРЬ ОТ ПРОСТОЯ (НЕДОЗАГРУЗКИ) ПОМЕЩЕНИЯ И НЕДОСБОРА ПЛАТЕЖЕЙ

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Часть площадей здания будет постоянно пустовать по сле-дующим причинам:
  * постоянно происходит постепенная смена арендаторов (по окончании срока действия договоров аренды часть арендаторов освобождает помещения, и собственнику требуется время на то, чтобы найти новых арендаторов);
  * из-за низкого уровня спроса на какие-либо помещения.
Таким образом, фактический годовой доход от использования здания будет всегда несколько ниже, чем потенциальный (рассчитанный исходя из общей площади и ставки арендной пла-ты).
Количественным выражением снижения дохода от неполной сдачи площадей является ко-эффициент потери доходов от недозагрузки (Кп.н.), который определяется на основе инфор-мации о средней (типичной) загруженности данного вида помещений в регионе, который выражается в % от потенциального валового дохода. Для оцениваемого здания, на основе проведенного анализа, коэффициент от недозагрузки составит 25%.
Количественным выражением снижения дохода от неоплаты стоимости аренды является ко-эффициент потери доходов от неоплаты (Кп.о.), который определяется на основе информа-ции о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данно-му виду помещений в регионе, который выражается в % от потенциального валового дохо-да. Коэффициент от неоплаты принимаем равным 0%, т.к. арендатор вносит обеспечитель-ный платеж.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Действительный валовой доход с учетом коэффициента определяется следующим образом:

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ

Эксплуатационные расходы - это периодические ежегодные расходы на содержание недви-жимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Экс-плуатационные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по фор-мированию фонда замещения (затраты на замену элементов здания, узлов и оборудования, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания).
К постоянным расходам относятся:
  * налог на имущество;
  * арендная плата за землю;
  * страхование имущества.
К переменным расходам относятся коммунальные платежи.
Налог на имущество
Налог на имущество составляет 2% от остаточной стоимости имущества без учета НДС. На баланс здание будет поставлено по сметной стоимости, которая без учета НДС составляет 49 394 121 долл. США.
Налог на имущество составляет: 49 394 121 х 0,02 = 837 189 долл. США.
Арендная плата за земельный участок
Ежегодная арендная плата за земельный участок, по данным главного бухгалтера ООО "ООО" составляет 923 760 рублей в год.
Ежегодная арендная плата в долларовом эквиваленте составляет (округленно): 32 426 долл. США.
Страхование
Договорами аренды, что арендаторы обязаны застраховать все движимое и недвижимое имущество арендодателя, находящееся в помещениях, в том числе сами помещения, от рис-ков утраты или повреждения, причиненных водой, пожаром, взрывом, кражей, террористи-ческим актом, а также в результате проведения работ по благоустройству помещений. Арен-датор обязан застраховать свою гражданскую ответственность от рисков, связанных с осу-ществлением деятельности в помещениях. В расчетах выплаты по страхованию имущества не учитываются, т.к. бремя по их оплате ложится на арендатора.
Коммунальные платежи
Коммунальные платежи включают в себя затраты на оплату электроэнергии, теплоснабже-ния, телефон и иную связь и оплачиваются арендатором дополнительно, поэтому комму-нальные платежи в расчетах не учитываются.
Затраты на замещение и текущий ремонт
Согласно ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения", в помещениях необходимо проводить текущий ремонт и замену изнашивающихся конструкций, коммуникаций и оборудования в среднем раз в 5 лет. Стои-мость ремонта определяется из анализа рынка строительных услуг и принимается из расчета 100 долл./кв. м. Стоимость ремонта и замещения составит: 57 200 х 100 = 5 720 000 долл. США.
Годовое отчисление составит: 5 720 000 / 5 = 1 144 000 долл. США.
Эксплуатационные расходы составляют:
ЭР = 837 189 + 32 426 + 1 144 000 = 2 013 614 долл. США/год

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

Чистый операционный доход (остающийся после вычета из валового дохода эксплуатацион-ных расходов) составляет:

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧАСТИ ДОХОДА, ПРИХОДЯЩЕГОСЯ НА УЛУЧШЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧАСТИ ДОХОДА, ПРИХОДЯЩЕГОСЯ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земельного участка.

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуата-ция является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:
  * обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода);
  * окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).
В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода инвестора.
Норма дохода на капитал
Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.
Норма требуемого дохода (ставка дисконтирования) включает в себя:
  * безрисковую ставку;
  * премию за различные виды рисков.
Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвести-циям с нулевым или минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.
Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный ин-вестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматривают-ся составляющие премии за риск:
  * премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;
  * премия за низкую ликвидность;
  * премия за инвестиционный менеджмент.

Расчет безрисковой ставки
Как показатель доходности безрисковых операций нами была выбрана ставка Еврооблигации Министерства Финансов со сроком погашения 31.03.30, равная 6,68 % - базовая для наших расчётов.
Премия за риск
Расчет премии за риск представлен в таблице № 10.

Таблица 10. Расчет премии за риск инвестирования в объект недвижимости

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.
Данная премия вычисляется по формуле:

Премию за инвестиционный менеджмент Специалисты оценивают на уровне 2%.
Норма дохода на капитал составляет: 6,68 + 3,8 + 3,34 + 2 = 15,82% или 0,1582.
Норма возврата капитала
Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.
Существует несколько методов расчета нормы возврата капитала. В данной оценке используется метод Хоскольда.
Расчет производится по формуле

Rвозвр - норма возврата капитала;
R - ставка реинвестирования (ставка дисконтирования);
k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р)).
Предполагается, что инвестор ежегодно откладывает часть своего дохода, чтобы по истечении срока экономической жизни здания возместить сумму начальных инвестиций. Данные средства накапливаются постепенно и будут востребованы только по окончании срока экономической жизни здания. В течение всего срока экономической жизни инвестор имеет возможность использовать их (например, положить на депозит в банк), получая доход по ставке Rб.

РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Коэффициент капитализации для земельного участка может быть рассчитан несколькими методами.
1. Рассмотрение земельного участка, как разновидность денежного капитала и расчет коэффициента капитализации, исходя из характеристик денежного рынка и даты оценки. В России данный метод не используется из-за нестабильности денежного рынка.
2. Условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. В РФ данный метод применяется при кадастровой оценке земельных участков.
3. Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. В данном случае коэффициент капитализации будет складываться из следующих составляющих: безрисковая ставка, премия за региональный риск, премия за низкую ликвидность. В отличие от коэффициента капитализации для улучшений, коэффициент капитализации для земельного участка рассчитывается без учета нормы возврата, так как земля не изнашивается.
4. Метод анализа сравнительных продаж (метод экстракции).
В расчетах Специалисты использовали при определении коэффициента капитализации для земельного участка метод кумулятивного построения.
Безрисковая ставка рассчитана в рамках определения коэффициента капитализации для улучшений земельного участка и составляет - 6,68%.
По методике, используемой Москомземом, региональный риск для Москвы и Московской области равен 3%.
Премия за низкую ликвидность отражает премию за риск, связанный с возникновением потерь при продаже земельных участков из-за недостаточной развитости и неустойчивости рынка и составляет -3,8%.
Таким образом, ставка капитализации для земельного участка Rзем составит:

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА УЛУЧШЕНИЙ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ

Сметная стоимость строительства рассчитана с помощью справочника американской фирмы "Marshall @ Swift".

Таблица 11. Базовая стоимость строительства

Таблица 12. Расчет сметной стоимости строительства

Под стоимостью строительства понимается сумма всех затрат, сопутствующих возведению здания в современных рыночных условиях.
Для получения обоснованной стоимости строительства учитываются следующие виды затрат:
  - дополнительные косвенные издержки;
  - прибыль предпринимателя;
  - налоги.
Дополнительные косвенные издержки включают расходы, характерные для сопровождения строительства (страховка, реклама, аренда и т.п.) и определяются на основании рыночной информации по процентной норме от сметной стоимости строительства.
Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Согласно статье К.т.н. Яскевича Е. Е. "Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости", опубликованной в Ежемесячном информационно-аналитическом бюллетени рынка недвижимости "Rway" №97, апрель 2003 г. предпринимательская прибыль торгово-офисных помещений в районе МКАД, составляет порядка 35 %.

Корректировка сметной стоимости строительства с учетом отличий мировых цен от цен Московского региона производится по следующей формуле:

Таблица 13. Стоимости строительства улучшений земельного участка

Таблица №14. Определение стоимости оцениваемого объекта методом остатка

4.3. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА

В результате проведения оценки тремя подходами получены данные, приведенные в нижеследующей Таблице.

Таблица 26. Данные по трем подходам оценки

Согласование результатов производится с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ).
Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.
Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования:
А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:
  * Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала:

Таблица 27. Шкала отношений для парного сравнения

  * Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:W ij =(Пaij)1/n. где aij- важность критерия (индекса)
  * Полученные веса нормируются:W ij = W ij / W. Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.
  * Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы.
  * Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.

Таблица 28. Расчет итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки