ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ.ГЛАВА 3. АНАЛИЗ РЫНКА.

ГЛАВА 3. АНАЛИЗ РЫНКА

3.1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ, ЕГО СТРУКТУРА И ОБЪЕКТЫ.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:
  * объекты недвижимости
  * субъекты рынка
  * процессы функционирования рынка
  * механизмы (инфраструктуру) рынка.
Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
По физическому статусу выделяют:
  * земельные участки;
  * жилье (жилые здания и помещения);
  * нежилые здания и помещения, строения, сооружения;
Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

1. земельные участки
В соответствии с ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли поселений;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.
Земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах в пределах их черты (земли поселений) в соответствии с градостроительными регламентами делятся на следующие территориальные зоны:
  * жилая;
  * общественно-деловая;
  * производственная;
  * инженерных и транспортных инфраструктур;
  * рекреационная;
  * сельскохозяйственного использования;
  * специального назначения;
  * военных объектов;
  * иные территориальные зоны.

2. жилье (жилые здания и помещения):
  * многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);
  * индивидуальные и двух - четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы);

3. коммерческая недвижимость:
  * офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
  * гостиницы, мотели, дома отдыха;
  * магазины, торговые центры;
  * рестораны, кафе и др. пункты общепита;
  * пункты бытового обслуживания, сервиса.

4. промышленная недвижимость:
  * заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;
  * мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;
  * паркинги, гаражи;
  * склады, складские помещения.

5. недвижимость социально-культурного назначения:
  * здания правительственных и административных учреждений;
  * культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
  * религиозные объекты.

3.2. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Химкинский район расположен к северо-западу от столицы, вплотную примыкая к Московской кольцевой автомобильной дороге. Площадь территории -118 кв.км. Численность населения - 170,1 тысяч человек. Помимо города Химки в состав района входят город Сходня, поселки Фирсановка, Клязьма, Старбеево, Ново-Подрезково и несколько деревень.
Город, возникший на перепутье дорог и сегодня является крупнейшим транспортным узлом России. Через "вековые ворота Москвы" проходят важнейшие транспортные магистрали: автодорога Москва - Санкт-Петербург, Октябрьская железная дорога, канал имени Москвы, рядом с Химкинским районом находится крупнейший воздушный порт России - Шереметьево. В комплекс входит также 12-этажная гостиница для транзитных пассажиров. На территории района пять железнодорожных станций: Химки, Планерная, Подрезково, Новоподрезково и Сходня. Время в пути от самой отдаленной из них до Ленинградского вокзала не превышает получаса. Для того чтобы оказаться у станции метро "Речной вокзал" или "Планерная", достаточно 10-15 мин. По этим маршрутам курсирует много автобусов, маршруток и даже троллейбусы. А химкинские автомобилисты знают почти 40 выездов из города на кольцевую автодорогу и Ленинградское шоссе.
Участок Ленинградского шоссе в границах подмосковного города, с открытием мебельного центра "Гранд" и крупнейшего в России торгового центра "Ikea" стал важнейшим "торговым" направлением. Подобными гипермаркетами планируется застроить и оставшийся участок, чтобы за счёт средств инвесторов усовершенствовать объекты городской инфраструктуры. Так, фирма "Ikea", около $10 млн. вложила в строительство инженерных коммуникаций Химкинского района.
Экологическая обстановка в Химках значительно лучше, чем в спальных районах Москвы. Спасительную роль играют канал им. Москвы, Химкинское водохранилище, Бутоховский залив, река Сходня, множество небольших водоемов и лесопарковые зоны. В районе платформы Левобережная находится знаменитый Химкинский лесопарк.
Прекрасная инфраструктура характерна для всего Химкинского района. К традиционно развитой торговой сети в последние годы добавились такие "веяния времени", как торгово-развлекательные центры IKEA, "Гранд", "Гранд-2". А строится еще и "Мега-2". В городе много досуговых центров, домов культуры, спортивных сооружений. Здесь расположен учебно-тренировочный центр сборных команд России, олимпийская конноспортивная база. "Гранд", построенный с участием отечественных инвестиций в объеме около $25 млн. Его открытие дало жителям города 500 высокооплачиваемых рабочих мест.
На 23-м км Ленинградского шоссе завершилось строительство первой очереди торгового комплекса всемирно известной шведской компании "IKEA", в который уже вложено $50 млн., и в марте 2000 года "IKEA" распахнула свои двери для покупателей. Рядом с аэропортом "Шереметьево" уже несколько лет функционирует суперсовременный складской терминал "Ф. М. Ложистик", построенный французской компанией "Фор и Маше", которая вложила в его строительство $46 млн. Сегодня Химкинский район по праву считается одним из самых перспективных и динамично развивающихся территорий Московской области. Ведущими отраслями экономики, определяющими специализацию района, являются оборонная промышленность и научная сфера. В районе также хорошо развиты машиностроение ("Экспериментальный механический завод", НПФ "Анкар"), деревообработка (Сходненские фабрики мебели, мебельных деталей, погонажных изделий), производство строительных материалов ("Экспериментальный керамический завод"), строительство (УКС НПО им. С.А. Лавочкина, МУП УКС, СМУ МОИС-1) и торговля (ЗАО "Белмит", ЗАО "Митра", ООО "Электро-МХ").
Используя выгодное экономико-географическое положение Химкинского района и его высокий научно-технический потенциал, администрация района сумела привлечь отечественных и иностранных инвесторов. В результате была разработана уникальная программа социально-экономического развития "Химки-XXI век", в рамках которой началась реализация крупнейшего в Московской области инвестиционного проекта "Химки-Сити". Проект предполагает создание городского делового и культурного центра.
К 2005 году планируется построить новый терминал "Шереметьево-3". Разработчики проекта предполагают, что "Шереметьево-3" будет построен по примеру лучших аэропортов мира с применением современной технологии обслуживания пассажиров: у них появится возможность, прилетев из-за рубежа, здесь же сделать пересадку на внутренний рейс в любом направлении. Таким образом, новый аэровокзал станет центром пересечения важнейших воздушных международных и российских авиалиний. Вместе с репутацией России еще больше упрочат свою репутацию Химки как развитый и передовой регион Подмосковья
Оцениваемый земельный участок расположен в районе, где предполагается создание делового и культурного центра "Химки-Сити", между мебельным центром "Гранд" и торговым центром "Лига".
"Химки-сити" вошел в число важнейших и приоритетных макроэкономических проектов Подмосковья. Он будет располагаться на площади 50 гектаров рядом с Ленинградским шоссе на месте бывшей деревни Бутаково. Первым объектом стал самый крупный в России мебельный центр "Гранд".

3.3. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ

Экономика России в 2003 г. демонстрировала уверенный рост. Основными факторами роста экономики были: рост потребления инвестиций, а также высокие мировые цены на нефть и газ. России удалось не только преодолеть замедление роста, наблюдавшегося в 2001-2002 гг., но и выйти на уровень удвоения ВВП за десять лет.
Темп прироста российского ВВП оценивается в 6,8% против 4,3% в 2002 г. И 2% - в среднем по странам ОЭСР. По сравнению с прошлым годом почти в два раза выросла динамика промышленно производства (7,0% против 3,7%).
Резко ускорился рост инвестиций в основной капитал (12,0% против 2,6% в 2002г.). Об улучшении инвестиционной привлекательности российской экономики свидетельствует и удвоение прямых иностранных инвестиций (с $3 млрд. до $6 млрд.) .
В России наблюдался процесс снижения инфляции при 1,5-кратном расширении денежного предложения и денежной массы.
Анализ вкладов отдельных отраслей экономики в прирост ВВП показал, что в текущем году примерно треть этого прироста была обеспечена за счет торговли (2002 г. - 44%), еще пятая часть - экспортно-сырьевых отраслей (2002 г. - 23%). Вклад конечных отраслей промышленности, хотя и несколько увеличился, тем не менее, продолжает оставаться невысоким - 10% (2002 г. - 8%).
Особенность 2003 г. - интенсивный рост строительства, сопровождающий "инвестиционный бум" в экономике. Вклад строительства в прирост ВВП возрос до 14% (2002 г. - 4%). Однако необходимо иметь в виду, что около четверти всех инвестиций, опять-таки, осуществляется в экспортно-сырьевых отраслях.
Быстрое расширение инвестиций в основной капитал стимулировало рост выпуска продукции в двух группах отраслей: а) производствах, ориентированных на удовлетворение спроса со стороны строительства; б) инвестиционном машиностроении.
Подъем в строительстве определил увеличение выпуска в промышленности стройматериалов (6%), производстве металлоконструкций и изделий (12%) и предметов домоустройства (10%).

РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ

В настоящее время с учетом высокого уровня загрузки старых производственных мощностей источником устойчивого экономического роста в Московской области может быть только расширение инвестиций в основной капитал.
В 2002 году прирост инвестиций в основной капитал составил 5,6 процента по сравнению с 2001 годом.
Опережающими темпами в 2002 году росли инвестиции в таких отраслях, как топливная промышленность (115 процентов к уровню 2001 года), промышленность строительных материалов (176 процентов), лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная промышленность (в 3 раза), пищевая промышленность (120 процентов), легкая промышленность (112 процентов), связь (133 процента), наука и научное обслуживание (190,2 процента), образование (122,5 процента).
В 2003 году, по оценке, положительная динамика инвестиций сохранилась и прирост их объема по сравнению с 2002 годом составил 20 %.
Предполагаемый объем инвестиций в основной капитал в условиях первого варианта в 2004 году составит 93,4 млрд. руб. (106 процентов к предыдущему году).
В условиях второго варианта прирост инвестиций в основной капитал в 2004 году может составить 8 %.
В структуре инвестиций будет сохраняться высокая доля отраслей сферы материального производства. Удельный вес инвестиций в промышленность в 2004 году составит более 34 процентов от общего объема инвестиций. Опережающими темпами будут расти объемы инвестиций в машиностроение и металлообработку, пищевую промышленность, а также промышленность строительных материалов.
Для дальнейшего повышения инвестиционной активности необходимо создание финансовой инфраструктуры, обеспечение правовой защиты отечественных и иностранных инвесторов, повышение финансовой прозрачности предприятий и организаций.
Иностранные инвестиции. На территории Московской области зарегистрировано около 1000 организаций с участием иностранного капитала. Среди инвесторов такие всемирно известные фирмы, как "Марс", "Мишлен", "Данон", "ИКЕА", "Сан-Гобен", "ПепсиКо", "Нестле" и другие.
В 2002 году в Московскую область поступило иностранных инвестиций на 689,9 млн. долларов США, что на 85,1 процента превысило уровень 2001 года. Иностранные компании в первую очередь направляли средства на реализацию инвестиционных проектов в пищевой промышленности, промышленности строительных материалов, в торговле, поскольку вложения в эти отрасли наиболее выгодны с точки зрения конкурентоспособности, рентабельности и быстрой окупаемости.
По оценке, в 2003 году в Московскую область будет привлечено 900 млн. долларов США иностранных инвестиций, что составит 130,4 процента к уровню 2002 года.
В прогнозируемом периоде увеличение притока иностранных инвестиций будет основываться на дальнейших мерах по улучшению инвестиционной привлекательности Московской области.
В 2004 году прогнозируемый объем иностранных инвестиций достигнет 1 млрд. долларов США, что на 11,1 процента больше ожидаемого уровня 2003 года.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Рынок недвижимости Московской области в 2003 году ощутил сильнейшее влияние такого мощного ценообразующего фактора, как столичный рынок недвижимости. В наибольшей степени это сказалось на подмосковных рынках жилья, расположенных на небольших расстояниях от МКАД, а также на таком специфичном сегменте рынка жилья, как рынок охраняемых коттеджных поселков.
Кроме того, существенное развитие за 2003 год получило строительство и эксплуатация торговых и складских комплексов в непосредственной близости от МКАД.
Несомненно, важные тенденции сохранились и на земельных рынках Подмосковья, объекты которого фактически уже скуплены сильными игроками рынка или их представителями и начинают поступать на рынок, но по возросшим ценам.
Несмотря на существующие определенные разногласия между властными структурами столицы и подмосковного региона (некоторые спорные территории, несогласованность административных границ между двумя субъектами федерации и ряда других), рынки недвижимости Москвы и Московской области развиваются достаточно динамично и в ряде случаев дополняют друг друга.

Земельный рынок
Земельный рынок является одним из важнейших сегментом любого рынка недвижимости, поскольку земельные участки являются базовым элементом производственной подсистемы рынка, то есть строительства новых объектов недвижимости.
Кроме того, как и прогнозировали эксперты Аналитического бюллетеня "Rway" № 108/2004 г., на земельных рынках Московской области весь прошлый календарный год интенсивно шли процессы скупки земельных ресурсов для их последующей перепродажи. Этот процесс происходил по двум сценариям:
  - земельные участки просто перепродавались в их "первозданном виде";
  - земельные участки проходили "предпродажную подготовку", начиная от перевода земель из одной категории в другую (чаще всего из сельхозземель в земли под индивидуальное жилищное строительство) и заканчивая либо полной инженерной подготовкой участка к строительству, либо непосредственно строительством новых объектов недвижимости (в большинстве случаев - индивидуального жилья).
В 2004 году кроме земель сельскохозяйственного назначения, в рыночный оборот начнут вовлекаться земельные участки лесного и водного фондов. Пока запланировано, что земельные участки лесного фонда будут передаваться только в аренду, после 15 лет которой у арендаторов появится возможность выкупа таких земельных участков в собственность. Важно, что при аренде эти земельные участки можно будет застраивать капитальными строениями, но при этом площадь застройки будет существенно ограничена по сравнению с аналогичными показателями для земельных участков другого целевого назначения.
Определенные "сдвиги" произойдут в "правилах игры" по переводу земельных участков одного целевого назначения в иные категории земель. С большой степенью вероятности подобные решения федеральной власти будут способствовать сокращению доли земель лесного фонда от суммарной площади территории Московской области.
Этому процессу будет способствовать передача полномочий по переводу земель лесного фонда в другие категории земель на уровень местных администраций.
Все чаще права на конкретные земельные участки использовались девелоперами (то есть лицам, создающим новые, или улучшающим существующие объекты недвижимости), не только в качестве необходимого элемента для реализации проектов по строительству, но и как инструмент привлечения инвестиций для реализации конкретного проекта, в частности, в качестве залогового обеспечения при получении кредитных средств.
На земельном рынке Московской области в 2004 году сохранятся тенденции проста деловой активности и цен на земельные участки, расположенные в непосредственной близости к объектам недвижимости, уже являющихся де-факто собственностью представителей крупного и среднего капитала. Эти своеобразные "кластеры роста цен" будут оказывать существенное влияние на потенциал роста цен на объекты, расположенные именно на этом, конкретном рынке недвижимости.
Поскольку значительная часть земель сельхозназначения в пределах административных границ Московской области была выкуплена с помощью операций купли-продажи юридических лиц, в собственности которых эти земли находились, существенно возрастут объемы операций по переводу земель сельхозназначения в земли поселений. По некоторым оценкам не менее 90% земельных участков большой площади (не менее 3 га), которые предлагаются в настоящее время на рынке, являются землями сельскохозяйственного назначения.
Наиболее привлекательные подобные земельные участки, после их перевода в земли под индивидуальное жилищное строительство, будут использоваться участниками рынка для создания компактных жилых комплексов с некоторыми базовыми элементами социальной инфраструктуры, включая проекты, ориентированных на удовлетворение потребностей домохозяйств, которые относятся к среднему классу. В большинстве случаев участники рынка будут отдавать предпочтения строительству коттеджей и таунхаусов, построенных по современным технологиям с использованием традиционных материалов (кирпич, блоки, брус, оцилиндрованное бревно).
В 2004 году на рынке начнут продавать земельные участки, на которых в настоящее время расположены дома отдыха, санатории, профилактории и другие объекты
С большой степенью вероятности стоимость земельных участков на территории Московской области сохранит тенденцию к дальнейшему росту и может составить по итогам текущего года не менее 35%. Этот рост цен, частично будет отражать деятельность сильных игроков рынка по капитализации земельных участков на территории Московской области

Рынок коммерческой недвижимости

На рынке коммерческой недвижимости Московской области продолжится увеличение общего объема современных торговых и складских помещений. Этот процесс будет происходить не только за счет нового строительства, но и за счет реконструкции уже имеющегося нежилого фонда.
Наиболее привлекательными местами расположения торговых и складских помещений останутся районы с внешней стороны МКАД, особенно в местах пересечения с радиальными транспортными магистралями с интенсивными потоками автомобильного транспорта.
Велика вероятность продолжения создания крупных торговых комплексов на основных автомагистралях Области на удалении 15-30 км от МКАД.
Подобное расположение торговых комплексов позволит осуществлять "перехват" платежеспособных покупателей из Области и других близлежащих регионов у торговых центров столицы.
Мощнейшим фактором, способствующим процессу развития коммерческой недвижимости на территории Московской области, будет стремление как отечественных, так и зарубежных торговых операторов расширять свой бизнес на территории Московской области.
В настоящее время существуют грандиозные планы строительства офисных, торгово-развлекательных комплексов между МКАД и Красногорском. Реализация данного проекта превратит этот район Московской области в мощный кластер роста цен на объекты недвижимости, расположенные в непосредственной близости от Мякиненской поймы.
В настоящее время ежегодный торговый оборот на территории Московского региона составляет порядка $80 млрд. и сохраняется тенденция его дальнейшего роста. Это будет способствовать продолжению строительства крупных торговых и складских комплексов в непосредственной близости от МКАД.

ВЫВОДЫ:

  * На земельном рынке Московской области продолжает сохранятся тенденция роста деловой активности и цен на земельные участки, расположенные в непосредственной близости к объектам недвижимости, уже являющихся де-факто собственностью представителей крупного и среднего капитала, что существенно влияет на потенциал роста цен на объекты, расположенные именно на этом, конкретном рынке недвижимости.
  * Тенденция роста ежегодного торгового оборота на территории Московского региона способствует строительству крупных объектов коммерческой недвижимости в непосредственной близости от МКАД, особенно в местах пересечения с радиальными транспортными магистралями с интенсивными потоками автомобильного транспорта.
Обзор составлен на основе следующих источников информации: Аналитический бюллетень "Rway", интернет - сайты компаний Colliers International, "Стайлз энд Рябокобылко".

3.4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.
Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
ПОТЕНЦИАЛ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.
РЫНОЧНЫЙ СПРОС - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.
ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ) - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.
ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ - возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.
ФИНАНСОВАЯ ОПРАВДАННОСТЬ - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.
МАКСИМАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ (ОПТИМАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
В соответствии с Земельным кодексом РФ (ст. 7) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на определенные категории. Такие земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 615), арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Таким образом, текущее использование имущества определяется на основании договора аренды в рамках разрешенного использования земли и в соответствии с ее целевым назначением.
Следовательно, если договором аренды земельного участка предусмотрен конкретный вид ее использования, арендатор обязан придерживаться установленного правила, а в случае если договором аренды не предусмотрен конкретный вид использования земли, то арендатор вправе выбрать любой из возможных в пределах разрешенного использования.
Соблюдая 2 критерий анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объектов, Специалисты сочли целесообразным определять рыночную стоимость прав аренды земельного участка исходя из его целевого использования.