ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ОБОРУДОВАНИЯ.ГЛАВА 3.РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА.

ГЛАВА 3. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

3.1. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

3.1.1. Основные принципы затратного подхода

Затратный подход (Cost Approach) основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за объект цену большую, чем цена воссоздания объекта, имеющего полезность, одинаковую с полезностью оцениваемого объекта. Сущность подхода заключается в том, что в качестве меры рыночной стоимости принимаются затраты (издержки) на создание оцениваемого объекта.
Затратный подход применяется в основном к оригинальным объектам машин, оборудования и транспортных средств, часто не имеющим близких аналогов, и имеет две основных модификации - оценка на основе ресурсно-технологических моделей и на основе динамических рядов индексов цен ("трендовый подход"). Затратный подход требует определения нескольких видов износа оцениваемого имущества: физического, функционального и износа, полученного в результате внешнего воздействия или экономического износа.
Хотя стоимость, оцененная на основе затратного подхода, может значительно отличаться от рыночной стоимости, встречается немало случаев, когда оправдан именно этот подход. При использовании затратного подхода определяется стоимость воспроизводства или замещения объекта путем вычитания из восстановительной стоимости объекта (стоимости объекта как нового) совокупного износа.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную стоимость конкретного объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным. Во-первых, в силу постоянно вносимых конструкторских и технологических изменений машины одной и той же модели, произведенные в разное время, уже не являются точной копией друг друга. Во-вторых, может оказаться, что модель оцениваемой машины снята с производства.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Иными словами, под стоимостью замещения оцениваемого объекта понимается минимальная стоимость изготовления (в текущих ценах) или приобретения на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного объекта, максимально близкого к рассматриваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования.
Принято выделять три вида износа:
Физический износ - снижение стоимости в результате снижения его работоспособности под действием естественных физических факторов: трения, атмосферных осадков, вибрации, излучения и т.п.
Функциональный (моральный) износ - снижение стоимости в результате несоответствия объекта оценки современным аналогам по дизайну, экологической чистоте, применённым техническим решениям, эксплуатационным затратам, и т.п.
Внешний (экономический) износ - снижение стоимости в результате изменения внешней экономической ситуации (факторов, внешних по отношению к собственности, таких, как государственное регулирование, конкурентная среда, рынок материальных, трудовых и финансовых ресурсов, спрос на продукцию и услуги, производимые объектом оценки и т.п.).

3.1.2. Расчет стоимости

Определение рыночной стоимости С оборудования осуществлялось по формуле

С = Св * ( 1-ИФ ) * ( 1-ИМ ) * ( 1-ИЭ ), (1)

где
Св - восстановительная стоимость оборудования;
ИФ - физический износ оборудования на дату проведения оценки;
ИМ - моральный (функциональный) износ оборудования на дату проведения оценки;
ИЭ - внешний (экономический) износ оборудования на дату проведения оценки.

Для определения рыночной стоимости оборудования Оценщиком проведено исследование ценовой информации о сталеплавильных цехах, прокатных станах и мостовых кранах с близкими техническими характеристиками. Оценщиком были получены консультации ведущих отечественных специалистов ВНИИ металлургического машиностроения им. акад. Целикова" (http://alvis-press.narod.ru/russia/071.htm). Информация по прокатным станам получена у Павленко Вячеслава Владимировича, т. 730-45-26. Информация по электропечам получена у Каца Якова Львовича, т. 730-49-74 и Смолякова Анатолия Соломоновича, т.730-45-59. Были предприняты попытки проконсультироваться с московским отделением компании Danieli (т.258-04-28). Однако представители компании предоставили информацию только о стоимости установки непрерывной разливки стали и отказались дать какую-либо информацию о других компонентах оборудования, ссылаясь на то, стоимость оборудования согласовывается в ходе обсуждения контракта и обычно предусматривает проектные работы, поставку, монтаж и т.п.
Информация по ценам на мостовые краны получена у сотрудников ТД "АВИС", 172-51-19 и 172-67-79 (Д…ин Н.Ю).
Информация о стоимости графитовых электродов и клетей, а также о некоторых других ценовых аспектах сталеплавильного и сталепрокатного производства была получена Оценщиком из собственных источников - в ходе консультаций с сотрудниками зарубежных компаний (Danieli (Италия), Store (Словения) ) - производителей оцениваемого оборудования или его аналогов - и их московскими представителями.
Определение стоимости оборудования сталеплавильного цеха
Сталеплавильный цех состоит из:
  * Электропечи Tagliaferri емкостью 40 тонн,
  * Электропечи Tagliaferri емкостью 80 тонн.
Электропечь Tagliaferri емкостью 80 тонн не входит в технологическую цепочку сталеплавильного цеха. Она не монтировалась и находится частично на складе завода, частично в порту в упаковке. Документация на эту печь отсутствует.
В результате консультаций с ведущим специалистом ВНИИ металлургического машиностроения им. акад. Целикова …. Я.Л. установлено следующее. Отечественные электропечи емкостью порядка 40 тонн производит Новосибирский завод "Сибэлектротерм" (http://www.therm.ru/contact.php). Стоимость данной печи, укомплектованной системой рекуперации дымовых газов и установкой непрерывной разливки составляет 120 млн. руб. В то же время, печи европейского производства обходятся несколько дороже - порядка 4 500 000 млн. евро (на условиях ExW).
Поскольку оценке подлежит итальянское оборудование, то в дальнейших расчетах принята величина 4,5 млн. евро (или $5516994 по кросс-курсу 1.226 $/евро на дату проведения оценки).
Относительно стоимости печи большей емкости (80 тонн) конкретной информации получить не удалось. Известно лишь со слов … Я.Л., что "её стоимость будет процентов на 30 выше". То есть 4 500 000 * 1,3= 5 850 000 евро (или $7172093 по кросс-курсу 1.226 $/евро на дату проведения оценки). Эта величина принята Оценщиком в дальнейших расчетах.
На наш запрос о стоимости оборудования для металлургических мини-заводов производства итальянской фирмы Danieli ее московское представительство сообщило, что стоимость новой установки непрерывной разливки стали для мини-завода может составить 2900000 евро (см. Приложение 2) (или $3555396 по кросс-курсу 1.226 $/евро на дату проведения оценки).

Определение стоимости мостовых кранов
Оценке подлежат 8 мостовых кранов производства Man Takraf (Германия), номинальной грузоподъёмностью 10 тонн (4 крана), 35/15 (1 кран), 60/30 тонн (1 кран), 80/40 (1 кран) и 120/50 (1 кран). В Московском представительстве компании "Man Takraf" (т. 258-39-31, 258-39-32) отказались сообщить даже ориентировочные цены, объясняя тем, что стоимость их кранов обсуждается индивидуально и только вместе с поставкой и монтажом. Поэтому в качестве сопоставимых объектов Оценщик принял мостовые краны Запорожского завода тяжелого машиностроения (http://www.avis.ru/rus/mostovoy.html), работающие на отечественных металлургических производствах ("Магнитогорский металлургический комбинат". "Северсталь" и д.р.). Ниже приведены цены на мостовые краны на условиях EXW. В связи с тем, что по грузоподъемности выбранные в качестве сопоставимых объектов отечественные краны немного отличаются от оцениваемых, была проведена корректировка величин их стоимостей.

Оцениваемое оборудование произведено более 10 лет назад, когда только начиналось развитие металлургических мини-заводов. За эти годы оборудование претерпело существенные изменения, как в энергопотреблении, так и в организации самого технологического процесса. В частности, в отчете компании "Юго-восток монтаж" говорится, что "щиты управления разукомплектованы, а оставшаяся на них аппаратура морально устарела и требует замены", "аппаратура постов управления и базовое электрооборудование системы автоматизации плавкой и непрерывного литься заготовок морально устарели и требуют замены в соответствии с современными требованиями технологий" и т.п.
Оцененный нами моральный износ лежит в диапазоне от 5% для электродов, конструкция которых почти не меняется, до 40-50% для электропечей, УНРС, прокатных станов, в современной конструкции которых до 60% стоимости занимает система управления.
Кроме того, на часть оборудования отсутствует технологическая документация, что, несомненно, приводит к увеличению его морального износа. Величины морального износа каждой единицы оборудования приведены ниже в таблице.

3.2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

3.2.1. Основные принципы сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем стоимость приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.
Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены к продаже. Затем делаются поправки, так называемые корректировки на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке.
В условиях "пассивного" рынка продаж некоторые выводы могут быть сделаны и из информации о ценах предложения, которые характеризуют сам факт существования на рынке предложений подобных объектов.
Сравнительный подход является основным для оценки отдельных групп или видов машин, оборудования и транспортных средств. Главная проблема в этом случае - трудность с получением необходимой информации, выбором сопоставимого объекта, адекватного оцениваемому объекту, с учетом степени несовпадения состава и численных значений характеристик сопоставимого и оцениваемого объектов. При наличии достаточной информации в рамках этого метода оправдано построение и использование статистических моделей или параметрических моделей ценообразования, выражающих зависимость средней цены объекта от комплектации и значений его технических характеристик.
Рыночный метод (метод сравнительных продаж) основан на определении статистическим выборочным методом рыночной стоимости оборудования данной марки на вторичном рынке на дату проведения оценки в месте оценки.
Расчет СРЫН при использовании рыночного метода проводится по формуле:

Срын = *1/n,

где - i-тое значение стоимости подержанного оборудования на дату проведения оценки в полученной выборке, то есть это стоимость, по которой оборудование было продано; n- объём выборки.

3.2.2. Обоснование неприменения сравнительного подхода

Оцениваемое оборудование для металлургического производства является уникальным, сложным в техническом отношении и дорогостоящим оборудованием. Оценщику не удалось найти ни одного предложения о продаже подобного рода оборудования на вторичном рынке, а также информации о совершенной сделке купли-продажи аналогичного оборудования. Поэтому сравнительный подход в данном Отчете не применялся.

3.3. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

3.3.1. Основные принципы доходного подхода

Доходный подход (Income Approach) позволяет определить стоимость приносящего доход имущества посредством учета количества, качества и продолжительности получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в течение прогнозного периода времени. В результате анализа ожидаемые от собственности будущие поступления, а также доход от продажи объекта в конце прогнозного периода, дисконтируются на дату оценки в текущую стоимость. Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом.

3.3.2. Обоснование неприменения доходного подхода

Оцениваемое оборудование находится вне территории Российской Федерации, несколько лет не работает. Не имея точных данных о месте, где будет эксплуатироваться оцениваемое оборудование, о необходимом для его эксплуатации комплексе недвижимости, а также об объемах сбыта продукции, невозможно определить доход, который приносило бы это оборудование в процессе эксплуатации. По этой причине, доходный подход в данном Отчете не применялся.

3.4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе применения различных подходов и их приведение к единой стоимости с учётом слабых и сильных сторон каждого подхода. В данном Отчете к оценке оборудования применен только затратный подход. Обоснование отказа от применения сравнительного и доходного подходов приведено выше. Поэтому рыночная стоимость оборудования принята равной расчетной величине, полученной затратным подходом.