Инвестиции в коммерческую недвижимость

Начнем с того, что инвестировать в строительство торговых центров частному инвестору, имеющему сумму от 5 000 до 500 000 у.е. невозможно: пока это остается уделом крупных компаний-девелоперов, а не частных инвесторов. Бум торговой недвижимости, который наблюдается сейчас, когда на обочине МКАД располагаются строящиеся или уже построенные торговые центры и моллы абсолютно не коснулся частных инвесторов и их денежных средств.

Или все же коснулся? Средства вкладчиков - физических лиц использовали и используют банки. Не секрет, что многие банки финансировали проекты в области торговой недвижимости "Крокус Сити Молл", "Галерея Аэропорт", "Альфа Арбат Центр", и множество других.

В основном банки выдают кредиты девелоперским организациям на проекты, связанные со строительством торговых центров и имеют на этом 15-25% годовых. Некоторые банки являются самостоятельными участниками рынка коммерческой недвижимости, а доходы, которые приносит участие в проектах, связанных с торговой недвижимостью превышают 30%, в зависимости от формы этого участия. В то же самое время ставки по вкладам в валюте составляют сейчас в среднем 8-9% годовых. То есть, банки занимают у населения под 9% годовых, а получают доход от проектов в среднем до 15-30%.

Система коллективных инвестиций на западе

На Западе давно существует отлаженная система коллективных инвестиций в объекты недвижимости. Ряд американских компаний, среди которых Simon Property Group, Vornado Realty Trust, Rouse Company, Duke Realty Corporation, Shorenstein Limited Partnership специализируются на инвестициях именно в торговую недвижимость.

Эти и другие компании активно привлекают средства частных инвесторов через разветвленную систему Partnerships (Партнерств) и Real Estate Investment Trusts (Трастов недвижимости). Скажем, компания Simon Property Group - лидер по инвестициям такого рода в Соединенных Штатах Америки. Акции компании может себе позволить купить рядовой американец, для их приобретения достаточно обратиться в любую брокерскую контору (акции Simon торгуются на нью-йоркской фондовой бирже) или непосредственно в офисы Simon.

Миллионы американцев и европейцев участвуют на равных со страховыми компаниями, негосударственными пенсионными фондами и просто юридическими лицами в процессе инвестирования в объекты торговой недвижимости. Так, объем активов Партнерств в США составляет порядка 200 млрд. долл., активы Трастов недвижимости приближаются к 300 млрд. долл. Немалая часть этих активов - средства физических лиц. Смысл их работы состоит в том, что 90-95% доходов, которые эти компании получают от проектов в области коммерческой недвижимости, перечисляются инвесторам (и частным лицам тоже).

Коллективные инвестиции в россии

В России только создается среда для привлечения частных инвесторов со средними доходами (среднего класса) к инвестиционному процессу.

Так некоторые инвестиционные компании развивают коллективные инвестиции в торговую недвижимость, привлекая средства частных инвесторов для вложения, в том числе и в торговые объекты.

Для физического или юридического лица, имеющего сумму до 100 000 у.е., вложиться в недвижимость, особенно торговую можно пока только используя схему Партнерства, позаимствованную компанией на западе .

Нужно отметить, что коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость становятся в России все более и более доступными.

Например, минимальная сумма инвестиций, которую частный инвестор может вложить в недвижимость, составляет около 5000$.

Естественно на эти деньги невозможно приобрести объект коммерческой недвижимости, поэтому средства инвесторов объединяются в пул. Затем на объединенные средства приобретается объект доходной недвижимости, и все профинансировавшие объект инвесторы начинают получать доход от эксплуатации этого объекта.

Кроме этого инвесторы получают право собственности на часть объекта недвижимости, которую они профинансировали.

Принятие решения при помощи консультанта

Многие уже оценили достоинства рынка недвижимости - с 1999 года, цены на жилье в Москве выросли в два раза. Другими словами, если вы держите свободные средства в ценных бумагах, или депозитах, инвестирование определенной части капитала в недвижимость представляется весьма разумной диверсификацией.

Но как это сделать, если вы не специалист и не ведете самостоятельные проекты?

• Покупать квартиры в "нулевом" цикле и затем продавать, когда дом сдан в эксплуатацию?
• Или найти в среде девелоперов надежного партнера и участвовать в его проекте, еще в момент его разработки?
• А может лучше всего купить квартиру и сдавать ее в аренду?

В этом случае разумнее было бы призвать на помощь профессиональных консультантов, которые могут оценить и проверить ожидаемые финансовые выгоды от приносящей доход недвижимости.

Рыночная стоимость имущества определяется несколькими подходами, для чего нужно ответить на следующие вопросы:

• Каким будет чистый операционный доход?
• Когда будет получен доход?
• Как долго собственность будет приносить доход?
• Насколько велика вероятность получения будущего дохода?
• Какой ожидается чистая выручка от продажи собственности в конце периода владения?

При составлении подобных прогнозов учитывается множество факторов, включая: поведение и тенденции развития рынка, качество и местоположение участка и сооружений на нем, объявленные изменения в системе землепользования и внешних связях объекта, качество управления собственностью, а также показатели, характеризующие состояние национальной экономики.

Прогноз основывается на логической оценке того, как перечисленные факторы способны повлиять на количество, качество и продолжительность получения доходов от собственности.

Составление прогнозов не является чисто механическим процессом расчета показателей, исходя из сложившихся в прошлом тенденций. Прогнозы также не устанавливают в точности то, что произойдет в будущем.

К сожалению, у аналитиков нет хрустальных шаров, которые показывали бы им полную картину будущих событий. Прогнозы являются результатом наилучших человеческих суждений, которые могут быть внесены с учетом имеющейся информации, а также тенденций, подсказанных экономической теорией и поведением рынка.