Оценка недвижимости и оценка бизнеса.
Оценка недвижимости и оценка бизнеса.

Начало
Оценка
Бизнес-планы
Консалтинг
Оценка бизнеса
Законы
Мониторинг
Библиотека
Клиенты
О фирме
Карта сайта




Налоги
ФНС
Высший Арбитражный суд
Арбитраж
ЦБ РФ
ЦБ РФ
Федеральная Комиссия по рынку ценных бумаг
ФСФР
Федеральное Агентство по Управлению Федеральным Имуществом
ФАУФИ
Министерство Экономического Развития и Торговли РФ
МЭРиТ

СТО РОО 21-05-97 (ПРОЕКТ). ОЦЕНКА НЕДВИЖИМЫХ ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ. Основные положения

СТАНДАРТ РОССИЙСКОГО ОБЩЕСТВА ОЦЕНЩИКОВ


ПРОЕКТ
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМЫХ ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ


Основные положения СТО РОО 21-05-97



Предисловие


Разработан авторским коллективом в составе:

Шакин В.А., к.э.н. - Руководитель экспертного отдела Российского общества оценщиков.
Понин А.С., действительный член Союза архитекторов России
Щуклин А.К., Скопин Е.Л. - архитекторы -реставраторы.

Принят постановлением Правления
Российского общества оценщиков № от

Введен впервые.

В настоящем стандарте реализованы
принципы, используемые Международным комитетом
по стандартам оценки имущества.

Регистрация информации о стандарте в
Федеральном фонде стандартов осуществлена (исх № от )



Настоящий стандарт не может быть полностью или частично воспроизведен, тиражирован и распространен в качестве официального издания без разрешения Правления.


Введение


Настоящий стандарт разработан в развитие системы нормативных документов Российского общества оценщиков в части стандартизации оценки недвижимого имущества. Стандарт содержит особенности оценки недвижимости , имеющую историческую и культурную ценность, и является формой конкретизации СТО РОО 21-01-95 Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества.

Создание стандарта обусловлено актуальностью проблем , связанных с оценкой памятников истории и культуры, а также нормативным регулированием данной деятельности.

Стандарт по оценке недвижимых памятников истории и культуры призван регламентировать основные понятия, используемые при характеристике объекта оценки, цели, вида стоимости и метода расчета, основанные на принципах, сформированных отечественной и зарубежной практикой, требования к результатам оценки и содержанию отчетов, подготовленных профессиональными экспертами с учетом интересов и прав потребителей.


1. Область применения


1.1. Стандарт предназначен для субъектов оценки стоимости недвижимых памятников истории и культуры (в дальнейшем - памятник): ОЦЕНЩИКОВ - с целью использования при взаимодействии в процессе оценки с ЗАКАЗЧИКАМИ - владельцами, агентами рынка недвижимости в зависимости от типа совершаемых сделок в отношении памятника.

1.2. Стандарт подлежит обязательному применению оценщиками членами РОО, а также может быть использован и другими юридическими лицами, участвующими в работах по оценке стоимости памятника.

1.3. Действие стандарта распространяется на оказание услуг, включающих как оценку самого памятника и имущественных прав на него. Памятники могут оцениваться как отдельные объекты, так и в качестве части активов действующих предприятий.

1.4. Стандарт применяется при оказании услуг при оценке памятника для целей, приведенных в СТО РОО 20-06-96.


2. Нормативные ссылки


2.1. Закон СССР «Об охране и использовании памятников истории и культуры», 1979 г.

2.2. Положение об охране и использовании памятников истории. Постановление Совмина СССР о 16 сентября 1982 г. № 865.

2.3. Постановление Верховного Совета РСФСР “О неотложных мерах по сохранению национального и природного наследия народов РСФСР от 25.12.90 года, № 447-1.

2.4. Указ Президента Российской Федерации от 26 ноября 1994 г. №2121. «О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения» (с изменениями от 20 февраля 1995 г.)

2.5. Указ Президента Российской Федерации от 20 февраля 1995 г. №176 №Об утверждении объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского значения).

2.6. Положение об особом порядке и условиях приватизации в городе Москве объектов недвижимости, отнесенных к памятникам истории и культуры. Принято пост. Московской городской Думой №6 от !? января 1996 г.


3. Определения


В разделе используются определения, приведенные в стандартах: СТО РОО, а также приводимые ниже определения.

3.1. Недвижимые памятники истории и культуры являются здания и сооружения, их ансамбли и комплексы, градостроительные формирования, историко-культурные ландшафты, произведения монументального искусства, памятные места, представляющие историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, как сохранившиеся целиком в своем первоначальном виде, так и находящиеся в руинированном или фрагментарном состоянии, а также являющиеся частью более поздних объектов.

3.1.1. Территорией недвижимого памятника истории и культуры является земельный участок, непосредственно занимаемой памятником и связанной с ним исторически и функционально.
3.1.2. Ансамблем недвижимых памятников истории и культуры является группа объектов одного или нескольких видов, возникших одновременно или дополнивших друг друга в течении времени, объединенных общностью территории и исторического развития, образующих единство градостроительной, архитектурно-художественной композиции.
3.1.3. Комплексом недвижимых памятников истории и культуры является группа объектов, объединенных общностью территории независимо от времени и причин возникновения, историко-художественной или иной ценности каждого отдельного памятника.
3.1.4. Градостроительные образования - ценные в историко-культурном отношении территории города или другого населенного пункта, на которых сосредоточены группы недвижимых памятников истории и культуры; системы рядовой застройки формирующие их среду; участки древнего культурного слоя и элементы природного и историко-культурного ландшафта, запечатлевшие индивидуальной исторически сложившийся облик города или другого населенного пункта.
3.1.5. Памятными местами являются территории, ландшафты, связанные с событиями, имеющими историческую, научную или иную культурную ценность.

3.2. Оценка недвижимых памятников истории и культуры - процесс определения действительной стоимости объекта оценки с учетом его исторической, научной, художественной или иной культурной ценности.

3.3. Восстановительная стоимость памятника - объем затрат, налогов и вознаграждений, необходимых для устранения всех видов утрат памятника.

3.4. Стоимость памятника, определяемая в рамках концепции доходной недвижимости или действующего предприятия - величина отражающая совокупную полезность памятника и представляющая вклад в результаты функционирования имущественного комплекса как единого целого.

3.5. Амортизация памятника - часть балансовой стоимости, включаемая в смету затрат по обслуживанию памятника и определяемая величиной средств, необходимых для проведения текущих, средних и капитальных ремонтов в соответствии с требованиями охранного договора.

3.6. Величина утрат памятника - показатели физического износа отдельных конструктивных элементов памятника по сравнению с его состоянием на определенную дату истории его существования, и который необходимо устранить в результате ремонтно-восстановительных работ.

3.7. Охранный договор, охранно-арендный договор, охранное обязательство- специальный документ, обязывающий, пользователя, владельца, арендатора выполнить весь комплекс работ, обеспечивающих необходимый уровень технического состояния памятника, а также ограничивающий имущественные права владельца, арендатора в отдельных вопросах эксплуатации, использования, распоряжения и владения НПИК.

3.8. Исторический сервитут - запрещение в общественных интересах менять облик (фасад,, интерьер или его часть, окружение) памятника или части застройки населенного пункта, а также производить несогласованные с госорганами охраны земляные работы.

3.9. Государственные списки памятников - перечень, в который входят объекты, поставленные на государственную охрану (или отнесенные к ним) федеральными, республиканскими (субъектами федерации), местными органами власти.

3.10. Неучтенные (вновь выявленные) памятники - объекты, не прошедшие государственную регистрацию, но являющиеся памятниками.

3.11. Виды ремонтно-реставрационных работ:

консервация - комплекс мероприятий, предохраняющих памятник от дальнейшего разрушения и обеспечивающих укрепление и защиту конструктивных частей и декоративных элементов без изменений исторически сложивщегося облика памятника;
реставрация (в том числе фрагментарная) - комплекс работ, обеспечивающих сохранение и раскрытие исторического, архитектурно-художественного облика памятника путем освобождения его от наслоений, не имеющих ценности и искажающих облик памятника, восполнение утраченных элементов здания, ансамбля, комплекса на основе научно обоснованных данных;
воссоздание - комплекс мероприятий по восстановлению утраченного памятника при наличии достаточных научных данных и при особой исторической, научной, художественной или иной культурной значимости памятника;
ремонт (в том числе эксплуатационный) - мероприятия по поддержке технического состояния памятника путем проведения периодических работ без изменения его существующего облика;
приспособление - комплекс мероприятий, проводимых с целью создания условий для современного использования памятника без нанесения ущерба его историко-художественной ценности и сохранности.

3.12. Наиболее эффективное использование памятника - одна из физически реализуемых, разумно оправданных, юридически законных и экономически целесообразных альтернатив использования памятника при условии полного обеспечения гарантий его сохранности.

3.13. Культурный слой земли - масса культурных наслоений под и вокруг памятника, глубина которого определяется периодом времени его существования.

3.14. Компетентность участников экономических отношений на рынке недвижимости - глубокое понимание полезности исторической и культурной ценности данного вида имущества, органическая часть культуры этих людей.

Архитектурные стили зданий:

барокко - возник в конце 16 века, Италия, сильно раскрепованные фасады, профилированные карнизы, большие колонны, полуколонны, пилястры, закругленные пространства, дугообразные и извивающиеся линии (валюты);
рококо - возник в начале 18 века, Франция, вырос из барокко, но более легкий, игривый, господствовал в оформлении внутренних помещений, использовал украшения в китайском стиле;
классицизм - возник в конце 18 века, Франция, принцип: возвышенная красота и спокойное величие, здания симметричные с большими гладкими плоскостями стен, выдающаяся вперед колоннада, увенчанная треугольным фронтоном, четкость планировочных решений, геометризм форм; строгий классицизм (1780-1790) - простота, лаконичность композиций, торжественность и монументальность образа.
ампир - периоды высокого (1800-1820 гг.) и позднего классицизма (1820-1830 гг.), древнеегипетские мотивы ( орнамент, стилизованные сфинксы), нерасчлененные плоскости стен и пилоны, массивные геометрические объемы;
романтизм - начало 1820 г., Англия, псевдоготика: тонкость решений, сухость, бездушность;
эклектика (историзм) - конец первой половины 19 века , бессистемное заимствование стилей других эпох;
модерн - конец 19 века, Европа, отвечает практическим потребностям, отказ от заимствований, определяющим является построение внутреннего пространства, выражающейся в ритмичной и пластической организации внешних форм здания и декора, орнамент имеет криволинейные очертания.

Архитектурные стили модерна:

неоклассицизм - сближение классической, рационалистической и символической традиций;
рационализм - использование романтической традиции с влиянием кубизма;
функционализм - соответствие назначению, функции, основная идея: что целесообразно, то красиво, соединение не украшенных кубов, шестигранников; боковая ветвь - экспрессионистическое направление: отношение к зданию как к скульптуре, выразительность выше целесообразности;
конструктивизм - в России 1920-30 гг., 1930-50 гг. сталинский ампир - приемы из исторического наследия, много декора, ордеров, украшательство


4. Классификация недвижимых памятников истории и культуры


4.1. Недвижимые памятники истории и культуры в зависимости от содержания объектов подразделяются на следующие виды:

памятники истории - здания, сооружения, памятные места, связанные с важнейшими историческими событиями в жизни народа, развитием общества и государства, революционным движением, гражданской и Великой Отечественной войнами, социалистическим и коммунистическим строительством, укреплением международной солидарности, с развитием науки и техники, культуры и быта народов, с жизнью выдающихся политических, государственных, военных деятелей, народных героев, деятелей науки, литературы и искусства, их могилы, захоронения погибших за свободу и независимость Родины;
памятники археологии - города, курганы, остатки древних поселений, укреплений, производств, каналов, дорог, древние места захоронений, наскальные изображения, старинные предметы, участки исторического культурного слоя древних населенных пунктов;
памятники градостроительства и архитектуры - архитектурные ансамбли и комплексы; исторические центры; кварталы, площади, улицы; остатки древних городов и других населенных пунктов; сооружения гражданской, жилой, промышленной, военной, культовой архитектуры, народного зодчества, а также связанные с ними произведения монументального, изобразительного, декоративно-прикладного и садово-паркового искусства; природные ландшафты;
памятники искусства - произведения монументальной скульптуры, монументальной живописи, мозаики, витражи, монументально-декоративного искусства; произведения декоративно-прикладного искусства, живописи и скульптуры, связанные с недвижимыми памятниками.

4.2. Категории значимости - в соответствии с исторической, научной, художественной или иной культурной ценностью:

всемирного значения - памятники, характеризующие события мировой истории и составляющие содержание культурного наследия всемирного значения;
федерального (общероссийского) значения - памятники, имеющие принципиально важное значение для познания истории и культуры народов Российской Федерации; уникальные, относящиеся к древним периодам, сохранившиеся в малом количестве; имеющие выдающуюся историческую, научную, художественную или иную культурную ценность;
республиканского (субъекта федерации) значения - наиболее значительные памятники, представляющие историческую, научную, художественную или иную культурную ценность для познания истории народов, их материальной и духовной культуры;
местного значения - памятники, представляющие историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, характеризующие историю и культуру регионов республик (субъектов федерации).

4.3. Виды собственности: Памятники могут быть в следующих видах собственности:

- федеральных органов власти;
- субъектов федерации;
- муниципалитетов;
- личной.

4.4. Архитектурные стили зданий:

- барокко;
- рококо;
- классицизм;
- романтизм;
- эклектика (историзм);
- модерн;
- функционализм;
- конструктивизм; в т.ч. сталинский ампир, традициционализм (региональный стиль и классический традициционализм), модернизм (конструктивный модернизм, в т.ч. романтический конструктивный модернизм), постмодернизм, поздний модернизм, органическая архитектура, экологический стиль.

4.5. Время сооружения памятника:

- до XVII века;
- XVII век;
- XVIII век;
- конец XVIII века - 1812 год (Классицизм);
- 1812 - 1850 годы (Эклектика);
- 1900 - 1917 годы (Модерн);
- Советская архитектура 1917 - 1930 годы;
- Советская архитектура 1930 - 1950 годы.

4.6. Авторство:

- выдающийся автор, архитектор;
- рядовой мастер;
- автор не установлен.

4.7. Уникальность памятника:

- уникален в масштабе государства;
- уникален в масштабе региона.

4.8. Градостроительная роль:

- градоформирующая;
- активная роль в градостроительной среде;
- рядовой объект среды.

4.9. Историческая подлинность:

- сохранился в первоначальном виде;
- имеет незначительные изменения;
- частично сохранил первоначальный облик;
- воссоздан;
- полностью перестроен.

4.10. Историческая функция:

- полностью сохранена;
- частично сохранена;
- полностью утрачена;

4.11. Характер декора фасадов, интеръеров:

- полностью сохранен;
- частично утрачен;
- полностью утрачен;
- изначально отсутствует.

4.12. Планировочная структура:

- полностью сохранена;
- частично изменена;
- полностью изменена.

4.13. Виды ремонтно-реставрационных работ:

- воссоздание;
- реставрация;
- ремонт;
- приспособление.


5. Информационно - методическое обеспечение


5.1. Методические материалы.

5.1.1. Вопросы охраны и использования памятников истории и культуры., Минкультуры, М., 1992 г.
5.1.2. Положение о лицензировании деятельности по обследованию состояния, консервации, реставрации и ремонту памятников истории и культуры федерального (общероссийского) значения. Пост. Правительства Российской Федерации от 12 декабря 1995 г. №1228.
5.1.3. Инструкция о порядке учета, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры. Приказ Министерства культуры СССР от 13.05.86 г.№ 203.
5.1.4.Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения научно-проектной документации для реставрации недвижимых памятников истории и культуры. РНиП 1.02.01-94. Министерство культуры Российской Федерации.
5.1.5. Методические рекомендации по определению стоимости научно-проектных работ для реставрации недвижимых памятников истории и культуры. РНиП 4.05.01-93 Министерство культуры Российской Федерации.
5.1.6. Положение об особом порядке и условиях приватизации в городе Москве объектов недвижимости, отнесенных к памятникам истории и культуры. Принято пост. Московской городской Думой №6 от !? января 1996 г. Приложение 3.
5.1.7. Распоряжение Мэра Санкт-Петербурга от 31.07.95 №794-р «О порядке приватизации объектов недвижимого имущества, являющихся памятниками местного значения.
5.1.8. Указания о порядке экономической оценки и установления балансовой и страховой стоимости недвижимых памятников истории, культуры и архитектуры на территории РСФСР. Институт “Спецпроектреставрация”;
5.1.9. Сборники укрупненных показателей сметной стоимости ремонтно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры (СУПС-87), том I, раздел 1 - Памятники гражданского зодчества; раздел 2 - Дворцовые здания; том II, раздел 4 - Культовые сооружения; раздел 4 - Оборонные сооружения, крепостные стены и башни; том III, раздел 5 - малые формы архитектуры; раздел 6 - Жилые постройки конца XIX - начала XX веков; раздел 7 - Садово - парковые сооружения; раздел 8 - Памятники деревянного зодчества. Министерство культуры СССР, 1987 г.;
5.1.10. Сборников сметных норм и единичных расценок по памятникам истории и культуры 1984 года (ССН-84). ВО “Союзреставрация” Министерства культуры СССР, 1987 г.;
5.1.11. Коэффициенты пересчета сметной стоимости ремонтно-восстановительных работ, определенным по сборникам единичным расценкам по памятникам истории и культуры. Выпуск 1/96-ССН-84. Утверждены приказом Министерства культуры Российской Федерации №769 от 4 октября 1996 года с введением в действие с 1 августа 1996 года.
5.1.12.Письмо Минкультуры № 01 - 218 \ 16 - 20 от 27.10.97г.; № 01 - 38 \ 16 - 20 от 19.02.96 г.; №01 - 37 \ 16 - 14 от 25.02.97 г

5.2. Информационное обеспечение работ по оценке памятника.

5.2.1.Содержание информации для оценки памятника определяется результатами следующих видов работ:

- анализ состояния государственного учета объекта оценки в органах контроля охраны и использования памятников;
- проведение правовой экспертизы прав собственности;
- изучение материалов историко-архитектурного обследования;
- сбор и анализ проектно-сметной и технической документации;.
- данные о результатах продаж на конкурсах и аукционах прав аренды памятников, земельных участков, приватизации памятников местного значения


6. Методы оценки стоимости памятника


6.1. При решении вопросов оценки необходимо исходить из учета следующих видов существования памятников:

- как материальный результат труда людей различных поколений;
- как формы исторического и культурного наследия, обеспечивающего сохранения Памяти человечества.
- Приведенные два аспекта определения стоимости памятника связаны между собой, что необходимо учитывать при оценке данного вида недвижимости.

6.2. Оценка памятника, как материального результата труда, представляет собой процесс расчета стоимости недвижимости, для выполнения которого помимо традиционных знаний инженерно-строительного характера, необходимо использование результатов культурно-исторических и археологических исследований, а также специальных знаний в области проектирования ремонтно-восстановительных работ, определения перечня, величины и динамики затрат на их выполнение.

Оценка памятника, в этом случае, может быть проведена путем использования традиционных методических подходов оценки недвижимости: затратного, сравнительных продаж и доходного.

6.3. Затратный метод.

6.3.1.Объект оценки: специализированная собственность, которая в силу своей специфики обладает полезностью, ограниченной конкретным видом ее использования или конкретным пользователем, и которая редко продается на открытом рынке (если вообще продается).
6.3.2. База оценки - остаточная восстановительная стоимость памятника.
6.3.4.Метод оценки - результат расчета текущей рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании в сумме с общими затратами на возмещение (воспроизводство) улучшений (памятника) за вычетом начислений на физический износ и всех соответствующих форм обесценения.
6.3.5. Особенности использования затратного метода при оценке памятников, на которых были проведены ремонтно-восстановительные работы, определяются следующим порядком расчетов:

- получение данных о величине утрат отдельных конструктивных элементов памятника (в процентах) с учетом п.5.1. Величина утрат включает в себя количественное выражение всех видов износа памятника, которые должны быть устранены в процессе реставрационно - восстановительных работ.
- расчет стоимости ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения выявленных утрат конструктивных элементов памятника на определенную дату. Работы выполняются использованием материалов п.п. 5.7. - 5.11.
- определение полной восстановительной стоимости памятника. Рассчитывается как частное от деления данных о величине затрат на ремонтно-восстановительные работы и значения доли утрат конструктивных элементов памятника.
- получение экспертного заключения о величине физического износа памятника за период с момента окончания ремонтно-восстановительных работ до даты оценки.
- рассчитывается стоимость земельного участка как незастроенного: на основе нормативной цены земли, стоимости прав аренды, доходным методом. Обязательным является расчет стоимости культурного слоя земли в соответствии с материалами 5.4. и 5.11. Пример расчета культурного слоя земли. Исходные данные: площадь земельного участка - 1000 кв.м., тоже в квадратах (2х2) - 250; трудоемкость производства археологических исследований - 14 чел/дн, стоимость чел/дн - 286 тыс.руб., трудоемкость предварительных работ и подготовки отчета -35 чел/дн. Результаты расчета: стоимость культурного слоя земли (без учета стоимости находок) состаляет: 250 х 14 х286 + 35 х 286 = 1,01 млрд. руб.
- оценка стоимости памятника: рассчитывается по следующему алгоритму: из полной восстановительной стоимости памятника вычитается величина физического износа и прибавляется стоимость земельного участка. Пример расчета стоимости памятника затратным методом. Исходные данные: величина утрат - 50 %, затраты на реставрацию с учетом индексации на дату оценки - 150 млрд. руб., общий износ после последней реставрации - 20 %, стоимость земельного участка с учетом оценки культурного слоя - 50 млрд.. руб. Результат расчета: (150 х 1/0,5) х (1 - 0,2) + 50 = 290 млрд. руб.

6.4. Метод сравнительных продаж.

6.4.1. Базой оценки при использовании данного метода является понятие рыночная стоимость - расчетная величина, за которую собственник следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
6.4.2. Данные по сделкам аренды , продажи могут быть получены в территориальных Фондах имущества, а том числе в соответствие с 2.4., 5.1.6., 5.1.7.
6.4.2. Корректировка стоимости объектов-аналогов по сравнению с объектом оценки, наряду с обычными факторами ( дата продажи, размеры , этажность, физическое состояние, земельный участок и др.) должна производиться с учетом признаков исторической и культурной значимости памятника. В качестве коэффициентов корректировки могут быть использованы показатели, приведенные материалах п.5.5. стандарта.. Эти показатели дают возможность сопоставить оценку стоимости отдельных обектов-аналогов в зависимости от наличия таких факторов как время сооружения, авторство, уникальность, градостроительная роль, историческая подлинность, декор фасада и интеръеров и др. Например, соотношение стоимости памятника, сооруженного в 17 веке по сравнению с таким же объектом в 18 веке составляет - 1,08; градообразующего по сравнению с рядовым объектом среды - 1,33. Всего такие соотношения могут быть получены по около 50-ти факторам.
6.4.3. Оценка стоимости памятника за длительный исторический период может осуществляться на основе данных ряда сделок купли-продажи, переоценок с указанием стоимости или доходности. Корректировка стоимости должна осуществляться на основе данных сопоставления факторов во времени с учетом изменения состояния, условий в содержании памятника, в окружении, и укладе жизни людей. Одним из возможных направлений решения этих вопросов является сопоставление покупательной способности рубля в золотом или серебряном исчислении, отражающей изменение условий воспроизводства памятника во времени. Пример расчета. Исходные данные: особняк в Москве построен в начале 19 века и продан в 1872 году за 18 тысяч серебром. Стоимость здания-аналога вместе с земельным участком в центре города в настоящее время составляет 10 млрд. руб. Данная величина должна быть скорректирована следующим образом: уменьшена на 12 % из-за наличия всех видов коммунального обслуживания; увеличена на 4 % для восстановления печного отопления; уменьшена на 20 % в связи с новой транспортной инфраструктурой; уменьшена на 50 % за счет того, что город стал столицей. Стоимость недвижимости может быть на дату продажи в 2,8 млрд. руб., при этом 1 руб. серебра 1872 года будет стоить 156 тыс. руб. в 1997 году.

6.5. Доходный метод.

6.5.1. Объект оценки - стоимость права собственности на памятник при существующем использовании, которая характеризуется как рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении его существующего использования при предположении, что в таком виде оно может быть продано на открытом рынке при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости ,независимо от того является ли существующее использование имущества наиболее эффективным или нет.
6.5.2. Метод оценки - подход с позиций стоимости действующего предприятия величина которого определяется как результат капитализации дохода, получаемого от функционирования имущественного комплекса в целом. Оценка стоимости памятника как отдельного объекта заключается в определении величины вклада, который он вносит в результаты экономической деятельности.
6.5.3. По содержанию экономических последствиям использование памятника может проявляться в следующих формах:

обременение возникает при заключении государственными органами с пользователем или собственником охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство. В охранных документах предусматривается порядок, сроки реставрации, консервации, ремонта памятников и связанных с ним строениями;
преимущество выражается в его местоположении: близость к центрам деловой активности, доминирующей роли в архитектурно-планировочной среде, характере строительных конструкций, форме и содержания фасада и интеръеров. От чего в итоге зависит увеличение доходности результатов предпринимательской деятельности и определяет содержание престижа арендатора или владельца памятника.

6.5.4. Особенностями применения доходного метода является учет влияния факторов как снижающих величину чистого дохода за счет дополнительных расходов по его сохранению, так и повышающих доход под влиянием фактора действия престижа. При расчете величины чистого дохода должны учитываться льготы по налогообложению, установлению арендных ставок и других стимулов, которые могут быть установлены государством для стимулирования мер по сохранению памятников. При определении величины коэффициентов капитализации и дисконтирования факторы, определяющие их количественное значение должны иметь свое специфическое значение.

6.6. Согласование результатов оценки.

6.6.1. Окончательное значение величины оценки стоимости памятника как материального объекта может быть получено в результате сведения значений такой оценки, полученных различными методами. При этом необходимо исходить из следующих предпосылок:

- памятник должен быть сохранен в форме, соответствующей необходимым требованиям;
- продажа, аренда памятника как разновидности доходной недвижимости возможна, если это не противоречит первой предпосылке, но не является характерным условием его существования;
- оценка, основанная на доходности не может быть объективной, так как роль престижа проявляется только косвенным образом.
- Результатом оценки, полученной затратным методом, должно быть отдано большее предпочтение чем оценке по результатам применения метода сравнительных продаж и тем более доходным методом.

6.7. Оценка стоимости памятника как формы существования исторического и культурного наследия.

6.7.1.Методические подходы при оценке памятника представляют собой процесс расчета стоимости своеобразного вида нематериальных активов. Потребительная стоимость памятника заключается в способности удовлетворять потребности людей в использовании духовных ценностей, носителем которых является памятник.
6.7.2. Содержание методологических подходов при оценке стоимости исторической и культурной ценности памятника следующие:

- определение объема затрат, необходимых для создания условий, обеспечивающих доступность народу этих духовных ценностей и, величина которых складывается из средств необходимых для создания условий для проведения ремонтно-восстановительных работ, реализации программ обучения специалистов, просвещения людей, выпуск литературы и других форм просветительской деятельности.
- расчет величины потерь, которую понесут люди от уничтожения, незнания, скрытия исторических и культурных этих ценностей.
- денежная величина, которая получается как разница между рыночной стоимостью памятника и недвижимостью, созданной в современных условиях, аналогичной по физическим параметрам, месторазположению и функциям использования.

6.7.3.Определение стоимости памятника с учетом фактора исторической и культурной ценности сводится к расчетам, в результате выполнения которых находится величина увеличивающая стоимость памятника как материального носителя этой ценности.

6.7.3.1. Методика расчета исторической и укльтурной цннности приведено в 5.7. Предлагается следующая формула расчета:

С = Б ( 1+Е) t(1-k) х Кк ,
где:

С - стоимость памятника; учитывающая его историческую и культурную ценность;
Б - восстановительная стоимость в ценах и тарифах на момент оценки;
Е = 1/Т - нормативный коэффициент утраты первоначального состояния, где: Т - нормативный срок эксплуатации объекта, предусмотренный поколением создателей (деревянный 25-50 лет, каменный 75-100 лет);
t - срок фактического существования с момента его возведения до года установления страховой стоимости;
К = Кф (м / М) - коэффициент обновления памятника, где: Кф - процент восстановления утраченной первоначальной формы, определяется экспертно и устанавливается от 0 до 1; м - объем новых материалов непринадлежащих эпохе возведения памятника; М - фактический объем материалов образующих памятник.

При использовании данной методики авторы исходят из того, что наряду с определением восстановительной стоимости памятника, необходимо учитывать объективное нарастание стоимости памятника за счет его историко-культурной ценности с учетом времени его существования - (1+Е)t и уменьшение стоимости, вызванное проводимыми реставрационно-восстановительными работами - (1-к).

Кк - коэффициент корректировки, частично учитывающий фактор историко - культурной ценности при расчете величины восстановительной стоимости памятника, принимается равным -1/1,5. = 0,67.

Пример расчета. Исходные данные: восстановительная стоимость - 600 млн. руб.; t = 150 лет; Е = 0,01; К= 0,8 х 0,2 = 0,16; t(1-k) = 150(1 - 0,16) = 126 лет. Результат расчета: оценка стоимости с учетом исторической и культурной ценности составляет - С = 600 х (1 + 0,01) 126 х 0,67 = 1408 млн. руб.

6.7.3.2. Увеличение стоимости памятника, обладающего исторической и культурной ценностью, может быть определено с использованием Методики расчета стартовой цены Памятников местного значения при продаже на конкурсах и аукционах., приведенной в 5.3.

Для оценки стоимости памятника с учетом исторической и культурной ценности используется часть приведенной там формулы, а именно:

С = Б х Квс(1+Кис/100) х Кк;
где:

Кис = Ка х Ку х Кг х Кип х Киф х Кдф х Кдин х Кпс х Кмр,
где:

Кис - коэффициент историчности;
Квс - коэффициент времени сооружения строительства;
Ка - коэффициент авторства,
Ку - коэффициент уникальности,
Кг - коэффициент градостроительной роли,
Кип - коэффициент исторической подлинности,
Киф - коэффициент исторической функции,
Кдф - коэффициент характера декора фасада,
Кдин - коэффициент декора интеръеров,
Кпс - коэффициент сохранности планировочной структуры,
Кмр- коэффициент мемориальной ценности;
Киз - коэффициент износа.

Пример расчета. Исходные данные: восстановительная стоимость памятника - 600 млн. руб.; Квс =2,0; Ка = 1,5; Ку = 1,3; Кип = 1,3; Киф = 1,5; Кдф = 1,5; Кдин = 2,0; Кпс = 2,0; Кмр = 2,0; Кк = 0,67. Результат расчета: оценка стоимости памятника с учетом исторической и культурной ценности составляет - 1174 млн. руб.

Результаты стоимостной оценки памятника должны быть одним из показателей “Учетной карточки памятников” и “Паспорта памятников”, входящих в Перечень обязательной документации, подлежащей хранению в государственных органах охраны памятников истории и культуры в соответствии с 5.2.


7. Организация бухгалтерского учета


7.1 Первоначальная стоимость памятника отражается в учете и отчетности в составе основных средств государственных органов или в хозяйственных объединениях в составе собственных или арендованных средств по восстановительной стоимости, величина которой соответствует объему затрат, необходимых для удовлетворения требований охранного или охранно-арендного договора.

Примечание: настоящий порядок не является общепринятым.

7.2 Первоначальная стоимость памятника отражается в учете и отчетности в составе основных средств хозяйственных объединений по рыночной цене в случае приобретения памятника местного значения в порядке, установленном местными органами управления.

7.3 Амортизационные отчисления отражаются в учете по нормам, утвержденным нормативными документами Минкультуры, которые должны обеспечивать возможность выполнения всего комплекса работ для удовлетворения требований охранного или охранно-арендного договора.



(499) 972-3100

как нас найти

Общие положения
Проведение оценки
Стандарты оценки
Стандарты РОО

Статистика





Rambler's Top100

 © ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки
Как нас найти | Карта сайта |