Оценка недвижимости и оценка бизнеса.
Оценка недвижимости и оценка бизнеса.

Начало
Оценка
Бизнес-планы
Консалтинг
Оценка бизнеса
Законы
Мониторинг
Библиотека
Клиенты
О фирме
Карта сайта




Налоги
ФНС
Высший Арбитражный суд
Арбитраж
ЦБ РФ
ЦБ РФ
Федеральная Комиссия по рынку ценных бумаг
ФСФР
Федеральное Агентство по Управлению Федеральным Имуществом
ФАУФИ
Министерство Экономического Развития и Торговли РФ
МЭРиТ

Распоряжение Мэра от 20.04.1999 № 375-РМ "Об утверждении нормативно-методической документации по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций, расположенных в историческом центре города Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий"

РАСПОРЯЖЕНИЕ


20 апреля 1999 г.
N 375-РМ


ОБ УТВЕРЖДЕНИИ НОРМАТИВНО - МЕТОДИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ ПО ПЕРЕБАЗИРОВАНИЮ, РЕФОРМИРОВАНИЮ, ЛИКВИДАЦИИ ПРЕДПРИЯТИЙ И ОРГАНИЗАЦИЙ, РАСПОЛОЖЕННЫХ В ИСТОРИЧЕСКОМ ЦЕНТРЕ ГОРОДА МОСКВЫ, И РЕАБИЛИТАЦИИ ОСВОБОЖДАЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ


В целях упорядочения деятельности Городской комиссии по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций, расположенных в историческом центре города Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий:

1. Утвердить подготовленные Городской комиссией:

- Концепцию Программы обеспечения перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций, расположенных в историческом центре г. Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий (приложение 1);
- Порядок обеспечения перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций, расположенных в историческом центре г. Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий (приложение 2);
- Методику комплексной оценки затрат по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий, организаций и отдельных производств, расположенных в историческом центре г. Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий (приложение 3).

2. Установить, что перебазирование, реформирование, ликвидация предприятий и организаций, расположенных в историческом центре г. Москвы, и реабилитация освобождаемых территорий осуществляются в соответствии с положениями нормативно - методической документации, предусмотренной п. 1 настоящего распоряжения.

3. Контроль за выполнением распоряжения возложить на председателя Городской комиссии, первого заместителя Премьера Правительства Москвы Ресина В.И.


Мэр Москвы
Ю.М. Лужков


Приложение 1
к распоряжению Мэра Москвы
от 20 апреля 1999 г. N 375-РМ



КОНЦЕПЦИЯ ПРОГРАММЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПЕРЕБАЗИРОВАНИЯ, РЕФОРМИРОВАНИЯ, ЛИКВИДАЦИИ ПРЕДПРИЯТИЙ И ОРГАНИЗАЦИЙ, РАСПОЛОЖЕННЫХ В ИСТОРИЧЕСКОМ ЦЕНТРЕ Г. МОСКВЫ, И РЕАБИЛИТАЦИИ ОСВОБОЖДАЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ


Необходимость разработки Программы


1. Экстенсивное развитие города, сопровождающееся значительным увеличением площади застройки в периферийных районах, все более исчерпывает себя.

Продолжающееся жилищное строительство на присоединенных в 80-х гг. к городу Москве территориях становится все более дорогостоящим вследствие возрастания затрат на создание инфраструктуры.

Отсутствие в настоящее время достаточно широкой прослойки так называемого "среднего класса", имеющего средства на приобретение жилья, в совокупности с удаленностью районов массовой застройки от центра города и неразвитостью социально - культурной сферы в них привело к заметному снижению потребительского спроса на предлагаемые к продаже квартиры. Для поддержания минимально достаточного уровня спроса Московская городская администрация вынуждена все более приближать цену реализации жилья к расчетной себестоимости его строительства. Вследствие этого для осуществления городской социальной жилищной программы необходимо продавать на рыночных условиях все большее количество построенных квартир. Это вызывает необходимость дальнейшего увеличения и без того значительных объемов жилищного строительства в периферийных районах, чтобы обеспечить хотя бы минимальное движение муниципальной очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Выходом из сложившейся ситуации может стать предложение высококачественного жилья в центральных районах города. Однако решение вопроса тормозится в связи с отсутствием достаточного числа свободных земельных участков для осуществления масштабного жилищного строительства.

2. Превращение города Москвы в современный финансовый и деловой центр требует развития соответствующей инфраструктуры.

Взяв курс на превращение города Москвы в экономический и финансовый центр мирового уровня, Московская городская администрация должна решить и вопросы, связанные с обеспечением бизнеса достаточным количеством офисных помещений. В настоящее время их количество в центральной части города крайне недостаточно. Для удовлетворения спроса необходимо дать возможность частным инвесторам вести строительство деловых и торговых комплексов прежде всего в центральной части города. Однако и здесь дело сдерживается отсутствием достаточного числа подходящих земельных участков.

3. Проблемы экологии становятся все острее и требуют своего решения.

За последние годы значительно повысилась общая экологическая культура, ужесточились нормы экологических стандартов. Все более нежелательным становится существование на территории центральной части города в его историческом центре не отвечающих современным экологическим требованиям предприятий и организаций.

4. Градостроительный облик города должен соответствовать современным требованиям, его территория должна использоваться эффективно.

Отсутствие в течение длительного периода времени у государства и новых собственников средств на реконструкцию предприятий привело к тому, что на территории центральной части города в настоящее время находятся предприятия, внешний облик которых не соответствует современным представлениям о городской застройке. Значительные территории в историческом центре города заняты предприятиями и объектами, не имеющими отношения к обеспечению жизнедеятельности города. Многие территории, необходимые городу для дальнейшего развития и привлекательные с точки зрения инвестиционных вложений, используются крайне неэффективно с точки зрения их экономического потенциала. Вследствие отсутствия надлежащего законодательного регулирования, в том числе в части размеров земельных платежей, эти территории зачастую приносят доход только конкретным физическим и юридическим лицам, нанося при этом экономический ущерб городу в целом.

5. Возможности экстенсивной застройки центральной части города исчерпаны, для дальнейшего осуществления строительства необходимы новые подходы.

Территория центральной части Москвы (в границах Центрального административного округа) практически вся застроена. Поэтому новое строительство здесь можно осуществлять либо путем уплотнения имеющейся застройки, либо путем освобождения территорий, занятых в настоящее время различными предприятиями и организациями. Здесь имеются существенные резервы. Только промзонами на территории Центрального административного округа занято около 500 га, при этом 40% этих площадей практически не используются.

Таким образом перед Московской городской администрацией все в более практической плоскости встает проблема перебазирования, реформирования, ликвидации промышленных предприятий и организаций в исторической части города и реабилитации освобождаемых территорий в целях обеспечения дальнейшего эффективного развития города как мегаполиса, с одной стороны, так и социокультурной общины, с другой.


Основные причины неудач в решении проблемы вывода (перебазирования), реформирования предприятий и экономические предпосылки ее решения


1. Административно - командные методы регулирования не обеспечивают решение вопроса.

Проблема вывода (перебазирования), реформирования предприятий стоит перед городской администрацией уже более 20 лет. Тем не менее неоднократно принимавшиеся на самом высоком административном уровне постановления о выводе или перебазировании тех или иных предприятий не давали результата. Это происходило потому, что эти постановления основывались на использовании исключительно административно - командных методов для решения проблемы вывода (перебазирования) или реформирования. Ни одно из этих решений не подкреплялось одновременно следующими взаимосвязанными факторами:

- существованием конкретного платежеспособного заказчика, которому земельный участок, освободившийся после вывода (перебазирования), реформирования предприятия, был бы необходим для реализации своих экономических или политических интересов, готового финансировать работы по выводу (перебазированию) предприятия, включая осуществление на освобождающемся земельном участке нового строительства;
- наличием у государства средств, необходимых для реализации работ по выводу (перебазированию) предприятия или его реформированию;
- существованием у местных органов власти экономической заинтересованности в реальном выполнении этих работ;
- согласованием межведомственных интересов, направленных на вывод (перебазирование), реформирование конкретного предприятия;
- отсутствием экономической заинтересованности у собственника предприятия в осуществлении вывода (перебазирования), реформирования.

2. Магистральный путь решения проблемы вывода (перебазирования), реформирования предприятий - использование административно - экономических методов.

В настоящее время появилась реальная возможность перехода в решении проблемы вывода (перебазирования) предприятий от административно - командных методов к административно - экономическим.

Предпосылки к этому следующие:

1) формирование у Московской городской администрации четкого представления о том, какие промышленные предприятия и отрасли должны стать приоритетными для города и в каком направлении в целом должен развиваться город;
2) появление потенциальных инвесторов, которые имеют капитал и готовы оплатить работы, связанные с выводом (перебазированием), реформированием предприятий с конкретных территорий и их последующей реабилитацией;
3) переход предприятий, предполагаемых к выводу (перебазированию), реформированию на рыночные отношения, в условиях которых для собственников предприятий определяющими становятся экономическая целесообразность условий вывода (перебазирования), предлагаемых предприятию, и величина обременений в случае отказа от них.

В сложившихся условиях возможен переход от решения достаточно узкой задачи вывода (перебазирования) предприятий к решению более широкой задачи перебазирования, реформирования и ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий.

В 1998 году Московская городская администрация фактически впервые запланировала выделение определенных средств на осуществление работ, связанных с осуществлением перебазирования предприятий. Однако количество предприятий, по которым уже имеются решения о выводе (перебазировании), велико, а затраты на вывод каждого из них весьма существенны. Для решения проблемы необходимо привлечение в значительных объемах заемного капитала и капитала частных инвесторов. Однако частный капитал требует определенных гарантий, то есть разработки соответствующей правовой базы и утвержденного в установленном порядке механизма взаимодействия между Московской городской администрацией, инвестором и перебазируемым (выводимым) предприятием, позволяющего осуществить весь комплекс работ в разумные сроки с минимальными затратами и тем самым обеспечить инвестору расчетную прибыль.


Цель Программы


Целью Программы является создание системы организационных, финансово - экономических и правовых норм и мер, обеспечивающих возможность осуществления перебазирования, реформирования и ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий как единой и целостной комплексной задачи в целях создания благоприятных условий для проживания граждан на территории города Москвы, стимулирования инвестиционной активности, предотвращения возможной социальной напряженности в связи с перебазированием или ликвидацией предприятий, организаций и отдельных производств.

Система мер должна носить универсальный характер, учитывая в то же время особенности различных организационно - правовых форм и форм собственности перебазируемых, реформируемых или ликвидируемых предприятий и организаций, и позволять применять различные источники и схемы финансирования при осуществлении перебазирования, реформирования или ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий.

Целью реализации Программы является не получение финансовой выгоды от продажи права аренды территории, освобожденной в результате перебазирования, реформирования, ликвидации конкретного предприятия или организации, а в первую очередь в создании современной городской среды на долговременную перспективу.


Содержание Программы и ее основные положения


Задача перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и реабилитации освобождаемых территорий - это сложная комплексная задача, которая не может быть решена одним постановлением или по одной наперед заданной схеме. Необходимо создание определенной системы взаимодействия нескольких десятков органов Московской городской администрации, определения их функций при осуществлении мероприятий по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемой территории. Необходима перестройка сложившихся отношений с федеральными министерствами и ведомствами, подключение к процессу перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и реабилитации освобождаемых территорий частных инвесторов, в том числе банков, иных финансовых институтов, а также использование всех возможностей, предоставляемых действующим законодательством. Эта задача может быть решена только при условии разработки полномасштабной городской комплексной Программы обеспечения перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий. А реализация этой программы должна быть начата с предприятий и организаций, находящихся в историческом центре Москвы.

Первоочередными вопросами, требующими решения, для создания системы, обеспечивающей возможность осуществления перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемой территории, являются следующие:

1. Определение перечня предприятий, которые подлежат либо закрытию, либо безусловному выводу из Москвы, а также предприятий, которые могут быть перебазированы в другие районы Москвы или реформированы; создание механизма обновления этого перечня.

Существующий до настоящего времени перечень предприятий, подлежащих выводу (перебазированию), составленный на основе простого перечисления объектов, по которым принимались решения о выводе (перебазировании) Советом Министров СССР, исполкомом Моссовета и другими органами, устарел. Проведенная в соответствии с решениями Правительства Москвы инвентаризация показала, что часть предприятий и организаций либо перебазировалась, либо реформировалась, либо прекратила свое существование. Практически все они изменили форму собственности. Вместе с тем перечень необходимо будет расширить за счет предприятий, не отвечающих экологическим, градостроительным, культурологическим критериям. Поэтому актуальными являются разработка и утверждение в установленном порядке механизма, обеспечивающего реализацию объективного всестороннего подхода к пополнению указанного перечня предприятиями, организациями и отдельными производствами, которые подлежат ликвидации, выводу из Москвы или перебазированию на другую территорию в пределах Москвы, реформированию, а также механизма исключения предприятий, организаций и отдельных производств из указанного перечня в результате проведенного реформирования или реабилитации территории и/или изменения режима ее целевого использования после передачи ее новому арендатору.

2. Определение перечня районов города Москвы, Московской и иных областей, куда можно было бы осуществлять вывод, перебазирование предприятий и организаций, так и конкретных предприятий, на территории которых можно было бы проводить такое перебазирование.

Под "выводом", "ликвидацией" предприятия (организации, отдельного производства) понимается прекращение его деятельности на территории Москвы с переходом прав собственности на имущественный комплекс предприятия, оставшийся после освобождения им ранее занимаемой территории, к городу Москве или третьему лицу в установленном порядке. В отличие от ликвидируемого, выводимому предприятию должна быть, как правило, предоставлена территория или имущественный комплекс вне территории Москвы.

Под "перебазированием" предприятия (организации, отдельного производства) понимается прекращение его деятельности на ранее выделенном участке территории города Москвы и возобновление той же или аналогичной деятельности на новой территории в пределах границ Москвы. Перебазируемому предприятию (организации, отдельному производству) должна быть, как правило, предоставлена аналогичная по площади территория или имущественный комплекс для размещения оборудования и возобновления хозяйственной деятельности.

Под "реформированием" предприятия понимается сочетание в различных комбинациях перебазирования, перепрофилирования и реорганизации, где под "реорганизацией" понимается слияние, присоединение, разделение, преобразование предприятия, сопровождаемое, как правило, изменением режима разрешенного использования занимаемой предприятием территории.

Под "перепрофилированием" понимается изменение вида деятельности предприятия в соответствии с изменившимся режимом разрешенного использования территории, на котором расположено предприятие. Перепрофилирование сопровождается, как правило, реконструкцией и/или техническим перевооружением предприятия.

В настоящее время Правительством Москвы принято решение о рассмотрении возможности перебазирования предприятий на земельные участки, занимаемые предприятиями строительного комплекса, однако необходимо найти комплексное решение этого вопроса по всем категориям землепользователей, неэффективно использующих занимаемые земельные участки. В связи с этим необходимо осуществить нормативное закрепление понятия неэффективного использования земельного участка землепользователем, разработать и реализовать на практике механизм применения в этом случае штрафных санкций.

Необходимо рассмотреть и предложения регионов, желающих принять на своих территориях некоторые московские предприятия.

3. Определение критериев, на основании которых предприятие включается в перечень на перебазирование, реформирование, ликвидацию, процедур включения в эти перечни и исключения из них.

Эти критерии должны опираться на экологические нормы, учитывать экономическое состояние предприятий и стратегические интересы экономического, социального и градостроительного развития города. Перебазированию, реформированию, ликвидации должны подлежать не только экологически вредные, но и непрофильные для города предприятия или организации, особенно находящиеся в неудовлетворительном экономическом состоянии, а также предприятия и организации, занимающие земельные участки, которые могут быть использованы более эффективно либо с экономической точки зрения, либо с градостроительных позиций.

Процедура включения предприятий в перечень на перебазирование, реформирование, ликвидацию должна быть ясной и четкой, не допускающей возможности принятия волевого решения об исключении предприятий из перечня на перебазирование, реформирование, ликвидацию или включении в него, так как указанный перечень должен стать основой для применения к находящимся в нем предприятиям и организациям мер экономического регулирования и административного воздействия.

4. Построение механизма взаимодействия с федеральными органами власти, предприятиями и организациями, находящимися в ведении федеральных органов власти или ведомств в той или иной форме.

Значительную часть территории города Москвы занимают объекты, в той или иной форме принадлежащие федеральным органам власти и ведомствам. Это в первую очередь относится к объектам, находящимся в ведении Министерства обороны и Министерства государственного имущества Российской Федерации. Вся территория города Москвы, за исключением земельных участков, занимаемых высшими органами государственной власти, находится в ведении города Москвы как субъекта Российской Федерации. В то же время происходит смешение понятий федеральной собственности на здания, строения, сооружения и прав на земельные участки, находящиеся под ними. Отдельными структурами федерального уровня предпринимаются попытки вывода из распоряжения Московской городской администрации земельных участков, занимаемых подведомственными этим структурам предприятиями и организациями. Несмотря на сокращение армии, ее учебных заведений и иных частей, ни один земельный участок на территории Москвы, занимаемый объектами Министерства обороны Российской Федерации, Московской городской администрации не возвращен.

Необходимо обеспечить исполнение Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве", предусматривающего регистрацию прав всех землепользователей на занимаемые земельные участки до 1 января 1999 года и возможность установления для них обременений. Это особенно важно, так как, например, объекты Министерства обороны Российской Федерации в соответствии с Законом Российской Федерации "О плате за землю" освобождены от уплаты земельного налога.

В связи с тем, что взаимоотношения с федеральными органами власти и федеральными ведомствами по вопросам вывода (перебазирования) предприятий и организаций во многом придется строить на договорной основе, предстоит определить порядок и схему компенсации им за освобождаемые земельные участки, включая в том числе компенсацию путем предоставления жилья для военнослужащих.

5. Создание комплексной системы мер экономического воздействия на предприятия, включенные в перечень на вывод (перебазирование).

В настоящее время Московская городская администрация при соответствующей законодательной проработке обладает только такими рычагами воздействия на предприятия, подлежащие перебазированию, реформированию, ликвидации, как ставки арендной платы за занимаемую территорию и используемые помещения (в случае аренды) и тарифы на используемые ресурсы - воду, тепло, энергию. При этом принимаемые ранее Московской городской администрацией многочисленные решения о повышении ставок арендной платы вследствие неэффективного использования занимаемых земельных участков или увеличении штрафных санкций за нарушение экологических нормативов не дали результата в решении проблемы вывода (перебазирования) предприятий из-за отсутствия комплексного подхода к решению проблемы и необходимых нормативных документов, обеспечивающих реальную возможность применения санкций. Например, только в конце 1997 года постановлением Правительства Москвы Москомприроде была поставлена задача разработки Положения о порядке проведения экологического аудита производственных объектов города Москвы и методики оценки ущерба от деградации, загрязнения и захламления городских земель. До настоящего времени не разработана содержательная и научно обоснованная методика определения неэффективного использования земельных участков юридическими лицами. Только ведутся разработки правовых документов, определяющих градостроительные критерии и нормы размещения объектов на территории города Москвы. Однако до настоящего времени все эти исследования не направлены на комплексное решение вопросов, связанных с перебазированием, реформированием, ликвидацией предприятий и организаций и реабилитацией освобождаемых территорий.

Значительно более проработана в правовом и организационном отношении система мер, связанная с реализацией механизма банкротства предприятий. Однако она до настоящего времени не увязана со всем комплексом возможных мер экономического воздействия на них и не нацелена на комплексное решение проблем реабилитации территории города в результате перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий.

В связи с этим требует проработки вопрос комплексной оценки использования предприятием занимаемой территории, исходя из его платежей в бюджет и внебюджетные фонды, величины вывозимых отходов на единицу выпускаемой продукции, размеров выплачиваемой работникам заработной платы. В настоящее время в самом упрощенном варианте проявлением такого подхода является постановка вопроса о банкротстве предприятия. Однако и здесь задача состоит в том, чтобы не признать предприятие банкротом, фактически "заморозив" занимаемую им территорию на длительный срок, а, используя соответствующие рычаги, принудить предприятие осуществить в добровольном порядке перебазирование, реформирование или ликвидацию.

Именно поэтому создание комплексной взаимоувязанной системы мер экономического регулирования и административного воздействия, ее нормативное и правовое обеспечение является одной из первоочередных задач. Создаваемая комплексная система должна опираться на взаимодействие соответствующих служб Московской городской администрации и иметь единого генерального заказчика - координатора, отвечающего за реализацию программы перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий, организаций и отдельных производств и реабилитацию освобождаемых территорий.

Для создания такой системы необходимо наладить взаимодействие между координирующим органом Программы, его рабочими органами, Департаментом науки и промышленной политики, Комитетом по делам о несостоятельности (банкротстве), Москомприродой, Москомземом, Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы, Москомархитектурой, а также другими заинтересованными ведомствами. При создании системы надо исходить из того, что все меры экономического понуждения предприятий к выводу (перебазированию) - не самоцель, а составная часть комплексной политики Московской городской администрации по освобождению территории города от экономических субъектов, неэффективно ее использующих или наносящих вред жителям города.

В целях надлежащего организационного обеспечения процесса перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий, организаций и отдельных производств и реабилитации освобождаемых территорий необходимо разработать, утвердить и постоянно совершенствовать порядок взаимодействия различных органов Московской городской администрации, инвесторов, предприятий и организаций при осуществлении перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий, организаций и отдельных производств и реабилитации освобождаемых территорий. Указанный порядок должен, с одной стороны, базироваться на разработанной универсальной системе норм и мер, а с другой стороны, отражать тот факт, что для каждого предприятия (организации), определенного к перебазированию, реформированию, ликвидации, исходя из его особенностей будет формироваться своя конкретная индивидуальная схема осуществления процесса перебазирования, реформирования, ликвидации и реабилитации освобождаемой территории.


Финансовое обеспечение Программы перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий


Финансирование перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемой территории может осуществляться за счет средств из бюджета города, за счет средств различных внебюджетных фондов и за счет средств частных инвесторов.

Величина имеющихся в распоряжении Московской городской администрации бюджетных средств крайне незначительна по сравнению с объемом средств, необходимым для существенного продвижения в процессе перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и реабилитации освобождаемых территорий. Некоторого их увеличения можно было бы достичь путем перераспределения бюджетных доходов в случае внесения соответствующей поправки в Закон города Москвы "О ставках и льготах по налогу на прибыль". В настоящее время основным источником средств могут быть только средства частных инвесторов. Однако частному инвестору нужны четкие и устойчивые на длительный промежуток времени правила, регулирующие взаимоотношения всех сторон, участвующих в процессе перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и реабилитации освобождаемых территорий, закрепленные в нормативных правовых актах как можно более высокого уровня: городских законах, распоряжениях Мэра. Особенно частному инвестору нужны закрепленные в нормативных правовых актах гарантии возврата вложенных им в процесс перебазирования, реформирования, ликвидации предприятия и реабилитации освобождаемой территории денежных средств. Такими гарантиями могут быть как финансовые гарантии непосредственно Правительства Москвы, так и различные варианты залоговых схем, предусматривающие возможность передачи инвестору для самостоятельной реализации права аренды земельного участка, в освобождение которого им были осуществлены инвестиции. Переход на залоговую схему приведет к установлению подлинно рыночной величины стоимости выкупа права аренды, которая в настоящее время определяется административно. Существенную роль должен сыграть и переход к практической реализации на территории Москвы права частной собственности на землю.

Возможным источником финансирования мероприятий по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и реабилитации освобождаемых территорий могли бы стать городские заимствования через Москомзайм либо целевые кредиты коммерческих банков при условии соответствующих гарантий их возврата. Однако этого можно добиться только на ограниченном количестве объектов.


Основные принципы экономического механизма перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и реабилитации освобождаемых территорий


При разработке инвестиционного проекта перебазирования, реформирования, ликвидации предприятия и реабилитации освобождаемой территории необходимо будет осуществлять предварительную оценку стоимости затрат по его перебазированию, реформированию, ликвидации и реабилитации освобождаемой территории, а также по перебазированию возможных добросовестных арендаторов. Поскольку эти затраты должны быть компенсированы либо по итогам конкурса по продаже прав аренды освобождаемой территории, либо в иной установленной форме, то в целях максимальной объективности такая оценка должна осуществляться по единой методике, утвержденной в установленном порядке.

Среди статей затрат, которые определят стоимость работ по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятия, основными будут являться: затраты непосредственно на перебазирование, реформирование, ликвидацию предприятия, включая возможную подготовку новой производственной базы, транспортные и иные издержки, расходы по благоустройству освобождаемой территории и разработке необходимой градостроительной и разрешительной документации, а также расходы на оплату труда работников предприятия, перебазирование добросовестных арендаторов и освобождение имущественно - земельного комплекса от незаконных пользователей.

Исходя из исходно - разрешительной документации, на основании утвержденной методики, которую также необходимо усовершенствовать, будет определяться стоимость выкупа права аренды земельного участка. Она значительно возрастет, если заранее качественно и в установленные нормативные сроки будет осуществляться проработка необходимой градостроительной и разрешительной документации.

Сопоставление стоимости выкупа прав аренды с оценкой затрат на перебазирование, реформирование, ликвидацию предприятия и реабилитацию освобождаемой территории будет во многом определять выбор схемы финансирования затрат по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятия и реабилитации освобождаемой территории.

На основе анализа Перечня предприятий, подлежащих перебазированию, реформированию, ликвидации, предприятия, находящиеся в нем, можно разделить на четыре категории в зависимости от соотношения стоимости выкупа прав аренды высвобождаемого земельного участка и величины затрат по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятия и реабилитации освобождаемой территории:

1) предприятия, суммарная стоимость перебазирования, реформирования, ликвидации и затрат на реабилитацию территории которых существенно ниже стоимости выкупа прав аренды высвобождаемого земельного участка. Для реализации таких проектов возможно привлечение заемного и частного инвестиционного капитала;
2) предприятия, суммарная стоимость перебазирования, реформирования, ликвидации и затрат на реабилитацию территории которых сравнима со стоимостью выкупа прав аренды высвобождаемого земельного участка, но меньше ожидаемой стоимости этого участка в будущем, когда на территории города Москвы будет реализовано право частной собственности на землю. Для реализации таких проектов в настоящее время возможно, но маловероятно привлечение частных инвестиций. В данном случае высока целесообразность привлечения бюджетных средств с целью скорейшей реализации на данной территории коммерческого проекта и их возврата;
3) предприятия, суммарная стоимость перебазирования, реформирования, ликвидации и затрат на реабилитацию территории которых больше стоимости выкупа прав аренды и соизмерима с ожидаемой стоимостью участка при продаже его в частную собственность. Реализация проектов на таких участках возможна практически исключительно за счет бюджетных средств;
4) предприятия, суммарная стоимость перебазирования, реформирования, ликвидации и затрат на реабилитацию территории которых существенно выше стоимости выкупа прав аренды высвобождаемого земельного участка. Реализация таких проектов возможна исключительно за счет бюджетных средств в достаточно отдаленной перспективе, за исключением случаев, когда высвобождаемый земельный участок необходим для осуществления приоритетной городской градостроительной программы.

Практика показала, что процесс перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий, организаций нельзя будет запустить исключительно административно - командными методами. В условиях рыночных отношений, когда в результате проведенной приватизации у каждого предприятия появился собственник, отношения с ним могут строиться на договорной основе. И только собственники предприятия, если оно не является банкротом, будут решать, что им экономически выгоднее - платить арендные земельные платежи по многократно повышенной ставке и оплачивать сверхдорогие ресурсные платежи или осуществить перебазирование, реформирование, ликвидацию предприятия в соответствии с предлагаемыми им условиями. Следовательно, создаваемый механизм перебазирования, реформирования, ликвидации предприятия должен быть выгоден не только для города, но и для предприятия.

В процессе переговоров с собственниками предприятия должны, с одной стороны, применяться различные меры экономического воздействия, включая повышение арендных платежей за занимаемый земельный участок, существенно увеличенные ресурсные платежи и различные штрафы, а с другой стороны, город должен взять на себя обязательства по компенсации полностью или частично расходов по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятия, возмещения потерь от перебазирования в рамках согласованных показателей по итогам проведения конкурса по продаже права аренды высвобождаемого земельного участка.

Принятием распоряжения Мэра Москвы от 09.09.97 N 711-РМ "Об инвестиционных конкурсах по перебазированию предприятий и организаций с территории Центрального административного округа" сделан первый шаг в построении новой схемы экономических отношений между городом и инвесторами в вопросе перебазирования, реформирования предприятий и реабилитации освобождаемых территорий. Он нуждается в подкреплении путем разработки пакета документов, регламентирующих договорные отношения между городом, инвестором и перебазируемым, реформируемым, ликвидируемым предприятием. В рамках этого комплекса документов необходима разработка инвестиционного контракта специального типа, охватывающего период от начала подготовки предприятия к перебазированию, реформированию, ликвидации до подготовки освобождаемой площадки к конкурсу по продаже права аренды на нее. Центральное место в этом инвестиционном контракте, заключаемом между уполномоченным органом Московской городской администрации и инвестором, будет вопрос о гарантиях возврата Московской городской администрацией вложенных инвестором средств и компенсации ему упущенной выгоды в том случае, если земельно - имущественный комплекс будет изъят городом для тех или иных целей до проведения конкурса. Такой гарантией может стать механизм залога прав аренды высвобождаемого земельного участка.

Именно от решения проблемы залога будет зависеть то, насколько широко в финансировании программы перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемой территории примет участие частный капитал. Это ключевой вопрос, по крайнем мере на первом этапе реализации Программы.

Одним из вариантов решения вопроса могло бы стать принятие нормативного акта, который бы разрешал при определенных условиях проведение конкурса по продаже права аренды земельного участка, который должен быть освобожден после перебазирования, реформирования, ликвидации предприятия, еще до начала практических работ на данной территории.

Наличие достаточного количества привлекательных в инвестиционном отношении территорий, занимаемых предприятиями, предназначенными к перебазированию, реформированию, ликвидации, позволяет при разработке и принятии соответствующих нормативных и распорядительных документов уже в самое ближайшее время поэтапно начать процесс по реальному перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и реабилитации освобождаемых территорий за счет привлечения частного капитала. Это позволит создать финансовый задел для дальнейшего продолжения работ по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий, расположенных на инвестиционно непривлекательных территориях, исходя из интересов развития города.


Нормативно - правовое обеспечение Программы


Для реализации Программы необходимо разработать целый комплекс нормативных правовых актов, устанавливающих:

1) порядок и процедуру изъятия земельных участков, в том числе у недобросовестных землепользователей;
2) порядок и процедуру внесения обременений в договоры аренды земельных участков, а также наложения иных обременений на землепользователей. В настоящее время этот вопрос не урегулирован. Принципиальная основа возможности внесения обременений заложена в Закон города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве", однако процедура внесения обременений в действующие договоры аренды земельных участков недостаточно проработана;
3) разграничение прав на земельные участки на территории города Москвы между городом и федеральным центром. Нечеткость норм федерального законодательства по этому вопросу не способствует повышению эффективного использования территории города;
4) порядок обеспечения перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий, организаций и отдельных производств и реабилитации освобождаемых территорий, регламентирующий порядок принятия и исполнения решений по вопросам перебазирования, реформирования, ликвидации конкретных предприятий, организаций и отдельных производств и реабилитации освобождаемых территорий;
5) методику комплексной оценки затрат по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий, организаций и отдельных производств и реабилитации освобождаемых территорий. Отсутствие такой методики, утвержденной в установленном порядке, не позволяет осуществлять планирование и надлежащее обоснование затрат по перебазированию, реформированию, ликвидации конкретных предприятий и реабилитации освобождаемой в результате этого территории;
6) комплексную методику оценки вреда, наносимого городу тем или иным объектом, в том числе с учетом уже накопленного вреда. В состав этой комплексной методики должны входить разделы, которые позволили бы оценить:

- недополучение городом возможных доходов при неэффективном использовании территории (в частности, из-за снижения стоимости участков, соседствующих с "производством");
- нанесение экологического ущерба окружающей среде, жителям и облику города;
- нанесение культурологического вреда путем неблагоприятного воздействия предприятия на окружающее городское пространство;

7) порядок включения предприятий и организаций в Перечень предприятий и организаций, предназначенных к перебазированию, реформированию, ликвидации, и порядок исключения из него. Необходимо сформулировать, рассмотреть и закрепить законодательно принципы, определяющие необходимость пребывания как тех или иных предприятий, так и их категорий на территории г. Москвы, исходя из их платежей в городской бюджет, выхода полезной продукции и отходов в самом широком смысле и выплачиваемой работникам заработной платы;
8) порядок установления для предприятий и организаций, включенных в Перечень предприятий и организаций, предназначенных к перебазированию, реформированию, ликвидации, повышенных ставок земельного налога и ставок арендной платы в особом порядке и процедуру приостановления действия этих ставок в случае выполнения предприятием согласованной с уполномоченной Московской городской администрацией организацией системы мероприятий по перебазированию, реформированию, ликвидации;
9) систему мер, гарантирующих частному капиталу возврат средств, вложенных в вывод (перебазирование) предприятий, в том числе и путем разработки схем, предусматривающих залоговое обеспечение вложенных средств в виде права самостоятельной реализации права аренды рекультивируемого земельного участка. В рамках этой системы необходима разработка типового инвестиционного контракта на осуществление работ по выводу (перебазированию) предприятий, предусматривающего ответственность всех сторон, участвующих в этом процессе, итогом которого являлось бы освобождение территории, ранее занимаемой предприятием, и ее подготовка для проведения конкурса по продаже прав аренды, а также возможность проведения конкурса по продаже права аренды еще не освобожденного земельного участка на условиях инвестирования средств на его освобождение;
10) методику оценки стоимости выкупа права аренды земельных участков исходя из их рыночной стоимости. Существующая в настоящее время методика дает значительно завышенную величину стоимости выкупа прав аренды;
11) законодательный порядок предоставления земельных участков в собственность инвесторам при условии выполнения инвестиционной программы, согласованной с Московской городской администрацией. В связи с этим требуют уточнений и дополнений Закон города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве", распорядительные документы Мэра, Правительства и Премьера Правительства Москвы.


Организационное обеспечение Программы


Отсутствие до настоящего времени единого организационного и методического руководства процессом перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций привело к тому, что этим вопросом занимаются и Москомархитектура, и Комитет по делам о несостоятельности (банкротстве), и префектура ЦАО. В результате происходит распыление усилий, постоянно проявляется стремление подтянуть весь процесс в свое ведомство. Все это привело к некомплексному подходу к решению проблемы. В результате вопросами реабилитации освобождаемых территорий никто не занимался, а следовательно, город не получал от этой работы должного эффекта.

При разработке Программы и в ходе реализации необходимо будет осуществлять координацию усилий и обеспечивать учет интересов ведомств, подчиненных первым заместителям Премьера Правительства Москвы, а также осуществить решение ряда принципиальных вопросов в области земельно - имущественных правоотношений с федеральными органами власти.

В связи с этим координирующим органом Программы должна стать межведомственная Городская комиссия, возглавляемая первым заместителем Премьера Правительства Москвы, решение о создании которой принято Мэром Москвы.

В состав Городской комиссии по должности должны входить руководители Комплекса перспективного развития, Департамента государственного и муниципального имущества, Москомзема, Департамента науки и промышленной политики, Комитета по делам о несостоятельности (банкротстве), Москомприроды, префектуры ЦАО, Москомархитектуры, Департамента экономической политики и развития, Департамента финансов, других организаций, а также представители Московской городской Думы, Ассоциации инвесторов, других общественных объединений. Решения комиссии, принятые в пределах ее компетенции, должны иметь обязательную силу для всех структурных подразделений Московской городской администрации и в необходимых случаях служить основой для распоряжений Мэра и постановлений Правительства Москвы.

В целях обеспечения необходимого организационного и методического руководства работой по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий основными задачами Городской комиссии должны стать следующие:

1) обеспечение согласованных действий заинтересованных органов Московской городской администрации в решении вопросов, связанных с реализацией Программы перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий;
2) разработка и внесение в установленном порядке предложений по реализации Программы перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий, включая рассмотрение и согласование организационно - финансовых схем перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий, проектов распорядительных документов по вопросам перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий, а также утверждение нормативных распорядительных документов в пределах своей компетенции;
3) контроль и координация работы подразделений Московской городской администрации по реализации проектов перебазирования, реформирования, ликвидации конкретных предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий;
4) осуществление взаимодействия с другими коллегиальными структурами, существующими в настоящее время в структуре Московской городской администрации, так или иначе имеющими отношение к проблеме перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий;
5) осуществление в необходимых случаях взаимодействия с федеральными органами управления и Администрацией Московской области по вопросам, относящимся к компетенции Городской комиссии;
6) иные задачи, поставленные Мэром и Правительством Москвы.

Исполнительным органом Городской комиссии в соответствии с распоряжением Мэра от 26.10.98 N 1078-РМ "О создании Городской комиссии по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций, расположенных в историческом центре города Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий" является государственное предприятие "Центр".

За последний год ГП "Центр" провел инвентаризацию объектов, по которым ранее принимались решения о выводе (перебазировании), наладил взаимоотношения с подразделениями Администрации г. Москвы, так или иначе связанными с проблемой перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий: Москомимуществом, Москомземом, Департаментом науки и промышленной политики, Комитетом по делам о несостоятельности (банкротстве) и другими, начал процесс взаимодействия с Министерством обороны Российской Федерации, подготовил предложения по применению различных организационно - финансовых схем финансирования вывода (перебазирования) предприятий.

В задачи ГП "Центр" как исполнительного органа Городской комиссии должны входить:

1) координация деятельности научных, девелоперских, строительных, финансовых, муниципальных, государственных и иных организаций, привлекаемых для выполнения различных мероприятий в рамках Программы обеспечения перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий, расположенных на территории исторического центра города Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий;
2) подготовка предложений по разработке новых и совершенствованию уже имеющихся организационно - финансовых схем, методик и иной документации, необходимой для осуществления Программы перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций, расположенных на территории исторического центра города Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий;
3) осуществление по поручению Городской комиссии функций заказчика на разработку нормативного правового обеспечения процесса перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций, расположенных на территории исторического центра города Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий;
4) разработка проектов инвестиционных контрактов, подготовка и проведение инвестиционных конкурсов по продаже права аренды высвобождающихся в результате перебазирования, реформирования, ликвидации имущественно - земельных комплексов;
5) разработка пакетов проектов распорядительных и договорных документов для конкретных перебазируемых, реформируемых или ликвидируемых предприятий и организаций;
6) проведение оценки стоимости перебазирования, реформирования или ликвидации конкретных предприятий и организаций и реабилитации освобождаемых территорий;
7) осуществление контроля за финансированием и непосредственно финансирования за счет средств инвестора конкретных работ в рамках процесса перебазирования, реформирования или ликвидации предприятия и реабилитации освобождаемой территории;
8) осуществление контроля за соблюдением перебазируемыми, реформируемыми или ликвидируемыми предприятиями и организациями согласованных графиков перебазирования, реформирования или ликвидации и оформление имущественных прав участников этого процесса;
9) проведение работ по реабилитации освобождаемого в результате перебазирования, реформирования или ликвидации предприятия земельного участка;
10) подготовка материалов для рассмотрения на Городской комиссии и осуществление текущего контроля за исполнением принятых решений.


Приложение 2
к распоряжению Мэра Москвы
от 20 апреля 1999 г. N 375-РМ



ПОРЯДОК ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПЕРЕБАЗИРОВАНИЯ, РЕФОРМИРОВАНИЯ, ЛИКВИДАЦИИ ПРЕДПРИЯТИЙ И ОРГАНИЗАЦИЙ, РАСПОЛОЖЕННЫХ В ИСТОРИЧЕСКОМ ЦЕНТРЕ Г. МОСКВЫ, И РЕАБИЛИТАЦИИ ОСВОБОЖДАЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ


Настоящий Порядок разработан в целях:

- выполнения решений Мэра и Правительства Москвы по перебазированию (выводу), реформированию, ликвидации предприятий, организаций, отдельных производств и реабилитации освобожденных территорий;
- упорядочения процесса подготовки, принятия и реализации решений о перебазировании (выводе), реформировании, ликвидации предприятий, организаций, отдельных производств и реабилитации освобожденных территорий и уточнения задач и функций каждой из участвующих в обеспечении этого процесса структур.

Процесс перебазирования, реформирования, ликвидации предприятия, организации, отдельного производства начинается с принятия уполномоченным органом Московской городской администрации соответствующего решения и завершается реабилитацией освобожденной территории путем реализации освобожденного земельно - имущественного комплекса посредством проведения конкурса по продаже права долгосрочной аренды освобожденного земельного участка, торгов, аукциона, инвестиционного конкурса, заключения инвестиционного контракта или в иной установленной форме.

Под "выводом", "ликвидацией" предприятия (организации, отдельного производства) понимается прекращение его деятельности на территории Москвы с переходом прав собственности на имущественный комплекс предприятия (организации) или его части, оставшийся после освобождения им ранее занимаемой территории, к городу Москве или третьему лицу в установленном порядке. В отличие от ликвидируемого, выводимому предприятию должна быть, как правило, предоставлена для размещения и ведения хозяйственной деятельности территория или имущественный комплекс вне территории Москвы.

Под "перебазированием" предприятия (организации, отдельного производства) понимается прекращение его деятельности на ранее выделенном участке территории города Москвы и возобновление той же или аналогичной деятельности на новой территории в пределах административных границ Москвы. Перебазируемому предприятию (организации, отдельному производству) должна быть, как правило, предоставлена аналогичная по площади территория или имущественный комплекс для размещения оборудования и продолжения хозяйственной деятельности.

Под "реформированием" предприятия понимается сочетание в различных комбинациях перебазирования, перепрофилирования и реорганизации, где под "реорганизацией" понимается слияние, присоединение, разделение, преобразование предприятия, сопровождаемое, как правило, изменением режима разрешенного использования занимаемой предприятием территории; под "перепрофилированием" понимается изменение вида деятельности предприятия в соответствии с изменившимся режимом разрешенного использования территории, на котором расположено предприятие. Перепрофилирование сопровождается, как правило, реконструкцией и/или техническим перевооружением предприятия.

Таким образом, в каждом из этих случаев необходимо осуществить комплексное решение следующих вопросов:

1) прекращение деятельности предприятия (организации или его отдельного производства) на занимаемой территории, включая "физическое" освобождение занимаемой территории от его имущества;
2) временная передача прав на земельно - имущественный комплекс городу Москве в лице уполномоченного Московской городской администрацией органа (предприятия) в установленном порядке для проведения комплекса работ по реабилитации освобожденной территории;
3) оформление правоустанавливающих документов на освобожденный земельно - имущественный комплекс на время подготовки территории к реализации посредством проведения конкурса, торгов, аукциона, заключения инвестиционного контракта или в иной установленной форме;
4) обеспечение возможности функционирования предприятия, организации, отдельного производства в необходимых и согласованных объемах на новой производственной территории в случае перебазирования на иную территорию в пределах административных границ г. Москвы - в случае перебазирования либо вне административных границ г. Москвы - в случае вывода;
5) ликвидация предприятия, организации как юридического лица в порядке, предусмотренном действующим законодательством, - в случае принятия решения о ликвидации;
6) решение социальных вопросов трудового коллектива предприятия, организации в соответствии с действующим законодательством;
7) подготовка исходно - разрешительной документации на освобождаемую территорию, а при перебазировании (выводе) и на новую территорию, предоставляемую предприятию, организации, отдельному производству для продолжения хозяйственной деятельности;
8) подготовка необходимой договорной документации между всеми сторонами - участниками процесса перебазирования, реформирования, ликвидации предприятия, организации и реабилитации территории;
9) физическая подготовка освобожденной предприятием, организацией, отдельным производством территории к передаче инвестору, включая охрану территории, ее содержание, необходимое отключение инженерных сетей, снос строений, вывоз мусора, рекультивацию территории;
10) подготовка освобождаемого предприятием, организацией земельно - имущественного комплекса к проведению конкурса, торгов, аукциона или заключению инвестиционного контракта;
11) реализация освобожденного предприятием, организацией, отдельным производством земельно - имущественного комплекса на конкурсе, торгах, аукционе или в иной установленной форме и оплата за счет этого всех работ по реформированию предприятия, организации, отдельного производства в установленном порядке.

В настоящем Порядке в целях упорядочения процессов принятия решений по вопросам реформирования предприятий, организаций и отдельных производств процесс перебазирования, реформирования, ликвидации разделен на три этапа:

1) формирование Перечня предприятий, организаций и отдельных производств, подлежащих перебазированию (выводу), реформированию, ликвидации;
2) осуществление перебазирования (вывода), реформирования, ликвидации конкретного предприятия, организации, отдельного производства;
3) реабилитация освобожденной территории, включая реализацию освобожденного предприятием, организацией, отдельным производством земельно - имущественного комплекса на конкурсе, торгах, аукционе или в иной установленной форме.


1. Формирование Перечня предприятий, организаций и отдельных производств, подлежащих перебазированию (выводу), реформированию, ликвидации


Перечень предприятий, организаций и отдельных производств, подлежащих перебазированию (выводу), реформированию, ликвидации, а также изменения и дополнения к нему утверждаются постановлениями Правительства Москвы.

Инициаторами включения предприятия, организации, отдельного производства в Перечень или исключения из него (далее - инициаторы) могут быть: департаменты и комитеты Правительства Москвы, префекты, иные органы Московской городской администрации и местного самоуправления, депутаты Московской городской Думы, сами предприятия и организации, иные органы, связанные с рассмотрением вопросов и осуществлением перебазирования (вывода), реформирования, ликвидации, общественные объединения и группы граждан. Указанные органы и лица становятся инициаторами после принятия ими соответствующих решений и направления письменных предложений и сопроводительных документов в уполномоченный орган Московской городской администрации. Инициаторы при направлении обращения обязаны указать, за счет какого источника может быть проведена оплата работ по обследованию предлагаемого к перебазированию (выводу), реформированию, ликвидации предприятия, организации, отдельного производства в целях подготовки необходимого пакета документов для принятия решения по обращению. Инициаторы обращения вправе сами за свой счет подготовить пакет документов по установленной форме. В этом случае они несут ответственность (в том числе и финансовую) за объективность и достоверность представленных для принятия решения сведений.

Обращение инициаторов и представленные ими материалы рассматриваются Городской комиссией по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий, организаций, расположенных в историческом центре г. Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий. В случае отсутствия у инициаторов обращения средств на подготовку необходимого комплекта документов Городская комиссия вправе войти с предложением к Мэру и в Правительство Москвы о финансировании работ по обследованию предлагаемого инициаторами объекта за счет средств бюджета города Москвы или иных источников или принять решение о финансировании при наличии таких средств.

Пакет материалов о предприятии, организации, представляемый в Городскую комиссию для рассмотрения и принятия решения, оформляется в виде документов установленной формы, утверждаемых Городской комиссией.

При отсутствии необходимого комплекта документов (или его неполноте), характеризующего имущественные права, финансово - экономическое, материально - техническое состояние предприятия, организации, а также в целях установления иных необходимых данных Городская комиссия поручает их сбор соответствующей уполномоченной специализированной организации, департаменту, комитету Правительства Москвы, префекту административного округа.

В подготовке материалов участвуют: Департамент государственного и муниципального имущества - в части имущественного комплекса, Москомзем - в части земельных отношений, БТИ - в части помещений, строений, сооружений, ДМЖ - в части жилых помещений, Москомприрода, МГЦСЭН - в части определения экологического ущерба, наносимого предприятием окружающей среде, Департамент науки и промышленной политики - в части определения необходимости размещения в Москве указанного предприятия, Комитет по делам о несостоятельности (банкротстве) - в части оценки финансового состояния предприятия, Москомархитектура - в части градостроительного заключения, Комитет труда и занятости, Комитет социальной защиты, само предприятие, иные юридические и физические лица в соответствии необходимостью.

После подготовки комплекта документов Городская комиссия направляет поступившее обращение и сопроводительные материалы на согласование в департаменты и комитеты Правительства Москвы, префекту округа, на территории которого находится объект.

После получения всех необходимых материалов и согласований Городская комиссия принимает решение по поступившему обращению.

Критериями при принятии решения о включении предприятия, организации, отдельного производства в Перечень являются неудовлетворительное в течение длительного времени финансово - экономическое положение предприятия, значительный экологический вред, наносимый предприятием окружающей среде, включая и накопленный ущерб, непрофильный характер деятельности предприятия, незначительный объем реализуемой в Москве продукции, нанесение ущерба градостроительному облику столицы, необходимость градостроительного развития территории, неэффективность использования территории при ее высокой потенциальной ценности, а также иные характеристики в соответствии с нормативными правовыми актами г. Москвы.

В случае положительного решения Городской комиссией принимается решение о подготовке проекта соответствующего постановления Правительства Москвы. Об отрицательном решении Городской комиссии инициаторы извещаются в письменной форме в двухнедельный срок с мотивированным изложением причины отказа.

Подготовка проекта постановления Правительства Москвы о внесении изменений и дополнений в Перечень осуществляется аппаратом Городской комиссии или по ее поручению соответствующим департаментом или комитетом Правительства Москвы.

Осуществление перебазирования (вывода), реформирования, ликвидации за счет средств бюджета города Москвы и/или внебюджетных фондов и/или с использованием льгот и преимуществ, установленных нормативными правовыми актами Московской городской администрации, возможно только для предприятий, организаций и отдельных производств, включенных в Перечень в установленном порядке.


2. Осуществление перебазирования (вывода), реформирования, ликвидации конкретного предприятия, организации, отдельного производства


2.1. Выбор предприятия, организации, отдельного производства для осуществления процедуры перебазирования (вывода), реформирования, ликвидации


Очередность перебазирования (вывода), реформирования, ликвидации предприятий, организаций, отдельных производств определяется, исходя из наличия источников финансирования затрат на перебазирование (вывод), реформирование, ликвидацию и/или решений Правительства Москвы.

Инициаторами начала осуществления процедуры перебазирования (вывода), реформирования, ликвидации конкретного предприятия, организации, отдельного производства в первоочередном порядке может быть любой из субъектов, имеющих право инициативы на дополнение и/или изменение указанного выше Перечня.

Предложения о начале процедуры перебазирования (вывода), реформирования, ликвидации в первоочередном порядке предприятия промышленности, включенного в Перечень, направляются инициаторами в Московскую городскую комиссию по вопросам реорганизации и ликвидации предприятий, реструктуризации их имущества и долгов для рассмотрения с указанием возможных источников финансирования.

Предложения о начале процедуры ликвидации, вывода (перебазирования) в первоочередном порядке иных организаций, включенных в Перечень, расположенных в историческом центре г. Москвы, направляются непосредственно в Городскую комиссию по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий, организаций, расположенных в историческом центре г. Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий.

Городская комиссия вправе принять к своему рассмотрению предложения по перебазированию (выводу), реформированию, ликвидации любого предприятия, организации, отдельного производства, расположенного в историческом центре г. Москвы, либо поручить предварительное рассмотрение этого вопроса соответствующей комиссии, департаменту, комитету Правительства Москвы, префекту или своему рабочему органу.

Соответствующий орган, рассматривая поступившее обращение инициатора, осуществляет проверку представленной информации, проводит ее необходимое уточнение и дает поручение о подготовке проекта решения Городской комиссии.

Для подготовки решения уполномоченный Городской комиссией орган поручает уполномоченной специализированной организации - исполнительному органу Городской комиссии - на основании договора поручения провести проверку представленных материалов по конкретному предприятию, организации, отдельному производству, предлагаемому к перебазированию (выводу), реформированию, ликвидации, и осуществить их уточнение и необходимую корректировку. Уполномоченная специализированная организация в соответствии с утвержденной в установленном порядке Методикой комплексной оценки затрат по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий, организаций и отдельных производств, расположенных в историческом центре г. Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий осуществляет оценку стоимости работ по перебазированию (выводу), реформированию, ликвидации предприятия, организации, отдельного производства и реабилитации освобождаемой территории. В рамках этой работы Москомархитектура осуществляет по заказу Департамента экономической политики и развития г. Москвы разработку градостроительного заключения и предварительных условий присоединения к инженерным сетям (ИРД), а Московский земельный комитет на основе градостроительного заключения - предварительную оценку стоимости выкупа права аренды предлагаемого к освобождению земельного участка. Финансирование работ по подготовке градостроительного заключения и условий присоединения осуществляется Департаментом экономической политики и развития г. Москвы на компенсационной основе по итогам реализации освобожденного земельно - имущественного комплекса или в ином установленном порядке. На основании проведенных расчетов на рассмотрение Городской комиссии вносятся предложения об источниках финансирования работ по перебазированию (выводу), реформированию, ликвидации предприятия, организации, отдельного производства, форме и источниках покрытия указанных затрат.

Сумма оценки затрат по перебазированию (выводу), реформированию, ликвидации и график перебазирования (вывода), реформирования, ликвидации согласовываются уполномоченной специализированной организацией с предприятием, организацией. В случае уклонения предприятия от выполнения предлагаемых условий и графиков перебазирования (вывода), реформирования, ликвидации уполномоченной специализированной организацией вносятся в Городскую комиссию или соответствующие органы Московской городской администрации предложения о применении к указанному предприятию, организации мер экономического и административного воздействия путем установления ставок арендной платы в особом порядке за занимаемый земельный участок, за арендуемые помещения, применения повышенных ставок на ресурсные платежи, штрафных санкций за экологический и иной наносимый ущерб или в иной форме. При согласии предприятия, организации с предлагаемыми условиями перебазирования (вывода), реформирования, ликвидации уполномоченной специализированной организацией готовится проект распорядительного документа Правительства Москвы, который выносится на рассмотрение Городской комиссии.

При наличии источников финансирования и в случае отсутствия необходимости исключения предприятия, организации, отдельного производства из Перечня Городской комиссией принимается решение о начале процедуры перебазирования (вывода), реформирования, ликвидации предприятия, организации, отдельного производства.

Источниками финансирования перебазирования (вывода), реформирования, ликвидации предприятия, организации, отдельного производства и реабилитации освобожденной территории могут быть средства бюджета г. Москвы и внебюджетные средства (средства внебюджетных фондов, средства частных инвесторов, займы и т.п.). Финансирование всех этапов процесса перебазирования (вывода), реформирования, ликвидации в смысле, понимаемом выше, может осуществляться как из одного источника, так и из различных источников, как по этапам проведения работ, так и внутри каждого этапа.

Решение о начале процедуры перебазирования, реформирования, ликвидации конкретного предприятия, организации, отдельного производства должно содержать следующие позиции:

- наименование предприятия, организации, его организационно - правовая форма;
- адрес освобождаемого земельно - имущественного комплекса, площадь земельного участка;
- источник(и) финансирования затрат в целом и/или по каждому из этапов;
- наименование ответственного исполнителя - координатора всего комплекса работ по данному предприятию (организации);
- форма реализации освобождаемого земельно - имущественного комплекса и его дальнейшее целевое использование;
- величина затрат по перебазированию (выводу), реформированию, ликвидации и реабилитации освобождаемой территории, включая в обязательном порядке затраты на подготовку освобождаемого земельно - имущественного комплекса к реализации;
- особенности зачета и распределения средств, затраченных на осуществление процедуры перебазирования (вывода), реформирования, ликвидации при реализации освобожденного земельно - имущественного комплекса;
- сроки проведения работ.

Указанное решение оформляется в виде проекта распоряжения Мэра Москвы или постановления Правительства Москвы и направляется на согласование в установленном порядке.

Для предприятий промышленности рассмотрение вопросов о перебазировании, реформировании, ликвидации предприятия, организации или отдельного производства и реабилитации освобождаемой территории проводится предварительно, как правило, Комиссией по делам о несостоятельности предприятий, реструктуризации их имущества и долгов, по результатам обсуждения на которой готовится проект распорядительного документа, регламентирующего конкретные вопросы перебазирования, реформирования, ликвидации предприятия. Проект документа представляется на рассмотрение Городской комиссии.

В случае, если финансирование предполагается осуществлять за счет средств городского бюджета, выделенных на реорганизацию и ликвидацию предприятий, решение о выделении средств для осуществления работ по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятия и реабилитации освобождаемой территории принимает Совет по антикризисным программам, а в необходимых случаях - Правительство Москвы.

В случае, если финансирование работ по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятия, организации, отдельного производства предполагается осуществить за счет средств частного инвестора (частных инвесторов), то при наличии нескольких претендентов на одну территорию проводится инвестиционный конкурс. Победителю инвестиционного конкурса - инвестору, выразившему желание осуществить финансирование работ по реформированию предприятия, организации, в распорядительном документе, регламентирующем вопросы ликвидации, вывода (перебазирования) предприятия, организации предоставляются гарантии возврата вложенных средств с учетом обеспечения надлежащей эффективности их вложения (прибыли инвестора) за период до реализации освобождаемого земельного участка (имущественного комплекса), а также осуществляется резервирование участка, на котором находится перебазируемое, реформируемое, ликвидируемое предприятие (организация), под оговоренное целевое использование. Возврат частному инвестору вложенных в перебазирование, реформирование, ликвидацию предприятия (организации, отдельного производства) денежных средств с учетом установленного процента прибыли осуществляется из средств, полученных при реализации освобождаемого земельно - имущественного комплекса на конкурсе, торгах, аукционе, или путем заключения инвестиционного контракта и утверждается распорядительным документом Правительства Москвы. Частному инвестору могут с его согласия быть предоставлены и иные гарантии в соответствии с действующим законодательством.


2.2. Перебазирование (вывод) предприятия, организации, отдельного производства с занимаемой территории, в том числе путем ликвидации


Финансирование работ по ликвидации, выводу с занимаемой территории осуществляется инвестором (инвесторами) в соответствии с утвержденным в установленном порядке графиком работ через уполномоченную Городской комиссией специализированную организацию на основании договора (договоров) поручения. В качестве инвесторов могут выступать Департамент науки и промышленной политики, префектура, иные органы Московской городской администрации, предприятия и организации, независимые частные инвесторы.

Организацию и координацию работ по высвобождению территории и контроль за их выполнением осуществляет уполномоченная специализированная организация (ГП "Центр" в ЦАО или иная организация, уполномоченная Правительством Москвы в установленном порядке).

На данном этапе:

1) Москомархитектура осуществляет разработку комплекта исходно - разрешительной документации в необходимом объеме на основании решений Городской комиссии по заказу Департамента экономической политики и развития г. Москвы, который осуществляет финансирование разработки ИРД на компенсационной основе по итогам реализации освобожденного земельно - имущественного комплекса (земельного участка);
2) Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы осуществляет оформление правоустанавливающих документов на освобождаемый имущественный комплекс с передачей его на период до передачи его победителю инвестиционного конкурса (конкурса по продаже права аренды земельного участка) в аренду уполномоченной специализированной организации.
Передача имущественного комплекса в аренду осуществляется без уплаты опциона;
3) Москомзем осуществляет оформление правоустанавливающих документов на освобождаемый земельный участок с передачей его на период до передачи его победителю инвестиционного конкурса (конкурса по продаже права аренды земельного участка) в краткосрочную аренду уполномоченной специализированной организации, а также осуществляет резервирование земельного участка в случае необходимости.

Оформление права краткосрочной аренды производится без уплаты выкупа права аренды уполномоченной специализированной организацией.


3. Подготовка освобожденной территории к реализации путем проведения конкурса, торгов, аукциона или заключения инвестиционного контракта


3.1. Подготовка высвобожденной территории к проведению конкурса по продаже права долгосрочной аренды земельного участка, заключению инвестиционного контракта


Координацию и контроль за выполнением работ по подготовке высвобожденной территории к проведению инвестиционного конкурса (конкурса по продаже права долгосрочной аренды земельного участка), а также содержание территории в требуемом состоянии и ее необходимую реабилитацию осуществляет уполномоченная специализированная организация.

Финансирование работ по подготовке освобожденной территории к проведению инвестиционного конкурса (конкурса по продаже права долгосрочной аренды земельного участка) осуществляется частным инвестором или органом Московской городской администрации через уполномоченную специализированную организацию на основании договора поручения.

Работы по сносу строений, сооружений, перекладке инженерных коммуникаций, вывозу мусора осуществляют специализированные службы и организации по заказу уполномоченной специализированной организации в соответствии с утвержденным в установленном порядке графиком работ.

Работы по освобождению земельно - имущественного комплекса и подготовке его к реализации посредством конкурса, торгов, аукциона или заключения инвестиционного контракта осуществляются как непосредственно уполномоченной специализированной организацией, так и привлекаемыми ею специализированными организациями.

До передачи земельно - имущественного комплекса победителю инвестиционного конкурса (конкурса по продаже права долгосрочной аренды земельного участка) затраты по его содержанию, охране, оплате коммунальных и арендных платежей осуществляет уполномоченная специализированная организация за счет средств, выделенных инвестором - победителем конкурса.


3.2. Подготовка конкурса по продаже права долгосрочной аренды земельного участка, инвестиционного конкурса


Финансирование работ по подготовке конкурса по продаже права долгосрочной аренды (инвестиционного конкурса) освобожденного в результате перебазирования (вывода), реформирования земельного участка осуществляется инвестором через уполномоченную специализированную организацию на основании договора поручения в соответствии с утвержденным в установленном порядке графиком работ.

На данном этапе:

1) Москомархитектура осуществляет передачу разработанной в заказанном объеме ИРД уполномоченной специализированной организации для включения в комплект документации, передаваемой победителю конкурса по продаже права долгосрочной аренды земельного участка, инвестиционного конкурса;
2) Москомзем осуществляет уточнение стоимости выкупа права аренды земельного участка и оформление договора долгосрочной аренды земельного участка и передачу его уполномоченной специализированной организации для включения в комплект документации, передаваемой победителю конкурса по продаже права долгосрочной аренды земельного участка, инвестиционного конкурса;
3) Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы осуществляет уточнение стоимости недвижимого имущества, передаваемого в собственность победителю инвестиционного конкурса, и оформление акта передачи имущественного комплекса победителю инвестиционного конкурса на период до выполнения им условий конкурса с последующим безусловным оформлением в собственность после выполнения условий конкурса, а также передачу указанного акта уполномоченной специализированной организации для включения в комплект документации, передаваемой победителю инвестиционного конкурса.

Утверждение условий проведения конкурса по продаже права долгосрочной аренды земельного участка, инвестиционного конкурса осуществляется Городской комиссией в соответствии с установленным порядком.

Подготовка инвестиционного конкурса осуществляется уполномоченной специализированной организацией, осуществлявшей комплекс работ по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятия, организации, отдельного производства.

Проведение конкурса осуществляется в соответствии с распоряжением Мэра от 07.09.98 N 909-РМ "О создании городской конкурсной комиссии по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных градостроительных проектов на территории Центрального административного округа".

Победитель конкурса, торгов, аукциона, лицо, заключившее инвестиционный контракт, оплачивает предложенную сумму на счета установленных распорядительными документами органов и организаций в соответствии с пропорциями, определенными нормативными документами Московской городской администрации.


3.3. Подготовка новой территории для размещения перебазируемого (выводимого) предприятия


Финансирование затрат по перебазированию предприятия, организации, отдельного производства осуществляется инвестором через уполномоченную специализированную организацию на основании договора поручения.

В случае перебазирования предприятия на территорию вне административных границ Москвы (вывода предприятия) Департамент науки и промышленной политики от имени Правительства Москвы согласовывает вопросы размещения выводимого предприятия с местной администрацией.

Координация работ по перебазированию и контроль за их выполнением осуществляется уполномоченной специализированной организацией, через которую осуществляется финансирование этапов и видов работ.

Возможны следующие варианты размещения перебазируемого предприятия на территории города Москвы:

1) размещение за счет уплотнения действующего промышленного предприятия, организации;
2) размещение предприятия, организации на свободной территории. Подбор предприятия, организации для размещения перебазируемого предприятия на его территории и производственных площадях осуществляет Департамент науки и промышленной политики. В случае размещения предприятия, организации на новой территории ее подбор осуществляют Москомзем совместно с Москомархитектурой, исходя из градостроительного зонирования территории. В этом случае Московский земельный комитет определяет стоимость выкупа права аренды этой территории для ее учета в общей совокупности затрат по перебазированию предприятия и оформляет необходимые правоустанавливающие документы.

Москомархитектура в соответствии с решениями Городской комиссии по заказу Департамента экономической политики и развития г. Москвы осуществляет разработку ИРД для подобранной территории. Финансирование работ по разработке ИРД осуществляется Департаментом экономической политики и развития г. Москвы на компенсационной основе по итогам реализации освобожденного земельно - имущественного комплекса.

Москомархитектура согласовывает также работы по реконструкции действующих промышленных предприятий в случае размещения на их территории перебазируемого предприятия.

Разработку проекта имущественного комплекса для размещения перебазируемого предприятия, организации, отдельного производства осуществляет специализированная проектная организация по заказу уполномоченной специализированной организации. Затраты на разработку проекта осуществляются за счет выделенных инвестором средств.

Строительство объекта для перебазируемого предприятия (организации) осуществляют специализированные организации по заказу и под контролем уполномоченной специализированной организации.

Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы по завершении строительства оформляет правоустанавливающие документы.

До передачи земельно - имущественного комплекса перебазируемому предприятию затраты по его содержанию осуществляет уполномоченная специализированная организация за счет выделенных инвестором средств.


3.4. Осуществление ликвидации предприятия, организации


Осуществление ликвидации предприятия, организации осуществляется в соответствии с действующим законодательством.

По завершении процедуры ликвидации Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы, Москомзем и Регистрационная палата оформляют необходимые правоустанавливающие документы. Имущественный комплекс передается уполномоченной специализированной организации в аренду, а земельный участок в краткосрочную аренду до передачи их победителю инвестиционного конкурса (конкурса по продаже права долгосрочной аренды высвобожденного земельного участка).


3.5. Решение социальных проблем коллектива ликвидируемого, выводимого (перебазируемого) предприятия, организации


Социальные проблемы ликвидируемого предприятия решаются в соответствии с законодательством при участии Комитета труда и занятости и Комитета социальной защиты населения Москвы. Отдельные социальные вопросы коллективов перебазируемых (выводимых), реформируемых, ликвидируемых предприятий, организаций решаются при участии уполномоченной специализированной организации.


3.6. Завершение реформирования предприятия, организации


Завершением работ по реформированию предприятия, организации или отдельного производства является решение в полном объеме вопросов, указанных выше, и получение средств от реализации высвобожденного земельного участка (земельно - имущественного комплекса) на конкурсе, торгах, аукционе, посредством инвестиционного контракта.

После завершения работ по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятия, организации, отдельного производства и реабилитации освобожденной территории уполномоченная специализированная организация составляет отчет, который подлежит утверждению уполномоченным органом, принявшим решение о проведении перебазирования, реформирования, ликвидации и возложившим обязанности по его реализации на данную уполномоченную специализированную организацию.

В случае, если перебазирование, реформирование, ликвидация предприятия осуществлялись за счет средств городского бюджета, предусмотренных на ликвидацию и реформирование предприятий, смета произведенных расходов подлежит утверждению Советом по антикризисным программам.


Приложение 3
к распоряжению Мэра Москвы
от 20 апреля 1999 г. N 375-РМ



МЕТОДИКА КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКИ ЗАТРАТ ПО ПЕРЕБАЗИРОВАНИЮ, РЕФОРМИРОВАНИЮ, ЛИКВИДАЦИИ ПРЕДПРИЯТИЙ, ОРГАНИЗАЦИЙ И ОТДЕЛЬНЫХ ПРОИЗВОДСТВ, РАСПОЛОЖЕННЫХ В ИСТОРИЧЕСКОМ ЦЕНТРЕ МОСКВЫ, И РЕАБИЛИТАЦИИ ОСВОБОЖДАЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ


Настоящая Методика разработана c целью упорядочения процесса оценки затрат, связанных с перебазированием, реформированием, ликвидацией предприятий, организаций и отдельных производств, расположенных в историческом центре Москвы, и реабилитацией освобождаемых территорий, включая подготовку освобожденной территории к последующему строительству или реконструкции, вне зависимости от источников финансирования.

Настоящая Методика предназначена для проведения оценки всех предполагаемых затрат по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий, организаций и отдельных производств различных организационно - правовых форм и форм собственности и реабилитации освобождаемой территории - от принятия решения о перебазировании, реформировании, ликвидации предприятия, организации вплоть до начала строительства (реконструкции) на освободившейся в результате перебазирования, реформирования, ликвидации предприятия, организации территории в следующих случаях:

1) ликвидация предприятия, организации;
2) реформирование предприятия, организации с освобождением части занимаемой им территории (уплотнение на оставшейся территории);
3) перебазирование предприятия, организации на иную территорию в пределах административных границ города Москвы (вывод на территорию вне административных границ г. Москвы) с освобождением занимаемой территории.

Рекомендации по проведению оценки затрат по перебазированию (выводу), реформированию, ликвидации предприятий, организаций, отдельных производств изложены в двух базовых блоках.

В первом базовом блоке (глава 1) дана методология подхода к проведению оценки затрат, связанных с разработкой и созданием договорно - правовых механизмов перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий, организаций, отдельных производств и затрат, необходимых для освобождения предприятием, организацией или отдельным производством занимаемой территории, присущая всем вышеуказанным вариантам перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий, организаций и отдельных производств.

Во втором базовом блоке (главы 2-5) дана методология подхода к проведению оценки затрат, связанных с необходимостью проведения подготовительных работ на территории, на которую будет производиться перебазирование предприятия, организации, отдельного производства, и оценки затрат, связанных с подготовкой территории, освобождаемой предприятием, организацией, отдельным производством, к дальнейшему использованию, в том числе после проведения инвестиционного конкурса (конкурса по продаже права долгосрочной аренды освобождаемого земельного участка).

Каждый раздел Методики содержит максимально полный обобщенный перечень этапов проведения работ, связанных с перебазированием, реформированием, ликвидацией предприятий, организаций и отдельных производств и реабилитацией освобождаемых территорий.

При перебазировании, реформировании, ликвидации каждого конкретного предприятия (организации, отдельного производства) следует применять те разделы настоящей Методики, которые необходимы, исходя из избранной организационно - правовой схемы перебазирования, реформирования или ликвидации этого предприятия (организации, отдельного производства) и реабилитации освобождаемой в результате этого территории.

При проведении расчетов оценки стоимости работ, связанных с перебазированием, реформированием, ликвидацией предприятий, организаций и отдельных производств, следует исходить из того, что стоимостные данные, используемые при проведении расчетов по позициям разделов, в максимальной степени должны основываться на действующих нормативных правовых актах и инструкциях, а в случае их отсутствия - на принципах рыночной оценки указанных данных, исходя из методов, используемых в оценочной деятельности.

Настоящей Методикой должны руководствоваться профессиональные оценщики, специализированные организации, осуществляющие комплекс работ по организации процесса реформирования предприятий, организаций и отдельных производств и контроль за отдельными этапами указанных в настоящей Методике работ, а также специализированные организации, осуществляющие выполнение работ в рамках каждого из этапов.

Методика может быть использована как основа при постановке технического задания специализированной организации на проведение оценки работ, связанных с перебазированием, реформированием, ликвидацией конкретного предприятия, организации или отдельного производства и реабилитацией освобождаемой территории.

Методика составлена по состоянию на 01.09.98. При пользовании необходимо учитывать изменения законодательных и нормативных актов, применяемых при разработке мероприятий, связанных с перебазированием, реформированием, ликвидацией предприятий и организаций на территории г. Москвы.

Методика предназначена для сотрудников органов Московской городской администрации, принимающих участие в осуществлении мероприятий по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций, расположенных в историческом центре г. Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий, а также для широкого круга специалистов, занимающихся оценкой недвижимости, риэлторской деятельностью, инвестированием в строительство, и иных юридических и физических лиц - участников инвестиционного процесса.


Глава 1. ПЕРЕБАЗИРОВАНИЕ (ВЫВОД) ПРЕДПРИЯТИЯ, ОРГАНИЗАЦИИ, ОТДЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА И АРЕНДАТОРОВ С ЗАНИМАЕМОЙ ТЕРРИТОРИИ



Раздел I. Подготовительный этап


1. Составление паспортов предприятий, организаций - собственников и арендаторов недвижимого имущества и учет их особенностей на основе имеющихся правоустанавливающих документов и иных данных


Оценке подлежат затраты на оплату работ специализированных организаций, осуществляющих составление паспорта конкретного предприятия, организации.

В состав этих затрат входит оплата труда специалистов, осуществляющих обследование с выездом на место земельно - имущественного комплекса предприятия, организации, отдельного производства и прилегающей территории, выявление незарегистрированных и смежных землепользователей, собственников и арендаторов строений, помещений, зданий и сооружений, сбор фактических данных о производственно - хозяйственной деятельности предприятия, их анализ, изучение бухгалтерских и иных документов, характеризующих финансово - экономическое состояние и организационно - правовую форму предприятия, организации, его имущественные и неимущественные права.

Указанные затраты подлежат учету с коэффициентом, учитывающим необходимость составления паспортов на все предприятия, организации, при том условии, что процедура перебазирования, реформирования, ликвидации может быть осуществлена в последующем только для части из них.


2. Оценка возможности застройки территории, занимаемой предприятием, организацией, отдельным производством, исходя из градостроительного заключения


Оценке подлежат затраты на оплату работ специализированных организаций, осуществляющих оценку возможности застройки территории, занимаемой предприятием, организацией, отдельным производством, исходя из градостроительного заключения.

Указанные затраты устанавливаются в соответствии со сложившимися расценками специализированных организаций на проведение подобного вида работ в зависимости от количества и квалификации привлеченных экспертов, полноты имеющейся информации, сложности объекта оценки.


3. Анализ потенциальной привлекательности территории, занимаемой предприятием, организацией, отдельным производством


Оценке подлежат затраты на оплату работ специализированных организаций, осуществляющих:

1) расчет стоимости выкупа права долгосрочной аренды занимаемого земельного участка в случае реформирования, ликвидации, перебазирования (вывода) с него предприятия, организации, отдельного производства на основе вариантов предполагаемого строительства (реконструкции), исходя из градостроительного заключения;
2) предварительную оценку величины затрат на проведение работ по реформированию, ликвидации, перебазированию (выводу) предприятия, организации, отдельного производства;
3) оценку, на основе вышепроведенных оценок, потенциальной привлекательности занимаемой предприятием, организацией, отдельным производством территории в случае проведения инвестиционного конкурса (конкурса по продаже права долгосрочной аренды освобождаемого земельного участка), исходя из ситуации на рынке.

Указанные затраты устанавливаются в соответствии со сложившимися расценками специализированных организаций на проведение подобного вида работ в зависимости от количества и квалификации привлеченных экспертов, полноты имеющейся информации, сложности объекта оценки.


4. Разработка вариантов организационно - финансовых схем реформирования, перебазирования (вывода), ликвидации предприятия, организации, отдельного производства и проектов необходимых распорядительных и нормативных документов для создания организационно - правового механизма, обеспечивающего возможность перебазирования (вывода) предприятия, организации, отдельного производства с занимаемой территории, а в необходимых случаях и его ликвидации


Оценке подлежат затраты на оплату работ и интеллектуальной собственности специализированных организаций, осуществляющих разработку предварительных вариантов схем вывода предприятия, организации, отдельного производства и проектов необходимых распорядительных и нормативных документов для создания организационно - правового механизма, обеспечивающего возможность перебазирования (вывода), конкретного предприятия, организации, отдельного производства с занимаемой территории или ее части.

Указанные затраты устанавливаются в соответствии со сложившимися расценками специализированных организаций на проведение подобного вида работ в зависимости от количества и квалификации привлеченных экспертов, полноты имеющейся информации, сложности объекта оценки.

Оценка интеллектуальной собственности в каждом отдельном случае осуществляется индивидуально.


5. Разработка технического задания на проведение оценки комплекса работ, связанных с перебазированием, реформированием, ликвидацией предприятия, организации, отдельного производства


Оценке подлежат затраты на разработку технического задания на проведение оценки затрат, связанных с выполнением всего комплекса работ, связанных с перебазированием, реформированием, ликвидацией предприятия, организации, отдельного производства.

Работы по подготовке технического задания могут осуществляться непосредственно заказчиком или по его поручению специализированной организацией.

Затраты на оплату работ специализированной организации рассчитываются исходя из расценок специализированных организаций на подобного вида работы.


6. Проведение оценки величины затрат на проведение комплекса работ, связанных с перебазированием, реформированием, ликвидацией предприятий, организаций, отдельных производств


Оценке подлежит стоимость работ по проведению оценки величины затрат на проведение комплекса работ, связанных с перебазированием, реформированием, ликвидацией предприятий, организаций, отдельных производств.

Указанные работы выполняются специализированными уполномоченными организациями. Затраты на оплату этих работ определяются исходя из расценок специализированных организаций на подобного вида работы.


Раздел II. Реформирование, перебазирование (вывод), ликвидация предприятия, организации, отдельного производства



1. Инвентаризация основных средств предприятия, организации


Инвентаризация основных средств предприятия, организации проводится в соответствии с действующими инструктивными документами (см. Методические указания о инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные приказом Министерства финансов РФ от 13.06.95 N 49).

Инвентаризацию осуществляют комиссии, состоящие на паритетной основе из работников реформируемого, перебазируемого (выводимого), ликвидируемого предприятия, организации и организации, осуществляющей контроль за осуществлением работ по реформированию, перебазированию (выводу), ликвидации предприятия, организации, или работники специализированной организации, осуществляющей указанные функции по договору с ней.

Оценке подлежат затраты на оплату работ по проведению инвентаризации специализированной организации, осуществляющей координацию и контроль за реформированием, перебазированием (выводом), ликвидацией предприятия, организации, в соответствии со сложившимися расценками на проведение таких работ.

Оплата труда работников предприятия, организации, проводящих инвентаризацию, осуществляется исходя из действующих на предприятии, организации расценок.

В случае, если к проведению работ по инвентаризации привлекаются специализированные организации, затраты на оплату этих работ определяются исходя из расценок специализированных организаций на подобного вида работы.

Инвентаризации подлежит имущество, находящееся на освобождаемой территории:

1) подлежащее перебазированию (вывозу), в том числе и на свалку;
2) не подлежащее демонтажу и соответственно перебазированию на новую территорию.

Отдельно, по согласованию с Вторым управлением Правительства Москвы, проводится инвентаризация имущества, имеющего двойное назначение, мобилизационных мощностей и иных мобилизационных объектов, находящихся на территории реформируемого, ликвидируемого или перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства.


2. Оценка остаточной стоимости внеоборотных активов предприятия, организации


Оценке подлежат:

1) остаточная стоимость внеоборотных активов предприятия, организации по итогам проведенной инвентаризации;
2) затраты на оплату работ специализированных организаций, осуществляющих такие виды работ.

Специалисты - оценщики и результаты их работы должны соответствовать требованиям действующего законодательства (см. Закон города Москвы "Об оценочной деятельности").

Оценка имущества и оборудования предприятия, организации производится в соответствии с действующими требованиями к оценочной деятельности на основе существующих методик и сложившейся практики оценки.

Предметом оценки являются здания, строения, сооружения и передаточные устройства, находящиеся на территории, освобождаемой реформируемым, ликвидируемым, перебазируемым (выводимым) предприятием, организацией, отдельным производством, и являющиеся его собственностью, а также имущество и оборудование, которое в силу технологических и конструктивных особенностей не подлежит перебазированию (выводу).

В случае перебазирования предприятия (организации, отдельного производства) имущество и оборудование этой категории, непосредственно задействованное в осуществлении производственного процесса, оценивается в части затрат на приобретение аналогичного оборудования для его установки на территории, предоставленной для перебазирования (вывода) предприятия, организации, отдельного производства, в целях обеспечения сложившегося уровня и объема производства или деятельности. Остальное имущество и оборудование оценивается по остаточной стоимости.

Остаточная стоимость определяется как полная восстановительная стоимость за вычетом износа и рассчитывается исходя из первоначальной (восстановительной) стоимости основных средств с учетом индексации.

Работы по проведению оценки оплачиваются в соответствии со сложившимися расценками на проведение таких работ.


3. Демонтаж оборудования предприятия, организации


Оценке подлежат затраты на демонтаж оборудования.

Затраты на демонтаж оборудования оцениваются исходя из действующих инструктивных и нормативных документов в процентах от стоимости монтажа аналогичного имущества и оборудования по каждому типу оборудования в зависимости от целей, в которых данное оборудование демонтируется (в целях дальнейшего использования на территории перебазирования, хранения, утилизации в качестве лома).

Оплата работ по демонтажу оборудования осуществляется на основании сложившихся расценок на такие работы в специализированных организациях либо, если предприятие, организация выполняет их своими силами, по внутренним расценкам предприятия в соответствии с расценками на монтаж оборудования, установленными в специализированных сборниках, с применением соответствующих установленных коэффициентов индексации.

В случае перебазирования предприятия, организации, отдельного производства дополнительно аналогично учитываются затраты на монтаж необходимого оборудования, как перебазируемого, так и устанавливаемого взамен оборудования, не подлежащего перебазированию в силу технических и технологических особенностей.


4. Вывоз имущества и оборудования предприятия, организации


Оценке подлежат:

1) затраты на оплату работ по погрузке имущества и оборудования и его вывозу;
2) затраты на оплату используемой погрузочно - разгрузочной техники и транспорта;
3) затраты на оплату складирования некондиционного оборудования, лома, отходов на свалке.

Оплата работ по погрузке оборудования и его вывозу осуществляется на основании сложившихся расценок на такие работы в специализированных организациях либо, если предприятие, организация выполняет их своими силами, по внутренним расценкам предприятия, организации в соответствии с установленными на предприятии (в организации) нормами и расценками.

При расчете затрат осуществляется суммирование всех затрат по каждой единице погрузочно - разгрузочной техники и транспортных средств с учетом фактического времени их работы, а также расстояния, на которое осуществляется перевозка грузов, и зоны перевозки.

Объем грузов, подлежащих перевозке, определяется на основании данных об имуществе предприятия, организации, полученных в результате проведенной инвентаризации.

Оплата затрат на складирование некондиционного оборудования, лома, отходов на свалке осуществляется по установленным расценкам.

В случае перебазирования предприятия, организации дополнительно аналогично учитываются затраты на выгрузку оборудования.


5. Отключение и перекладка инженерных сетей


Оценке подлежат затраты на получение разрешений на отключение инженерных сетей и непосредственно отключение сетей, а также возможную частичную перекладку инженерных сетей в целях обеспечения содержания и охраны объекта на период до передачи его победителю инвестиционного конкурса (конкурса по продаже права долгосрочной аренды освобождаемого земельного участка).

Затраты на получение разрешений на отключение инженерных сетей и непосредственно отключение сетей определяются исходя из установленных расценок.

Затраты на перекладку инженерных сетей определяются из существующих нормативов и необходимого объема работ по перекладке сетей, осуществляемого специализированными организациями по сложившимся расценкам.


6. Ограждение площадки


Оценке подлежат затраты на обеспечение надлежащего уровня ограничения доступа на территорию, с которой было выведено предприятие, организация, отдельное производство, путем создания в необходимых случаях нового ограждения, ремонта существующего ограждения, осуществления установки заграждений на окнах, входах, подвалах и т.п. в целях недопущения попадания на территорию, освобожденную предприятием, организацией, и объекты на этой территории посторонних лиц.

Работы по установке и ремонту ограждений осуществляются на основании сложившихся расценок на такие виды работ в специализированных организациях либо по внутренним расценкам предприятия, если оно выполняет их своими силами. Объем работ определяется для каждого конкретного предприятия, организации, отдельного производства.


7. Организация охраны


Оценке подлежат затраты на организацию охраны территории и объектов, освобожденных реформированным, перебазированным (выведенным), ликвидированным предприятием, организацией, отдельным производством, включая затраты на оплату труда персонала и оплату технических средств охраны, в том числе установку и оборудование необходимого числа постов охраны и сигнализации.

Охрана освобожденной предприятием, организацией, отдельным производством территории может осуществляться по договору специализированным охранным предприятием или подразделением вневедомственной охраны МВД. Количество сотрудников охраны и режим их работы определяется в соответствии с имеющимися нормативами и параметрами объекта охраны.

Расходы на оплату охраны вышеуказанной территории и находящихся на ней объектов исчисляются до их передачи победителю инвестиционного конкурса (конкурса по продаже права долгосрочной аренды освобожденного земельного участка).

При организации охраны должны быть максимально использованы имевшиеся у предприятия, организации средства охранной сигнализации и иное оборудование, использовавшееся в целях охраны территории предприятия, организации. Дополнительное оборудование устанавливается по мере необходимости, исходя из существующих нормативов, с учетом вывода предприятия, организации, отдельного производства и оплачивается по сложившимся расценкам на его изготовление и установку.


8. Переоформление правоустанавливающих документов на освобожденный предприятием, организацией земельно - имущественный комплекс


Оценке подлежит оплата работ специализированной организации, которой будет поручено осуществление этой работы, а также затраты на оплату пошлин и сборов за оформление правоустанавливающих документов на имущественный комплекс, договора аренды земельного участка.

Оплата пошлин и сборов по переоформлению правоустанавливающих документов, свидетельств, договора аренды земельного участка осуществляется в соответствии с установленными для каждого вида документов расценками.

Затраты на оплату работ специализированной организации, выполняющей указанные виды работ, рассчитываются исходя из сложившихся расценок специализированных организаций на подобного вида работы.


9. Оплата текущих платежей до передачи объекта победителю инвестиционного конкурса (конкурса по продаже права долгосрочной аренды высвобождаемого земельного участка)


Оценке подлежат расходы на оплату текущих платежей (арендная плата за землю, налог или арендная плата за имущественный комплекс), текущие эксплуатационные расходы по содержанию имущественного комплекса.

Оплата вышеуказанных расходов осуществляется по существующим тарифам за весь период от перехода имущественно - земельного комплекса к организации, осуществляющей временное владение им, пользование и/или управление, до передачи его в установленном порядке победителю инвестиционного конкурса (конкурса по продаже права долгосрочной аренды высвобождаемого земельного участка).


10. Компенсация реформируемому, перебазируемому (выводимому), ликвидируемому предприятию, организации прав собственности


Оценке подлежит размер компенсации за остаточную стоимость зданий, строений, сооружений, расположенных на высвобождаемом земельном участке и находящихся в собственности предприятия, организации, а также стоимость иного имущества и оборудования, которое используется в производственном процессе, но в силу технологических особенностей не может быть перебазировано (выведено).

Предприятию, организации компенсируется остаточная стоимость имущества и оборудования, не используемого в производственной деятельности и нецелесообразного к перебазированию (выводу) для использования в производственной деятельности.

Стоимость зданий, строений, сооружений, находящихся в собственности предприятия, организации, компенсируется в части ее превышения величины затрат на обустройство новой территории для реформируемого, перебазируемого (выводимого) предприятия, организации.

Для оборудования, которое используется в производственном процессе, но в силу технологических условий не может быть перебазировано, компенсируется стоимость затрат на приобретение эквивалентного оборудования для его установки на месте перебазирования предприятия в целях обеспечения сложившегося уровня и объема производства.


11. Компенсация предприятию, организации упущенной выгоды


Оценке подлежит величина прибыли, которую предприятие, (организация) могло бы получить за период реформирования, перебазирования (вывода) на новую территорию, а также разница между расчетной средней прибылью и фактической прибылью предприятия (организации) за период выхода предприятия на режим работы, существовавший до начала реформирования, перебазирования (вывода).

Расчетная прибыль для проведения оценки упущенной выгоды определяется как средняя прибыль за месяц работы предприятия, организации в течение двух последних полных кварталов, непосредственно предшествовавших периоду реформирования, перебазирования (вывода) предприятия, организации, отдельного производства.

Для оценки упущенной выгоды на период выхода предприятия, организации на режим работы, существовавший до начала реформирования, перебазирования (вывода) предприятия, организации, отдельного производства, устанавливается фиксированный срок (один месяц, один квартал), за который выплачивается согласованная часть расчетной прибыли соотносительно установленному сроку. Указанный срок устанавливается распорядительным документом.

Расходы по оценке упущенной выгоды определяются исходя из сложившихся расценок специализированных организаций на данный вид работ.


12. Оплата содержания персонала предприятия, организации на период реформирования, перебазирования (вывода) либо выплата выходных пособий и иных выплат при ликвидации предприятия (организации) либо его реформировании, перебазировании (выводе)


Оценке подлежат расходы на оплату труда работников предприятия, организации и выплату выходных пособий работникам предприятия, организации, увольняемым и увольняющимся в связи с ликвидацией, реформированием, перебазированием (выводом) предприятия, организации, отдельного производства, а также установленные законодательством начисления, налоги и сборы.

Оплата труда персонала предприятия, организации, не используемого при проведении работ по реформированию, перебазированию (выводу) предприятия, осуществляется исходя из среднемесячной заработной платы за последние три месяца перед началом работ по перебазированию (выводу) предприятия, организации, отдельного производства. Оплата труда работников предприятия, организации, занятых на осуществлении работ, связанных с реформированием, перебазированием (выводом) предприятия, а также дополнительно привлекаемых предприятием, организацией для этих целей работников осуществляется по существующим у предприятия нормам и расценкам.

Выходные пособия увольняемым (увольняющимся) работникам предприятия, организации рассчитываются, исходя из действующих нормативных документов.


13. Расходы по передаче уполномоченной городской организации ведомственного жилого фонда и объектов соцкультбыта, включая затраты по подключению инженерных сетей, обслуживающих указанный комплекс, к городским инженерным сетям


Оценке подлежат расходы по передаче уполномоченной городской организации жилого фонда и объектов соцкультбыта, находящихся в собственности предприятия, организации, включая затраты на возможную перекладку и подключение инженерных сетей.

В расходы по передаче городу ведомственного жилого фонда и объектов соцкультбыта предприятия, организации входят расходы по проведению необходимого ремонта передаваемых объектов в целях приведения их в соответствие с установленными для муниципального жилья нормативами.

Перекладка и подключение инженерных сетей производится в случае обеспечения передаваемых городу объектов через инженерные сети или непосредственно через мощности реформируемого, перебазируемого (выводимого) предприятия. Работы по перекладке и подключению инженерных сетей осуществляются на основании сложившихся расценок на такие работы в специализированных организациях либо по внутренним расценкам предприятия, если оно выполняет их своими силами. Объем работ определяется для каждого конкретного предприятия.


14. Компенсация дополнительных расходов предприятия, организации по осуществлению мероприятий, связанных с реформированием, перебазированием (выводом), ликвидацией предприятия, организации, отдельного производства


Оценке подлежат дополнительные расходы предприятия (организации), связанные с реформированием, перебазированием (выводом), ликвидацией предприятия, организации, отдельного производства.

Предприятию, организации компенсируются расходы по привлечению штатных и дополнительных работников для осуществления работ по реформированию, перебазированию (выводу), ликвидации предприятия, организации, отдельного производства.

Предприятию, организации компенсируются расходы по использованию собственных и дополнительно привлеченных для осуществления мероприятий по перебазированию (выводу) машин, механизмов и иного оборудования на период осуществления комплекса мероприятий по реформированию, перебазированию (выводу), ликвидации предприятия, организации, отдельного производства.

Предприятию, организации компенсируются и иные утвержденные в установленном порядке обоснованные дополнительные расходы, связанные с осуществлением мероприятий по перебазированию (выводу).

Вышеуказанные расходы компенсируются с учетом установленных законодательством начислений, налогов, сборов и других обязательных платежей.


15. Компенсация иных расходов, связанных с ликвидацией предприятия, организации


Оценке подлежат иные, кроме упомянутых выше, расходы, связанные с ликвидацией предприятия, организации, в том числе расходы по оформлению необходимых правоустанавливающих документов.

К иным расходам, связанным с ликвидацией предприятия, организации, относятся расходы, не учтенные выше, но необходимые в силу требований действующего законодательства. Указанные расходы оцениваются, исходя из сложившегося перечня затрат на осуществление ликвидации предприятия, организации.


Раздел III. Перебазирование (вывод) арендаторов



1. Подбор помещений для арендаторов


Оценке подлежит оплата работ специализированной организации по подбору помещения, аналогичного занимаемому арендатором, а также расходы на выкуп права аренды этого помещения на период, соответствующий сроку аренды, оставшемуся у арендатора по занимаемому помещению, или иные расходы, связанные с приобретением помещения.

Размеры помещения должны быть, как правило, аналогичны размерам помещений, занимаемых арендатором, а его расположение соответствовать виду осуществляемой им деятельности.

Выкуп права аренды подобранного помещения осуществляется в соответствии с установленными расценками.

В отдельных случаях с согласия арендатора в пределах сумм оценки права аренды занимаемого им помещения помещение, предлагаемое ему для перебазирования, может быть приобретено в собственность, если убытки от дальнейшего нахождения арендатора на территории освобождаемого земельно - имущественного комплекса будут превышать стоимость приобретения помещения в собственность. Аналогичное правило применяется при условии оплаты выкупа права аренды помещения, большего по площади, чем занимал арендатор.

В случае невозможности подбора помещения, аналогичного занимаемого арендатором, арендатору, если его деятельность существенно связана с расположением помещения, выплачивается компенсация.


2. Ремонт помещений, подобранных для арендаторов


Оценке подлежит величина затрат на ремонт подобранного для перебазируемого (выводимого) арендатора помещения, а также оплата работ по оценке состояния арендуемых помещений.

Объем затрат на проведение ремонта подобранных для арендатора помещений определяется на основании оценки состояния занимаемых им помещений и стоимости ремонта подобранных помещений для обеспечения хозяйственной деятельности арендатора.

Затраты на проведение ремонта определяются сметной стоимостью работ (сметой) и подтверждаются банковскими платежными поручениями.

Расходы по оценке состояния помещений определяются исходя из существующих расценок на данный вид работ у специализированных организаций.


3. Перевоз имущества и оборудования арендаторов


Оценке подлежит оплата работ по перевозу имущества и оборудования арендатора в подобранное помещение.

Оценка затрат на вывоз и перевоз имущества и оборудования арендатора осуществляется аналогично оценке затрат по вывозу имущества и оборудования перебазируемого (выводимого) предприятия - собственника недвижимости.


4. Компенсация арендаторам упущенной выгоды


Оценке подлежит упущенная арендатором выгода в результате его перебазирования в подобранное помещение.

Компенсация упущенной выгоды арендатора производится аналогично порядку компенсации упущенной выгоды перебазируемого (выводимого) предприятия - собственника недвижимости.


5. Компенсация прав собственности и иных расходов арендаторов, связанных с перебазированием (выводом)


Оценке подлежат дополнительные расходы, которые несет арендатор вследствие осуществления переезда в подобранное помещение.

Расчет дополнительных расходов арендатора осуществляется аналогично расчету дополнительных затрат перебазируемого (выводимого) предприятия - собственника недвижимости.

Арендатору компенсируются также расходы за произведенные им с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендуемых помещений в части, не компенсированной ранее.

Арендатору компенсируются дополнительные расходы на рекламу своего нового адреса в случае, если его деятельность существенным образом зависит от его месторасположения.


ГЛАВА 2. ПОДГОТОВКА ОСВОБОЖДЕННОЙ ПЛОЩАДКИ К НОВОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ



Раздел I. Разработка ИРД



1. Разработка градостроительного заключения


Оценке подлежит оплата работ специализированных организаций по разработке градостроительного заключения.

Затраты на разработку градостроительного заключения рассчитываются исходя из установленных распорядительными документами нормативов и сложившихся расценок специализированных организаций, осуществляющих эти виды работ.


2. Разработка полного комплекта ИРД для проведения застройки участка (включая заключение по инженерному обеспечению объекта и другие установленные распорядительными документами материалы и заключения)


Оценке подлежит оплата работ специализированных организаций по разработке полного комплекта ИРД для проведения застройки участка (включая заключение по инженерному обеспечению объекта и другие установленные распорядительными документами материалы и заключения).

Затраты на разработку полного комплекта ИРД для проведения застройки участка (включая заключение по инженерному обеспечению объекта и другие установленные распорядительными документами материалы и заключения) рассчитываются исходя из установленных распорядительными документами нормативов и сложившихся расценок специализированных организаций, осуществляющих эти виды работ.


Раздел II. Предпродажная подготовка территории и объектов после ликвидации и/или вывода (перебазирования) предприятия, организации, отдельного производства



1. Снос (разборка) строений и сооружений


Оценке подлежит оплата работ непосредственно по сносу (разборке) строений и сооружений, предусмотренному ИРД, и работ по оформлению необходимой для этого разрешительной документации.

Затраты на снос (разборку) строений и сооружений, предусмотренный ИРД, определяются сложившимися расценками на проведение этого вида работ специализированными организациями. Расходы на оформление необходимой для проведения сноса разрешительной документации определяются в соответствии со сложившимися расценками на эти виды работ.


2. Отключение и перекладка инженерных сетей


Оценке подлежит оплата работ по проектированию, переносу, подключению/отключению инженерных сетей в случае проведения сноса строений и сооружений, предусмотренного ИРД.

Затраты на проведение работ по проектированию, переносу, подключению/отключению инженерных сетей в случае проведения сноса строений и сооружений, предусмотренного ИРД, определяются исходя из действующих расценок по данным видам работ выполняющих их специализированных организаций. Объем работ определяется для каждого конкретного предприятия исходя из ИРД.


3. Вывоз мусора


Оценке подлежит оплата работ по вывозу мусора, оставшегося после реформирования, ликвидации, перебазирования (вывода) предприятия, организации, отдельного производства и арендаторов, а также вывозу мусора и строительных конструкций после проведения работ по сносу (разборке) строений и сооружений, проведенных в соответствии с ИРД.

Затраты на вывоз мусора рассчитываются аналогично расчету затрат на вывоз имущества и оборудования при перебазировании (выводе) предприятия.


4. Консервация объектов, оставшихся на территории, высвобожденной после реформирования, ликвидации, перебазирования (вывода) предприятия, организации, отдельного производства


Оценке подлежит оплата работ по обеспечению сохранности объектов и оборудования, принадлежащих (арендованных) ранее реформированным, ликвидированным, перебазированным (выведенным) предприятиям, организациям, в части поддержания их в удовлетворительном состоянии, недопущения их повреждения, порчи и разрушения.

Затраты на консервацию и обеспечение сохранности объектов и оборудования, оставленных реформированным, ликвидированным, перебазированным (выведенным) предприятием, организацией, в части поддержания их в удовлетворительном состоянии и недопущения их повреждения, порчи и разрушения осуществляются в соответствии с расценками специализированных организаций, осуществляющих подобные виды работ, и объемами необходимых работ.


5. Рекультивация территории, высвобожденной после реформирования, ликвидации, перебазирования (вывода) предприятия, организации, отдельного производства


Оценке подлежат расходы на проведение работ по благоустройству территории, высвобожденной после реформирования, ликвидации, перебазирования (вывода) предприятия, организации, отдельного производства, на период до ее передачи победителю инвестиционного конкурса (конкурса по продаже права долгосрочной аренды высвобожденного земельного участка), а в необходимых случаях и расходы на комплексную рекультивацию земельного участка, освобожденного реформированным, ликвидированным, перебазированным (выведенным) предприятием, организацией, отдельным производством.

Расходы на проведение благоустройства территории определяются на основании расценок специализированных организаций, осуществляющих работы по благоустройству территории, исходя из минимально необходимого объема работ по проведению благоустройства, в соответствии с требованиями, установленными распорядительными документами.

Расходы на проведение рекультивации территории определяются расценками специализированных организаций, осуществляющих такие работы, комплексностью необходимых работ по рекультивации в соответствии с разработанным ИРД и объемами этих работ.


Глава 3. ПОДГОТОВКА НОВОЙ ТЕРРИТОРИИ ДЛЯ РАЗМЕЩЕНИЯ ПЕРЕБАЗИРУЕМОГО (ВЫВОДИМОГО) ПРЕДПРИЯТИЯ, ОРГАНИЗАЦИИ, ОТДЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА



1. Подбор территории для размещения перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства


Оценке подлежит оплата работ по подбору земельного участка, необходимого для размещения перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства.

Затраты на подбор земельного участка для размещения перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства определяются исходя из расценок специализированных организаций, осуществляющих указанную деятельность.

В случае перебазирования предприятия, организации, отдельного производства на территорию, занимаемую другим арендатором, этому арендатору в случаях, предусмотренных законодательством и нормативно - распорядительными документами, выплачивается установленная компенсация.

2. Разработка ИРД для территории, предназначенной для размещения реформируемого, перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства


Оценке подлежат затраты, связанные с разработкой ИРД для территории, предназначенной для размещения реформируемого, перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства.

Расходы на разработку ИРД рассчитываются исходя из установленных распорядительными документами расценок и объемов необходимых работ, выполняемых специализированными организациями.


3. Приобретение права долгосрочной аренды земельного участка для размещения перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства


Оценке подлежат затраты, связанные с приобретением права аренды земельного участка для размещения перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства.

Приобретение права аренды земельного участка для размещения перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства осуществляется в случае предоставления ему для размещения нового земельного участка, если иное не будет оговорено в распорядительном документе о перебазировании предприятия.

Стоимость выкупа права аренды земельного участка для размещения перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства определяется в соответствии с распорядительными документами и зависит от территориально - оценочной зоны и площади земельного участка, на котором предполагается размещение перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства.


4. Приобретение помещений, строений и сооружений или права их аренды для размещения перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства


Оценке подлежат затраты на приобретение (выкуп права аренды) помещений, строений, сооружений, необходимых для размещения перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства.

Расходы на приобретение (выкуп права аренды) помещений, строений, сооружений, необходимых для размещения перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства, определяются исходя из расценок, установленных распорядительными документами, в случае приобретения (выкупа права аренды) помещений, строений, сооружений, находящихся в муниципальной собственности, или исходя из расценок, установленных собственником помещений, зданий, строений, сооружений, а также площади помещений, строений, сооружений, необходимых для размещения перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства. В случае размещения перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства на территории третьего лица, арендующего помещения, строения, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности, арендатору этих помещений может быть выплачена компенсация, если это будет предусмотрено распорядительным документом о перебазировании предприятия, организации, отдельного производства.


5. Оформление земельно - имущественных правоотношений


Оценке подлежат затраты на оформление правоустанавливающих документов на передаваемый перебазируемому (выводимому) предприятию, организации земельно - имущественный комплекс.

Расходы по переоформлению правоустанавливающих документов на передаваемый перебазируемому (выводимому) предприятию, организации земельно - имущественный комплекс осуществляются, исходя из расценок, установленных распорядительными и нормативными документами, с учетом затрат специализированной организации, осуществляющей эту работу.


6. Разработка проектной документации в случае строительства (реконструкции) объектов для размещения реформируемого, перебазируемого (выводимого) предприятия (организации, отдельного производства)


Оценке подлежат затраты на разработку проектной документации в случае строительства (реконструкции) объектов для размещения реформируемого, перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства на подобранном земельном участке (в имущественном комплексе).

Расходы по разработке проектной документации в случае строительства (реконструкции) объектов для размещения перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства на подобранной площадке (в имущественном комплексе) определяются исходя из расценок специализированных организаций, осуществляющих указанные виды работ.


7. Строительство (переоборудование, реконструкция) производственных помещений и подключение их к инженерным сетям


Оценке подлежат затраты на строительство (переоборудование, реконструкцию) производственных и вспомогательных помещений и подключение их к инженерным сетям для размещения реформируемого, перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства.

Расходы на строительство (переоборудование, реконструкцию) производственных и вспомогательных помещений и подключение их к инженерным сетям для размещения реформируемого, перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства определяются исходя из расценок специализированных организаций, выполняющих указанные виды работ.


8. Установка ограждения


Оценке подлежат затраты, связанные с установкой необходимого ограждения вокруг территории, на которую будет осуществлено перебазирование (вывод) предприятия, организации, отдельного производства.

Расчет затрат на установку ограждения определяется расценками специализированных организаций, осуществляющих установку ограждения, или в соответствии с расценками, существующими у перебазируемого (выводимого) предприятия (организации), если эту работу выполняют его постоянные или дополнительно привлеченные им работники. Объем работ и типы ограждения определяются для каждого конкретного предприятия, организации, отдельного производства.


9. Организация охраны


Оценке подлежат затраты на организацию охраны территории и объектов, предназначаемых перебазируемому (выводимому) предприятию, организации, отдельному производству, включая затраты на оплату труда персонала и оплату технических средств охраны, в том числе установку и оборудование необходимого числа постов охраны и сигнализации.

Расчет затрат на организацию охраны осуществляется аналогично расчету затрат на организацию охраны при перебазировании (выводе) предприятия, организации, отдельного производства. Расчет затрат осуществляется на период до передачи объекта перебазируемому (выводимому) предприятию, организации.


10. Подготовка персонала


Оценке подлежат затраты на подготовку и переподготовку персонала, который предприятие (организация) вынуждено будет привлечь для обеспечения сложившегося уровня и объема производства в связи с выбытием персонала в связи с реформированием, перебазированием (выводом) предприятия.

Затраты на подготовку персонала определяются затратами на оплату труда преподавателей, размерами стипендиального фонда и затратами по использованию в процессе обучения машин, механизмов и оборудования. В случае, если подготовка персонала осуществляется непосредственно на предприятии (в организации), указанные затраты определяются на основании действующих на предприятии (в организации) и установленных нормативными и распорядительными документами норм и расценок.


11. Оплата текущих платежей


Оценке подлежат текущие арендные и коммунальные платежи за арендованный земельный участок и/или помещения, строения, сооружения и оборудование на период строительства (реконструкции, ремонта) и ввода в эксплуатацию оборудования реформируемого, перебазируемого (выводимого) предприятия, организации, отдельного производства.

Расчет текущих арендных и коммунальных платежей осуществляется в соответствии с нормативами, установленными распорядительными документами на период до передачи построенных (реконструированных) объектов перебазируемому (выводимому) предприятию, организации. Расчет затрат осуществляется на период до передачи объекта реформируемому, перебазируемому (выводимому) предприятию, организации.


Глава 4. ОРГАНИЗАЦИОННО - ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОЦЕДУРЫ ПЕРЕБАЗИРОВАНИЯ (ВЫВОДА), РЕФОРМИРОВАНИЯ, ЛИКВИДАЦИИ ПРЕДПРИЯТИЯ, ОРГАНИЗАЦИИ, ОТДЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА



1. Выбор организационно - правовой схемы процедуры перебазирования, реформирования, ликвидации предприятия, организации, отдельного производства


Оценке подлежат затраты на оплату работ специализированных организаций, осуществляющих выбор и разработку конкретной организационно - правовой схемы процедуры перебазирования (вывода), реформирования, ликвидации предприятия, организации, отдельного производства, исходя из имеющихся финансовых ресурсов, прогнозируемых затрат на перебазирование (вывод), реформирование предприятия (организации, отдельного производства) или его ликвидацию и возможных результатов инвестиционного конкурса (конкурса по продаже права долгосрочной аренды освобождаемого земельного участка).

Затраты по разработке конкретной организационно - правовой схемы процедуры перебазирования, реформирования, ликвидации предприятия, организации, отдельного производства, исходя из имеющихся финансовых ресурсов, прогнозируемых затрат на перебазирование (вывод), реформирование предприятия (организации, отдельного производства) или его ликвидацию и возможных результатов инвестиционного конкурса (конкурса по продаже права долгосрочной аренды высвобождаемого земельного участка), определяются расценками на проведение таких работ осуществляющими их специализированными организациями.


2. Подготовка и согласование распорядительных документов


Оценке подлежат затраты на оплату работ специализированной организации по разработке проектов распорядительных документов и пакета договорных документов, регламентирующих процедуру перебазирования, реформирования, ликвидации конкретного предприятия, организации, отдельного производства.

Затраты на разработку вариантов проектов распорядительных и пакета договорных документов, регламентирующих процедуру перебазирования, реформирования, ликвидации конкретного предприятия, организации, отдельного производства, определяются расценками на проведение таких работ осуществляющими их специализированными организациями.


3. Подготовка комплекта договорной документации


Оценке подлежат затраты на оплату работ специализированных организаций по формированию пакета договорной документации и его согласования с заинтересованными сторонами.

Затраты на оплату работ, связанных с формированием пакета договорной документации и его согласованием с заинтересованными сторонами, определяются расценками на проведение таких работ осуществляющими их специализированными организациями.


4. Координация работ по перебазированию, реформированию, ликвидации конкретных предприятий, организаций, отдельных производств и контроль за выполнением их отдельных этапов


Оценке подлежат затраты на оплату работ специализированной организации, осуществляющей координацию работ по перебазированию, реформированию, ликвидации конкретных предприятий, организаций и отдельных производств и контроль за выполнением их отдельных этапов.

В силу комплексности и большой сложности работ, которые должны быть осуществлены при осуществлении процедуры перебазирования, реформирования, ликвидации даже одного конкретного предприятия, организации, отдельного производства, координация всех связанных с этим работ, их нормативно - правовое и договорное обеспечение может выполняться только специализированной организацией. Оплата работ указанной специализированной организации осуществляется в соответствии с расценками специализированных организаций, выполняющих эти виды работ.


Глава 5. ПОДГОТОВКА И ПРОВЕДЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО КОНКУРСА (КОНКУРСА ПО ПРОДАЖЕ ПРАВА ДОЛГОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА), ТОРГОВ, АУКЦИОНА



1. Подготовка конкурсной документации


Оценке подлежат расходы по сбору, подготовке и согласованию конкурсной документации.

Затраты на сбор, подготовку и согласование конкурсной документации определяются исходя из расценок на эту работу специализированной организации, осуществляющей сбор, подготовку и согласование конкурсной документации.


2. Подготовка и проведение инвестиционного конкурса (конкурса по продаже права долгосрочной аренды земельного участка), торгов, аукциона


Оценке подлежат затраты на подготовку и проведение инвестиционного конкурса (конкурса по продаже права долгосрочной аренды земельного участка, освобожденного перебазированным, реформированным, ликвидированным предприятием, организацией, отдельным производством земельно - имущественного комплекса).

Расчет затрат на подготовку и проведение конкурса (торгов, аукциона) осуществляется, исходя из необходимости обеспечения выполнения условий подготовки и проведения конкурса (торгов, аукциона), установленных распорядительными документами, в соответствии с расценками специализированных организаций, осуществляющих работы по подготовке и проведению конкурсов, торгов, аукционов.


Перечень документов, использованных при составлении Методики


1. Гражданский кодекс Российской Федерации, М., 1996 г.
2. Справочник заказчика - застройщика, М., 1990 г.
3. Общие указания по применению сборника цен на проектные работы для строительства, издание 2-е, дополнение 1990 г.
4. СНиП 11-01-95. Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений. М., 1995.
5. Постановление Правительства Москвы от 31 декабря 1996 г. N 1031 "О дальнейшем упрощении порядка подготовки исходно - разрешительной документации для проектирования и строительства на территории г. Москвы".
6. Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в Москве. Утверждено распоряжением Мэра Москвы от 11.11.94 N 561-РМ.
7. Постановление Правительства Москвы от 02.12.97 N 847 "О порядке продажи и определения цены объектов нежилого фонда на территории города Москвы".
8. Постановление Правительства Москвы от 30 января 1996 г. N 92 "О плате за право заключения договоров аренды нежилых помещений на территории Центрального административного округа".
9. Постановление Правительства Москвы от 23 января 1997 г. N 47 "Об итогах работы комплекса перспективного развития города в 1996 г. и задачах по выполнению программы I квартала и 1997 г. в целом".
10. Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 11.04.96 N 363-РП "О строительстве муниципальных жилых домов на территории Центрального административного округа".
11. Распоряжение Мэра Москвы от 31 января 1996 г. N 39-РМ "Об упрощении порядка подготовки исходно - разрешительной документации для проектирования и строительства на территории г. Москвы".
12. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения. ВСН 58-88(р).
13. Правила безопасности при проведении обследований жилых зданий для проектирования капитального ремонта. ВСН 48-86(р).
14. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р).
15. Инструкция по проектированию зданий и сооружений в районах г. Москвы с проявлением карстово - суффозионных процессов. М., 1984 г.
16. Кукша Ю.К. Оформление прав на недвижимость. Правовой вестник собственника, вып. 10, 1996 г.
17. Правила производства работ по прокладке и переустройству подземных сооружений в г. Москве.
18. Положение по организации капитального ремонта жилых зданий в г. Москве.
19. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения. ВСН 58-88(р).



(499) 972-3100

как нас найти

Общие положения
Проведение оценки
Стандарты оценки
Стандарты РОО

Статистика





Rambler's Top100

 © ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки
Как нас найти | Карта сайта |